金融审判研究院 作者：初明峰、刘磊、郑梦圆
来源：金融审判研究院（ID：jrspyjy）
裁判概述
按揭房屋买卖，双方约定按揭贷款由出卖方负责继续偿还，不再重新办理抵押，待按揭贷款偿还完毕后再办理过户登记，该交易安排不具有违法性。买受人对房屋的风险预期，应限于按揭贷款偿还不能而产生的抵押权人主张权利的风险。若期间因出卖人的其他负债导致该房屋被其债权人申请法院强制执行的，该买受人享有足以阻却执行的实体权益。
案情摘要
1. 吴娟与袁小东夫妇签订房屋买卖合同，将其按揭购买的房屋（即房产在其名下，但已经抵押给银行）出售给袁小东夫妇，袁小东夫妇向吴娟支付了绝大部分房款并一直占有居住。
2. 吴娟与袁小东夫妇约定，吴娟所欠银行的按揭贷款由袁小东夫妇负责偿还，即房屋目前的抵押登记状态不变，待按揭贷款偿还完毕后再办理过户登记。
3. 吴娟为他人负债提供连带责任保证，因债务人未能按期清偿导致上述案涉房屋被债权人诉请法院强制执行。
4. 袁小东夫妇向法院提起执行异议，法院裁定中止执行。债权人向法院提起申请执行人执行异议之诉要求继续执行，法院驳回债权人的诉讼请求，二审法院改判，再审法院改判二审判决，维持一审判决。
争议焦点
袁小东夫妇对案涉房屋是否具有足以排除天府银行高新支行强制执行的民事权益？
法院认为
袁小东、邓常英在购买案涉房屋时知晓该房屋设有银行按揭贷款但未重新办理抵押，该交易安排不具有违法性，因而袁小东、邓常英并不因此而具有法律上的可责难性。袁小东、邓常英对案涉房屋的风险预期，应当限于如未按时、足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险，不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下、因原权利人的行为而产生的一切风险。2015年5月，袁小东、邓常英曾以提起诉讼的方式主张办理权属变更登记，虽然其在起诉状中称因得知吴娟负债提起诉讼，但是作为已支付了大部分房款并长期居住在案涉房屋的买受人，袁小东、邓常英诉请办理权属变更登记符合常理，并非必然以恶意对抗执行为目的。综合上述情形，本院认为，不应认定未办理过户登记系因袁小东、邓常英自身过错。
此外，综合考虑袁小东、邓常英已实际支付案涉房屋绝大部分房款，自2010年即占有使用，邓常英离异后至今仍居住在案涉房屋，且该房屋是邓常英在成都市的唯一住房等因素，相较于天府银行高新支行基于吴娟应当履行保证责任而享有的保证债权，对袁小东及邓常英、特别是邓常英对于案涉房屋享有的权利予以优先保护，符合法律保障生存权、居住权的精神，更具有正当性和合理性。
案例索引
（2020）最高法民再233号
相关法条
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称《九民纪要》）
127. 【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。
实务分析
理论上，买受存在按揭的房产最安全的操作是先付清按揭贷款解押，再进行变更过户登记，此严格的交易方式往往发生在陌生的买卖双方之间。实务中，由于种种原因（如：剩余按揭期间较短提前解压较为繁琐、买受人购买或贷款资格受限等），在熟人之间的按揭房产交易，存在类似本文案例中所表述的方式交易：签订房屋购买合同，交付房产，按揭状态不变，同时约定待按揭结束再办理过户。此时，房产事实上已经交易给买受人但登记机关仍显示为出卖人所有。此时，出卖方的债权人对房产执行已交易房产是否可以执行问题实务中争议较大。
部分法院观点：买受人明知房产存在抵押，不采用安全的解押过户的安全方式交易，不能完成产权变更登记存在天然过错，对出卖方债权人的执行风险应当有预见，买受人不可阻却执行，本观点即是本文援引判例的二审观点，不无道理。但最高院以再审改判的方式对上述观点予以否认，认为买受人此操作不具有违法性、不可责难。买受人应当承担的风险仅限于后期按揭贷款偿还不能抵押权人的行权执行，其上述买受、付款和占有房产的事实所取得权益足以阻却出卖方其他一般债权人的执行。本文援引判决系近期判例，代表最新权威观点，供大家参考。
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