万科的“春天新活法”

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2021-10-25 09:21 1767 0 0
万科一年一度的业务交流会,在上海举行。此次交流会,既是地产行业媒体的一场盛宴,更是万科释放当下房地产行业观点及未来展望的重要窗口。

作者:陌爷

来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

近期,万科一年一度的业务交流会,在上海举行。

此次交流会,既是地产行业媒体的一场盛宴,更是万科释放当下房地产行业观点及未来展望的重要窗口。

与往年相比,今年的万科显得格外低调。

屏幕背景以“朋友”相称,透露出寒冬之下,相互抱团的暖意。

不再有“活下去”等甚嚣尘上的言论与观点,也鲜有提及战略层面的动作。

而媒体的问题焦点也更集中在了行业发展层面。

被动地接受寒冬,是万科传达出的态度。言辞相比三年前提出的“活下去”稍有缓和。

但字里行间透露出的寒冬将为常态,概括为16个字:“尊重常识,回归常态,阵痛之后,仍有机会”。

也被郁亮精妙的总结为“春天新活法”。

在应对当下房地产形势中,万科的态度是鲜明的,战略层面也是坚定的。

对于业绩下滑问题,也是毫不避讳,客观分析与看待。

彰显出稳健龙头房企沉着应对市场周期的定力。


信号1:缩表是行业大势所趋

万科的销售业绩已经连续5个月呈现下行的局面。

1-9月,累计实现合同销售面积及销售金额,分别同比下降9.75%、2.77%。

万科尚且如此,中小房企自然也没必要再做挣扎。

尤其是在当下融资趋严,市场下行的行业周期。

而“缩表”在给房企带来阵痛的同时,也是在挤压行业的金融泡沫。

所谓的金融泡沫,便是指高杠杆、高负债所带来的大而不强、外强中干的“虚胖”。

回归房企经营属性的本质,或是当下房企亟待思考的重要课题。

可以预判的是,除中海、保利等稳健经营,且现金流充裕的房企存在逆势扩张的机会外,更多的房企必然是要承受缩表的阵痛。

接下来,大多数房企的生存模型都是分为三个步骤:

首先,稳住现金流,解决生存问题;

这一轮寒冬中,蓝光、协信、花样年、当代等房企早早倒戈,而佳兆业、阳光城、融信等尚还在渡劫,紧绷现金流度日,80%被行业淘汰的房企都将止步于此。

其次,面对“缩表”、业绩、利润下滑等问题,沉着面对,咬牙承痛。

地产再无黑马,客观面对行业深度调整所带来的规模、利润下滑,规模论早该被摒弃。

最后,回归经营属性,修炼内功,找准“春天新活法”。


信号二:不要盲目自信

恒大自陷入危机开始,一直在努力筹划出售资产自救。

行业内也一直将万科列入恒大资产潜在买家名单。

然而被提及万科是否开始准备大肆抄底时,万科却持谨慎态度。

“万科作为行业内有影响力的企业,在自身能力许可前提下,愿意想方设法去做对行业有利的事情”

这样的回应也稍显官方与做作。

但其实我们可以发现,虽然万科近些年的收并购动作频频,但是在关键时刻总是会迟疑。

标的包括泰禾、蓝光、彰泰、恒大、红星等。

最后都是挑肥拣瘦,选择在优质的项目层面合作。将整体的风险降到最低。

行业总说,觉得万科是戏精,活得比谁都好,却跑得比谁都快。
 
但是对于市场机会,万科的反映确实是迅速且敏感的。

衡量自身实力的同时,不当救世主,也不会把人吃掉。

据统计,今年到期债务规模达1.28万亿,处于2019-2023年之间的偿债高峰(22年偿债规模预计0.9万亿)。

未来1-2年行业的收并购机会必将是集中爆发期。

而万科是用行动告诉了我们,行业没有白衣骑士,只有精准伏击,伺机而动的抄底!

信号三:不要忽视赚慢钱、赚小钱的能力

万科的多元化近些年来也成色稍显不足。

2020年,万科的多元化业务的营收只占当年总营收的6.9%。

多元化的钱这么难赚,为什么还要赚?

逻辑在于,以前房企追求规模,借多点钱做多点事、资本运作等,都可以达到目标。

2004年,顺驰喊出口号要赶超万科;

2006年,富力说,超越万科不是不可能的;

2009年,绿城表示,三年破千亿,销售超万科;

2014年,万科销售目标定在2000亿,绿地宣布要冲2400亿。

但是到了最后却发现,他们的日子都不太好,万科还是笑到了最后。

但市场下行、融资收紧环境下,这种模式和套路明显的行不通了。

如同山羊走钢丝,稍有不慎,便是万丈深渊。

对于万科而言,现在的思路也在不断的转变,并不指望通过一个业务赚大钱、赚快钱。

如同郁亮所说:以前下去看楼盘,看到的数字都是以万为单位;后来开物业公司,开始以角为单位;现在去物流公司去,以分为单位。

对于地产行业而言,赚慢钱、赚小钱实则是一种能力的体现。

万科的新信号,透露出对于行业大势的判断以及生存与发展的方法论。

行业周期能够造就黑马,但黑马却不一定能够穿越周期。

找准“春天新活法”,或许才是寒冬中的定力。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 万科的“春天新活法”

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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