杨老师的基建课堂 作者：杨晓怿
来源：杨老师的基建课堂(ID:msyangteacher)
地产企业一个接一个的倒下，使得曾经盛极一时的地产行业蒙上的阴影，整个地产行业的预期也开始大幅转变。另一方面，随着地产风险的综合爆发，金融机构对于地产的态度也有了很大的转变，市场又重新开始相信城投的特殊信仰，城投债又成了香饽饽。
但除了城投隐含的地方政府信用之外，实际上城投与地产也是“一体两面”；当房地产行业进入寒冬，以基础设施投资与土地整理为主业的城投，未必能置身事外。
税收增速缓慢，基建投资依赖土地
都知道，城投是地方政府投资城市开发与土地整理的重要载体，而这些偏向公益性项目的投资，只能靠短期的土地出让金收入以及长期的税收收入进行偿还。由于目前税收增速长期处于低谷，并且距离周期性的复苏还有相当的一段距离，以及税收改革之后、地方政府的财权进一步下降；地方政府对于基础设施方面的投入只能依靠土地出让收入进行偿还。
因此，随着地产的“熄火”以及城镇化速度快速下降导致的土地出让时间、价格不及预期，将使得地方财政经受更大的考验；作为投资主体的城投，也必要将受到地产风波的影响。
另一方面，如今城镇化的重心也有所改变，部分已投入资金比较庞大的、规划人口远超过实际人口的区域，将面临较为沉重的“去库存”问题；同样，新增的片区开发项目也将同步受到影响，明年的新增基建投资增速将有所下降。
年初总理提出的“政府去杠杆”，也将随着地产高周转的落幕，逐渐成为现实。
长期借新还旧，土拍关联城投稳定
从当前的情况来看，由于加强监管约束地方隐性债务增长，以及去年的一系列风险事件，当前的城投融资情况普遍不太乐观；许多城投长期处于资金紧张的状态，虽然在省政府的统一协调下，还不至于在公开市场出现违约事件，但长期趋紧的现金流，确实意味着城投债务仍然存在一定风险。
而在地产收紧、土地整理周转速度下降后，势必将对长期处于借新还旧状态的城投带去更大的资金压力，使得城投已经趋紧的现金流再次面临考验。因此，我们将看到部分因土地去化速度好、现金流充裕的城投出现预期转变；土地市场的冷热也将改变目前的城投债格局，地方房地产发展与城投预期是“一体两面”。
承担国资责任，城投还需负责收尾
另一方面，我们也需要关注到房地产市场出现风险事件后，城投作为地方公益性国有企业应当承担的社会责任；部分已预售的房地产项目，在开发商出现较大问题后，将由地方城投进行“托管”。既是避免地方群体性事件，也维持地方地产市场的平稳运转。
这意味着城投将继续承担部分政府职能，并积极的参与到“房住不炒”的政策中去。国务院提出在“十四五”期间要加大租赁型保障性住房的建设，住建部也提出重点城市应将租赁型住房用地在新增住宅用地的占比达到30%以上，未来各地城投还将进一步作为租赁住房的实施主体，完善城市服务的各项功能。
这也就意味着城投的公益性职能仍然是地方政府施政中不可或缺的一块，城投的工作重点与任务将与过去出现明显的区别；不再大拆大建的城投，也不再像过去那样需要巨量的资金投入，而是更专注的去解决地方政府与城投的现有问题。
城投的新一轮转型，即将正式开启。
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原标题： 地产与城投的“一体两面”
