市场利率走高,基建REITs明暗未卜

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2020-09-18 10:44 1485 0 0
基建REITs的收益,还香吗?

作者:杨晓怿

来源:杨老师的基建课堂

在发改委与证监会的大力支持下,基建REITs试点的制度环境不断完善;各省的试点申报工作也已经开闸,多家上市公司公告了拟发行基建REITs的资产。但是,随着市场利率的不断变化,投资人对于基建REITs的态度出现了微妙的变化;在部分地方债的发行利率突破4%之后,基建REITs的收益与分红还具有足够的吸引力吗?

市场利率上升

今年3月,由于疫情对经济的冲击,市场融资环境大幅宽松;地方债与城投债的发行利率屡次创下新低,并且融资规模也达到新高。但在经济逐渐恢复后,宽松自然随之远去,近期的市场利率快速攀升。不仅有多支地方专项债券的发行利率突破了4%,许多高信用等级的城投债也选择终止发行债券、期待市场环境的改善。在这样的大环境下,许多项目的融资也开始受到不可避免的影响,基建REITs也不例外。

虽然基建REITs属于公募基金,可以直接向社会公众发售份额;但投资人始终是“用脚投票”,在其他固定收益产品更具有吸引力的情况下,基建REITs的推进速度自然也将受到影响。各地的项目落地时间,同样将有所推迟。

基建REITs收益几何?

基础设施属于公益性投资,其收益率水平通常是不高的。这一点在发改委对于试点项目的要求中就可以发现,在要求比较高、相对谨慎的试点阶段,仅要求项目投资回报良好,近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%。

这意味着大部分项目本身能够产生的收益在4-5%区间,乐观的情况下略高于同期LPR水平;但在如今的环境下,基建REITs的收益率实在谈不上吸引人。更何况,如今基建项目市场化运作还不是非常成熟,其现金流的保障程度还依赖于原始持有人增信;这一收益水平和市场投资人的期待,似乎将有不小的差距。

用什么来吸引投资人?

那么,基建REITs到底依靠什么来吸引人呢?从国际经验和国内的实际情况来看,主要在于两点:

一是在市场利率走低时。市场利率是不断变化的,虽然如今的利率水平显得很高,但也会随之经济状况出现波动;一旦出现宽松,那么基建REITs的收益率还是可以跑赢同类产品,得到投资人的信赖。

二是REITs另一大收益来自交易,随着基建市场的不断完善,部分基建资产的潜在价值也会出现提升,收益水平跑赢LPR的可能性也将持续增加;虽然从当下环境来看还有很大的差距,但从远期看存在可能。

因此,从大环境来看,当前的基建REITs或许将受到市场利率波动的影响有所推迟;但总体趋势仍然向好,只是距离基建资产证券化的“上量”,依然很远。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 市场利率走高,基建REITs明暗未卜

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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