克而瑞地产研究 作者：克而瑞地产研究
来源：克而瑞地产研究（ID：cricyjzx）
7日晚间，海南出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,严令本省户籍和常住居民家庭限购2套住房,鼓励发展安居型商品住房,新出让土地建设的商品住房全部现房销售。疫情期间其他省市相继放松调控,为何唯独海南加码调控?
本地居民限购升级 新地块全现房销售 发展安居型商品住房
2018年以来,海南调控政策层层加码,一时到无以复加的地步。
2018年1月，海南省长表示未来五年海南将以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖，决不让海南变成房地产加工厂。同年4月，海南祭出全域限购的最强调控，海口、三亚、琼海最为严苛，非本省户籍家庭购房，至少一名家庭成员在省内社保满5年。非本省户籍购房，商贷首付比例不得低于70%。并且，居民家庭或者企事业单位所购住房限售5年。
此番海南全域限购政策再升级，限购对象扩容至本省户籍和常住居民家庭，其在海南省限购2套住房。鉴于海南省主打旅游地产，置业客群主要来自于外省市，升级限购更多是对购房者心理预期的影响，对市场实际影响程度有限。
与此同时，通过发展安居型商品住房，满足居民家庭基本住房需求。鉴于安居型商品房兼具保障房的性质，在一定程度上可以吸引更多高素质人才前来就业生活，助推海南自由贸易港建设更好、更快发展。
新政最受关注的当属现售制度，自3月7日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。对于购房者而言，现房销售意味着所见即所得，在一定程度上规避了偷工减料、货不对板甚至项目烂尾的风险，最大程度保障购房者权益。对于房企而言，现房销售将大幅延长项目开发周期，难免将加剧房企资金周转压力，那些一贯高杠杆、高负债经营的房企更将备受煎熬。
海南经济转向消费拉动 房地产政策维稳以巩固前期成果
自2018年实行全域限购政策以来，海南房地产市场显著转冷，2019年全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，其中投资购房比重较高的三亚市商品房销售面积、金额分别同比锐减51%和49%。应该说，房地产市场调控成效显著，似乎没有进一步收紧政策的必要？
海南已然大幅降低经济对房地产的依赖，房地产投资占GDP的比重连续两年回落，从2017年46%降至2019年24.8%。与此同时，服务类消费发展方心未艾，对经济增长的贡献率达75%，经济增长正由主要依靠投资拉动转向主要依靠消费拉动。
受新冠肺炎疫情影响，海南房地产市场持续转冷，省内弱三四线城市市场下行压力不断加剧，放松调控的声音再起。但我们认为海南房地产政策层面仍需维稳，此番升级调控可谓是“打预防针”，既起到警示作用，又避免重蹈驻马店、广州放松调控随后紧急叫停的覆辙，尤其要避免房地产市场陷入“一放就涨”的怪圈，更好地将稳地价、稳房价、稳预期的长效调控机制落到实处。
一线及热点二线政策维稳 压力二三线或将局部放松调控甚至刺激需求
疫情期间，地方多措并举积极为市场、企业减压，一方面，积极为开发企业解困，涉及支持企业复工，放宽预售条件，缓解房企拿地投资压力等；另一方面，刺激需求维稳楼市，涉及购房补贴、税费减免、调降首付比例等。
此阶段海南升级调控似显“另类”，但我们认为海南调控房地产的决心已定，势必要下大力气减轻经济对房地产的依赖。并且，基于海南生态资源极具稀缺性，叠加政策发展红利加持等多方面因素，长期来看海南房地产市场前景依旧可期。因此，此番海南升级调控仅是市场特例，其他城市较难跟进加码调控。
展望未来，2020年“房住不炒、因城施策”的政策主基调未变，调控政策全面放松基本无望，“四限”调控注定将延续更长的时间周期，但局部放松依旧可期，压力城市放松调控也在市场预期之中，以期减缓市场下行压力。
具体而言，一线以及苏州、西安、南宁等热点二线城市房地产政策层面仍需维稳，基本没有放松调控的可能性。随着市场下行压力不断加剧，预计厦门、长沙、宁波等部分二线城市以及珠海、台州等多数三四城市可能局部甚至全面放松调控，上饶、岳阳等需求枯竭的弱三四线城市甚至将出台刺激性政策，涉及购房补贴、税费减免等。
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