千亿负债“浙系房企”劝退2000张回售,创始人从教师到资本大鳄

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2020-03-20 19:55 2407 0 0
温州首富的发家史

作者:小债看市

来源:小债看市(ID:little-bond)

目前,债券圈避免违约三大网红必杀技是场外支付、债券置换和劝退回售,曾经称霸上海旧改市场、如今负债高企的浙系房企新湖中宝也玩起了这招。

劝退回售

近日,在泛海控股劝退部分“17泛海MTN001”回售后,江湖中债券老司机们称,新湖中宝(600208.SH)也劝退了2000张“18中宝01”的回售投资者。

不久前,新湖中宝还遭穆迪将企业家族评级降至“B3”,展望“负面”。

穆迪表示,新湖中宝未来12-18个月内将有大量到期债务,经济放缓将提高其再融资风险,同时低迷的合同销售也将影响其内部资金。

《小债看市》统计,新湖中宝目前国内债券存续11只,规模为118.56亿元,其中5亿私募债“18中宝01”3月23日面临回售;10亿中票“18新湖中宝MTN001”3月29日需付息6800万。

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存续债券期限分布

除此之外,新湖中宝还存续四只境外债券,总规模为7.85亿美元。值得一提的是,其已于3月初偿还了到期的7亿美元离岸债券。

旧改项目大王

据公开资料,新湖中宝总部位于杭州,1999年在上海证券交易所上市。其原为一家以港口开发经营为主导的上市公司,在定向增发注入新湖集团房地产资产后,主业转变为房地产开发为主。

新湖中宝多次入选“中国房地产开发企业百强”、“中国房地产开发企业经营绩效十强”、“中国房地产开发企业城市覆盖十强”。

从股权结构上来看,新湖中宝的控股股东为新湖集团,持股比例32.41%;自然人黄伟直接持股16.86%,其还通过新湖集团间接持股,共计持股53.06%,为公司实际控制人。

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股权穿透图

据克尔瑞数据显示,2019年新湖中宝操盘金额132.4亿元,位列房企第138位;操盘面积82.1万平方米,位列第144位。

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2019年房企销售TOP200

2016年以后,新湖中宝在发展房地产主业的基础上,布局金融股权投资领域。先后投资了湘财证券、新湖期货、温州银行、盛京银行和中信银行等金融机构股权,实施“地产+互联网金控”双主业战略。

但是近两年,新湖中宝的盈利能力下滑,营业收入和净利润承压。

2017年,新湖中宝实现净利润33.22亿元,同比下滑43.1%;2018年实现营收172.27亿元,同比下滑1.56%,实现净利润25.06亿元,同比下滑24.55%,同时经营性现金流大幅流出37.79亿元。

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净利润趋势

截至最新报告期,新湖中宝总资产1415.46亿元,总负债1054.41亿元,净资产361.06亿元,资产负债率74.49%。

《小债看市》分析发现,新湖中宝债务结构主要以非流动负债为主,占比超50%。其中长期借款371.56亿元,应付债券137.6亿元。

截至2019年三季末,新湖中宝流动负债近500亿,其中短期借款36亿元,一年内到期非流动负债184.59亿元,也就是说其短期负债高达220.59亿元。

因此,新湖中宝整体的有息负债在800亿以上,债务负担较重。

债务高企,但新湖中宝账上货币资金只有128.52亿元,较2018年年末下降20%,经营性现金流流入仅1.27亿元,这与短期债务之间的资金缺口近百亿。

流动性压力之下,2019年新湖中宝境内发行债券两只,募得资金16.7亿;境外发债3只,利率高达11%,募得资金5.45亿美元。但债券融资毕竟体量有限,相对于其资金缺口还有较大差距。

因此,新湖中宝开始变卖资产换取流动性。

2019年7月,新湖中宝向融创转让对价为67亿的旧改项目;同年12月又向绿城房产转让上海新湖35%的股权及相应权利和权益。

按理来说,新湖中宝土地储备充足,且多位于浙江、江苏、上海等长三角地区,地理优势明显,资金不应该这么紧张。

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2016-2018年土地购置分布

但是,上述土地储备中包含大量旧改项目,不仅开发周期长、难度大、回款慢,而且拆迁资金消耗大,这就导致新湖中宝营收规模小于同规模房企资金链紧绷。

另外,新湖中宝实控人股权高比例质押值得关注,目前黄伟所持71.91%股份已质押,新湖集团质押率为74.36%,如股价大幅下跌将带来爆仓风险。

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控股股东及一致行动人质押股份情况

值得注意的是,新湖中宝的不利因素还有高企的存货。

截至2019年三季末,新湖中宝的存货为659.49亿元,2018年更高达700亿以上,主要由于其上海旧改项目投入资金增加所致。高企的存货不仅对资金形成占用,还有一定跌价风险。

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存货

从短期和长期偿债能力指标上来看,近年来新湖中宝的这些指标都是下降趋势,说明其偿债能力较弱。

截至2019年6月底,新湖中宝共获得银行授信额度866.05亿元,其中未使用银行授信额度345.91亿元,说明其间接融资渠道还可以。

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银行授信情况

总的来说,新湖中宝总债务负担较重,由于其旧改项目开发周期长、资金回流较慢,目前存在较大流动性压力,同时大量债券和借款到期需兑付,面临较大集中偿付压力。

“温州首富”黄伟

上世纪80年代初,黄伟曾在浙江瑞安城关一中做过教师,随后被调至温州市委党校,期间多次炒期货。

90年代初,黄伟凭借温州人的胆识,在杭州国际大厦租下了几个柜台卖眼镜,并用赚取的资金倒卖认购证,从中赚到了第一桶金。

1994年,35岁的黄伟创立新湖集团,随之进入房地产业并依托地产逐渐形成“新湖系”。

2000年后,新湖系接连入主新湖创业、哈高科和新湖中宝三家上市公司,形成新湖系的“三驾马车”,黄伟也成为与涌金系掌门人魏东齐名的资本大鳄。

2006年,新湖集团以定向增发的形式将其旗下14家房地产子公司置入新湖中宝,牢牢确立新湖中宝主营房地产的地位。

2009年,新湖中宝吸收合并新湖创业,新湖系资本版图渐明,新湖中宝旗舰地位凸显。新湖中宝最出色的表现就在于善于利用资本杠杆,股权质押-解押-再质押循环是其常用的融资术。

据说,黄伟为人颇为低调,几乎从不在公开场合抛头露面,但这也阻挡不了其登顶“温州首富”。

2019年,胡润百富榜发布,黄伟、李萍夫妇排名第146位,财富值230亿元人民币。2020年2月,黄伟、李萍夫妇以250亿元人民币财富名列《2020世茂深港国际中心·胡润全球富豪榜》第729位。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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