2月百强房企销售和地产基本面研判——兴业证券克而瑞研究

01复工情况

售楼处：截至2月28日，所调研的全国44个城市6000多个项目中，约50%已线下复工，其中30%完全复工，20%半复工；另50%未线下复工，但其中25%拥有线上售楼处或进行了直播卖房。也就是说，售楼处完全未复工、处于停工状态的比例仅为1/4。

工地：复工情况仍然非常不理想，因为涉及到审批、工地人员的到位情况。

二手房销售：相对一手房较弱，目前线下门店的复工比例仅10%，约50%完全未复工，其余为经纪人线上为客户做咨询服务。

022月销售市场情况

重点城市成交量同比下降75%

整个市场来看，1月份数据同比小幅下滑，2月份的下滑幅度较大。我们统计了20多个一二线为主的城市，从初步数据来看，平均同比跌幅在75%以上，一线城市平均同比下降73%，二三线城市平均同比下降78%。部分城市相对较强，尽管很多城市的跌幅为80%-90%，但南京、郑州、成都、无锡跌幅较小，南京与去年同期基本持平。

一线城市：北京跌幅较小，同比下降46%，与去年同期的基数较低有关；广州跌幅最深，尽管其复工率最高，成交量同比下降90%，环比下降90%，初步统计2月成交量仅为5万方。

032月供应情况:基本停滞

我们跟踪的城市多数处于零供应状态，有供应的城市也只有几万方。最近也看到上海一些项目在2月底拿到预售证，所以3月下旬或4月市场供应就会上来，那么之后市场成交也会跟着上来。

042月百强房企销售情况

2月百强房企销售同比下滑38%，销售好于预期，强于重点城市市场表现。

其中，约9成的房企单月同、环比均下跌，也有一些企业还在逆势上行，比如恒大。这与销售尤其是线上销售的努力和促销是密切相关的。从几个口径来看，操盘口径与权益口径2月单月同比降幅都在35%以上；操盘口径、权益口径1-2月累计同比跌幅分别为22%、26%；1月销售同比下降12%，主要是2月下滑幅度明显。2月，百强房企全口径销售金额为3243亿，创下近几年来的单月最低值。

因此，销售门槛出现了大幅下滑，50强和百强门槛降幅超过35%；10强、20强和30强门槛降幅超过25%。从单个企业的销售来看，很多企业的单月降幅也超过50%，重点上市房企中，过半企业的2月销售同比跌幅超过50%，部分企业超过70%。

052月土地市场情况

市场不乏热点，强于预期。

土地市场2月全国300城成交规模同比下降34%，环比下降52%。主要原因是很多城市的土地拍卖在2月份暂停，而不是企业不拿地。根据统计，百强房企拿地金额同比下降15%，相对销售来说跌幅不大。总体来看，企业拿地具备一定积极性，尽管非常时期总体来说相对谨慎。

分梯队来看：

①TOP10：目前拿地最谨慎的是前10强的龙头房企，今年1-2月份拿地货值占百强拿地货值的比例仅为30%，而销售占比达到50%，其拿地金额与销售金额的比值仅为0.2，远远低于百强平均0.4的拿地力度。

②TOP11-20：目前拿地力度比较强，拿地货值与前10强持平，但销售占比不到15%，其拿地金额与销售金额的比值达到了1左右，拿地力度从18年到现在比较少见。当然，市场情况比较特殊，销售下滑幅度较大，拿地金额/销售金额可能会有点偏高，但是一定程度也反映了目前第二梯队房企逆势拿地的状况。

具体企业来看：

一些企业拿地力度明显增强，最典型的是绿城，今年1-2月新增可售货值全国第1。1-2月的拿地总货值为580亿，拿地金额为300多亿，但其操盘销售金额只有100亿。从拿地金额和销售金额的比值来看，绿城在1-2月份达到了三倍，拿地力度远远的超出了其他房企，而与之关联的中交地产今年拿地同样激进。一些央企，比如华润、首开拿地力度非常大，尤其是相对于其自身销售。除了央企国企之外，还有一些区域性地方性企业比如中骏、龙光、大名城，在开年拿地力度也比较强。

区域来看：

今年依然是长三角市场表现更好。温州、杭州、南通等城市，1-2月份都有一些比较热门的地块，尤其是温州前2个月成交面积全国第一。杭州的首场拍卖中，有20多家房企竞拍热门地块。

整体来看:

①销售情况：下滑幅度很大，但对于百强来说降幅好于预期，甚至一定程度上在可控的范围之内。乐观预计下，销售市场3月或4月份会有一个相对明显的复苏，将较快补上整个一季度的销售缺口。

②拿地情况：土地市场不乏热点，下行压力并不如大家之前所预期的大。预计3、4月份，尤其是4月份之后，土地市场也可能会表现较好。

投资者交流（节选）

Q1

为什么1-2月份龙头房企拿地反而略显谨慎，龙头房企资金相对比较充裕，融资也比较有优势，为什么不像二线房企在这种的土地市场相对清淡的时期大规模拿地？