评级下调、永续债“黑洞”、左右倒腾“割韭菜”:雅居乐该往哪走?

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2020-08-31 10:13 349 0 0
昔日雄风啊,岂可一朝散尽?

作者:金石道人

来源:观点

嘈杂混乱的视线中,十几个人围着一个男子上脚猛踹,男子躺倒在地,足足被围殴了三四分钟。被数人殴打,男子的伤势不算轻:

3根肋骨骨折。

这不是江湖恩怨的争斗场景,而是2019年3月,发生在武汉雅居乐国际花园售楼处的真实一幕,被打折3根肋骨的是前来维权的业主。

2019年4月底,公众号“呦呦鹿鸣”在文章中披露了这段视频。视频中画面仓促,能听得清晰的只有一句话:

“拖出去。”

被打的业主姓潘,他是武汉雅居乐国际花园众多维权业主之一。

2018年3月底,武汉雅居乐国际花园开盘,均价12800元/平方米,附装修费2500元/平方米。但有业主说,从公开招投标资料发现,装修公司工程造价每平方米仅383元。

这无疑给楼盘业主扔了一个炸药包。潘先生的经历告诉我们:

最好还是不要一个人去维权。

1、评级下调

不知道雅居乐的售楼部是不是有暴力倾向,在网上一搜,雅居乐打人的新闻还真不少。

喜欢打人应该是有原因的,因为雅居乐现在的日子并不好过。

迈进千亿阵营后,雅居乐迎来了更加艰难的时刻。

在今年4月3日,穆迪发布公告称:

“已将雅居乐集团控股有限公司的评级展望从稳定调整为负面。”

随后的4月9日,标普全球也将雅居乐的评级展望从稳定下调为负面。

而雅居乐评级遭下调的原因,剑指公司的债务问题。穆迪高级副总裁曾启贤公开表示:“展望调整为负面反映了雅居乐为业务扩张而增加债务,导致其信用指标趋弱”。 

最新的2020年半年报显示,雅居乐的总负债更是达到2301.66亿,再创新高。其中短期借款达到403.03亿。

在监管趋严的背景下,对雅居乐来说,这并不是一个好消息。

最近几年雅居乐麻烦不断,如今又被两大机构同时“降级”,让本就高负债的财务状况雪上加霜,如今海外融资和发企业债券更加困难,债卷利率更高。而究其原因,就是雅居乐最近三年的土地扩张和举债规模不断地加速,但营收状况和发展速度却远远跟不上,进而引发了国内外机构和投资者的担忧,要知道资金链是一家企业特别是房企的输血生命线。

然而,事情的转折点还要从2018年说起,雅居乐在业绩停滞了七年后,终于爆发销售总额终于过千亿,同时也因“海南出事了”而败走。

2、成也海南,败也海南

雅居乐在中国房地产处于鼎盛时期的激烈竞争中,2007年耗资10亿元拿下清水湾一期12个地块,以226元/平方米的超低价格率先拔得头筹,也为后来清水湾项目的巨大成功打下了坚实基础。

年报显示,2017年雅居乐清水湾项目卖出了惊人的170亿元,一个项目就占雅居乐全年销售总额的22%,毛利率更是达到58%。这时的雅居乐已初步尝到了的甜头,一鼓作气的继续在海南三亚陵水、海口金沙湾、琼海山钦湾、临高南宝镇拿下大量土地,想将雅居乐清水湾的模式复制出去。截至2018年底,雅居乐在海南的可售建筑面积近1000万平方米,占雅居乐集团全国土储的三分之一。

天有不测风云,月有阴晴圆缺,突然海南的天空来了一场“台风”天气。海南市政府的一纸限购令几乎击碎了雅居乐的美梦。该海南项目此后两年销售额斩到了膝盖以下,2018年和2019年的销售额分别为:113亿元和不到40亿元……

海南项目的折腰,不仅是因为海南政府的一纸“限购令”,还包括雅居乐单一的风险规划意识不强。如前几年就有大批的北方游客去海南集体炒房的现象,人们还戏称东北的“省会”是三亚,眼看海南的房价和投机房客领先全国出现过度狂热,这时的雅居乐却还沉浸在“趁热打铁”里,丝毫没有投资分散的风险意识,更没有深刻认识到国家对房地产“房住不炒”大形势下的调控,资本的趋利性一下把雅居乐推向了相反的拐点。

3、负债承压

怀揣着重回昔日辉煌房企的渴望,雅居乐在全国积极扩充土储。每年通过招标、拍卖、挂牌及股权收购等方式大批量增添新土地。财报显示,2017年至2019年,新增的土地储备分别为964万、1111万、1090万m2,较2017年之前的新增规模翻了数番。

拿地就需要大量的资金,近年来雅居乐发行永续债规模大幅上升。从公司财务数据来看,2017-2019年,雅居乐的永续债规模分别为55.29亿元、83.35亿元、135.67亿元。与此同时雅居乐的总负债连年攀升。从2016年的875.70亿元上升至2019年的2078.95亿元,其中,同期流动负债则从552.52亿元上升至1476.68亿元。

永续债还有一个代名词:利润黑洞。以分食净利润著称。近20%的永续债权益,能分得多少?对归母净利润影响有多大?据2019年报披露,雅居乐永续资本证券持有人分得利润8.5亿元,占净利润的9.21%,这个比例较2018年同比上升了1.11个百分点。

而据合肥房产新闻,雅居乐有息负债共966.7亿元,其中1年内需偿还的短期借款达422.97亿,在总负债中占比44%。截至2019年末,雅居乐的现金及现金等价物为335.51亿元,完全无法覆盖短期借款,尤其是无法覆盖372.52亿元的6个月内短期借款。

流动现金已无法满足偿还短期债务的需求,势必又将进一步的发永续债,自然又进入到下一步的恶性循轮中。而上文提到的国际评级机构给雅居乐降到了“展望负面”等级,侧面说明了海内外投资者对该公司的态度,届时雅居乐的融资难度更大,融资成本会更高,但接下来的公司债务还是要偿还的,压力可行而知。

4、存量危机

根据时间财经报道,除了前两年押注海南失算外,雅居乐现在主要布局三四线城市。年报显示,截至2018年底的总土地储备中,一线城市占比仅有3.5%,二线城市占比约24%。这意味着,雅居乐七成土地储备位于三四线城市,公司加大了在三四线城市拿地的力度。

雅居乐加重三四线城市的土地储备,一说明企业对很多高价土地不敢获取,这是土地成本控制的导向,二是给公司的现金流和负债率减压,因已没有足够的资金购买足够大的土地了。

雅居乐似乎总是后知后觉的跟随市场的脚步,碧桂园在2014年以后就不断深耕三四线城市,当时正是市场成长最快之时,而雅居乐目前这个时间节点投资,是否妥当值得商榷,也许海南项目折腰就是最好的例子。现在的房地产已经进入存量时代,新增的刚需和土地红利已经在不断地缩减,从长期看未来地产发展还是看人口要素,有人口才有发展,有发展才有需要。而未来人口将向一二线城市聚集,三四线城市将被边缘化,这已是不争的事实。

毫无疑问,重仓三四线,为雅居乐的未来发展蒙上了一层阴影。

5、“家族”隐患

天眼查资料显示,雅居乐是一家典型的家族企业,现时的主席是陈卓林,其它董事局成员有陈卓贤、陈卓雄、陈卓喜、陈卓南,他们都是兄弟,各有专长。但公司未来发展的问题也很多,比如效率低下,人员沾亲带故不好统一管理,家和公司组织不分,难辨利害。从雅居乐最近这十年的发展来看还是不温不热的,在战略实施上并没有特别明显的亮点,还是地产传统的发展模式,似乎还有些对市场变化的滞后性表现。

中外著名企业想要做大做强从不是公司家族化,而是依靠现代化组织构架和职业经理人的管理模式,做到“赏罚分明,军中无戏言”。否则家族企业内亲外疏,许多决策性的问题上,外人无法干预,导致许多核心员工作的大量工作,不管是市场调查,经济体制追踪,营销策略制定,处于一种尴尬境地,无法被高层采纳,对工作积极性的打击十分严重。

在2014年雅居乐就有过“去家族化”的演示,公主席陈卓林的妻子陆倩芳、胞弟陈卓贤、陈卓喜及陈卓南四名家族成员离开管理层,以改善多年稳步不前的业绩和落后的公司管理制度。但如今看也不过是迫于社会压力而做出的改革形式,实际的核心问题还是没有解决。雅居乐“去家族化”不应只是一种姿态。要从企业发展战略上,从企业制度和人才规划上,真正建立起职业经理人公平的平台。

而“家族化”的组织构架已经发展了二十多年,许多的既得利益和人事关系盘根错节,计划推行中上文不接下文、雷声大雨点小,一家企业和国家一样也需要“深化改革”,当然也是“刮骨疗伤”的阵痛。

希望雅居乐能够真正用“去家族化”的现代先进管理方式,在社会上大量引进高层贤达人才,在中高层人事大换血,制定一个完善的长期发展战略,这才是一家百年企业应该做的事情,也许这样才可能破冰当今的困局。

6、左右倒腾的“资本魔术”

比家族色彩更有意思的,是雅居乐炉火纯青的“资本魔术”。

工商资料显示,雅居乐地产旗下自有物业公司,名叫雅生活,在30多家香港上市的内地物业公司中,市值排行前三。

房企做物业,不是新鲜事,但雅居乐的物业做的令人眼前一亮。

天风证券研究所分析了雅生活近5年营收情况。雅生活“其他增值业务”2018年迅猛增长,营收7.88亿元,同比增长505.6%。

雅生活的出色业绩,离不开一家叫雅卓的公司。

工商资料显示,雅卓成立于2016年7月,后来被雅居乐装进雅生活,于2018年2月在香港打包上市。也就是说,雅卓成了雅生活的子公司。

而雅卓作为上市公司,却大张旗鼓地为雅居乐做起了销售代理生意。

以2019年为例,雅居乐销售额1180亿。如果按照1%的销售佣金,雅卓可以拿到11.8亿销售额。

按照这个估算,仅案场销售代理的业务,雅卓对2019年雅生活的业绩贡献,比例在20%左右。

全权代理雅居乐销售的雅卓,为雅生活贡献越来越大。不仅拉高了营业额,也大大拉高了利润率。

地产扒扒扒调查资料显示,2017年注入雅卓营销代理业务后,雅生活的毛利率突升至49.30%,翻了一倍。2018年仍稳居47.72%。

雅卓的定位多次得到重申:

“我们是拥有甲方背景的整合营销公司。”

雅卓、雅生活、雅居乐浑然一体,正如地产扒扒扒所说,不得不令人产生关联交易的怀疑啊。

面对令人疑惑的骚操作,一串数字或许给了人们答案:

8月市盈率:雅生活服务41倍,而雅居乐地产仅为4.78倍。

8月市值:雅生活服务563亿元(7月底最高值超600亿),远超母公司雅居乐400亿元。

雅生活可比“富爸爸”雅居乐值钱多了。

换句话说,同样1块钱利润,给地产估值不超过5倍,给物业估值却超过了40倍。——这中间的价差是8倍。

同样的销售服务,含金量并没有增加。但从朝三暮四,到朝四暮三,把业绩装到雅生活,就值钱多了。

雅居乐拥有雅生活54%的股份。因此,左右手交接一下,不费吹灰之力,老板口袋里的钱多了8倍。

不得不说,雅居乐这一手真是高啊!

看来,要赚大钱,卖房子不是王道,炒股价才是王道!

7、尾声

作为一家古老的房地产企业,雅居乐曾与恒大、碧桂园、富力、合生一起被誉为“华南五虎”。

创始人陈卓林跟北宋名将狄青一样,出生草莽,本是广东中山农家子弟。

高考落榜后,陈卓林先卖家具,后入地产行业,独霸中山楼市,再驰骋广州市场,登陆港交所,近年来跃进大海南,打造超级神盘清水湾。

如今,清水湾折戟,多元化前景不明朗,陈老板的心情也渐入寒冬。

人生起落间,陈卓林在粤剧的跌宕起伏中找寻自我。

据《棱镜》报道,为了自己的粤剧专辑,他筹备了十多年。在录制过程中,他对自己要求极严,无论吐字还是音准,都力求完美,不厌其烦地修改,有时站着录上一天,从上午10点一直录到凌晨,直到满意为止。

他那张叫《心曲雅韵》的粤剧专辑,已能在各大音乐平台上听到,其中的粤剧名段《狄青闯三关》,陈卓林愣是录了两个版本,一个是和粤剧名家陈韵红合唱,一个是和他妻子陆倩芳合唱。

《狄青闯三关》中,陈卓林有一句唱得极为动情:

“昔日雄风啊,岂可一朝散尽?”

不知如今的陈卓林,唱起这句时又该作何感想呢?

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原标题: 评级下调、永续债“黑洞”、左右倒腾“割韭菜”:雅居乐该往哪走?

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