房产金融法律服务 作者：郭韧律师团队
随着房价越来越高，加上沪上严格的限制购房措施和限贷政策的实施，为了避免“今年不买房，十年又白忙”的“悲剧”发生，很多人想到了借名买房。但各种借名买房到最后钱房两空的故事，还是在不断提醒着放手一搏的买房人，在借名买房这件事上，还是要多加小心。
实务中，在不违反我国《合同法》第52条关于合同效力的强制性规定内容或者严重规避法律、政策的借名买房的前提下，借名买房所签订的代持协议，一般都是具有法律效力的。但是要特别注意，借名购买经济适用房等具有人身性质的房产，对此类代持合同法院一般倾向于认定为无效，原因在于其严重损害了国家保障住房政策的实施。另外，在借名买房合同有效的情况下，如何拟定代持协议也是一个非常重要的问题，因为这关系到实际出资人是否能顺利取得房屋产权。
法院对于合法情况下房屋权属的认定，大致可以分为有善意第三人和无善意第三人两种情况。
无善意第三人
因为不动产的公示制度主要目的在于维持物的权属的推定效力，保护第三人对于物之权属的信赖利益，其并不能完全反应物的真正归属情况。因此如果在不涉及第三人之利益的情形下，更应当注重实际权利人的权益保护，当实际权利人有足够之证据能够证明房屋所有权之归属，则应当肯定实际购房人为房屋所有权人。
实践中法院一般会考虑：
涉诉的房屋产权证书由谁保管？
房屋的产权证书是证明房屋产权的重要文件之一，一般情况下权利人不会交由他人保管。如果房屋的实际购买人具有长时间持有房屋产权证书的证据可印证该事实的存在，则法院会考虑实际购买人享有房屋所有权事实的认定。
2.涉诉房屋的购房款以及税费由谁实际缴纳？
如果实际购买人缴纳了房屋的购房款以及税费，且如果在有贷款的情况下按期定时还款，则法院可以考虑实际购买人享有房屋产权。
3. 涉诉房屋是由谁在长期实际使用？
房屋的实际购买人如果可以提供水电费等可以证明长期生活在涉诉房屋事实的证明证据，而借名方却不能对此提供合理的解释，也可以帮助法院认定房屋的实际产权归属。
4.借名方与被借名方是否有关于借名的相关约定？
根据房屋买卖合同上相关条款或者实际买房与借名人之间的约定，也是法院判断房屋真正权利人的依据之一。
有善意第三人
如果存在借名人将登记在自己名下的房屋擅自出卖给善意第三人的情形，此时如果善意第三人已经按照我国《物权法》第206条的规定支付了合理对价并且办理了房屋所有权的转让手续，法院则会考虑不动产公示带来的物权推定效力允许第三人取得房屋的产权。房屋的原实际权利人只能向借名人主张权利。
那么如何有效避免借名买房操作过程中的风险呢？（以A和B为例）
A（实际出资人，被限购的乙方）
B（名义购买人，名字借A一用）
A想借B的名义买一套房子，那么一般是由B来签署合同并且上产证，A是幕后的实际支付房款和享有实际产权的人。
一、房款和税费支出风险规避注意事项
A要保留每一笔房款和税费支出的凭证，备注 “购房款” 或者 “**税” 或者 “***费”为佳；备注时不要出现“借款”等类似字眼（防止B以借钱买房为由拒绝还房）。
A转给B让其支付给房东的购房款，尽量要在B支付给房东（出售方）房款的当日或前一日。不宜时隔太久。
二、贷款和还款风险规避注意事项
B此时是（名义贷款人+名义还款人）所以也是名义还贷人。
做实际还贷人的A需要注意的是，一定要按时支付每期贷款到B的还款账户且要备注“贷款还款”，不要有任何逾期或不付，不然出现纠纷很难解释清楚。
三、设立抵押
为了防止B偷偷卖房子，A最好在房子上设立以A为抵押权人的抵押，这样即使B要卖房子也要经过抵押权人A的同意。【根据《物权法》第192条第二款以及《担保法司法解释》第67条的规定，未经抵押权人同意不得转让抵押物，未通知抵押权人转让抵押物的转让行为无效】
四、保存所有购房文件
购房的所有合同、产证及缴纳税费的凭证、抵押权证，以及A与B之间有关借名买房的相关证据材料，A应当妥善保管。
案情简介：陈先生与余小姐是一对男女朋友。2013年，小陈的母亲高某同弟弟小高想要购房，但根据当时的限购政策他俩已经没有购房资格。正烦恼时，高某发现儿子女朋友小余有购房资格，于是想到了借名买房的主意。
2013年12月1日，高某、小高以及儿媳小余签订了《三方备忘协议》，约定了借名买房，并约定讼争房屋的出售或拆迁收益归高某及小高所有。
之后的整个购房过程，除了《居间合同》、《房地产买卖合同》由儿媳出面签订外，包括与原房产权利人洽谈价格、支付定金、支付房款、支付中介费、办理房产交接手续、交纳房产税费、房产出租管理等在内的其他事务均由高某负责办理。房屋过户后，所有权证书也是由高某保管。原本一直相安无事，但是当2015年9月，高某要求儿媳配合将该房屋过户到儿子名下时，儿媳却拒绝了。愤怒的高某将儿媳告上了法庭。
法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则。原告提交的证据足以证明讼争房屋的买卖手续由其办理，出资及相应费用由其缴纳，房屋出租管理由其负责，产权证原件亦由其持有的事实。原告提交的《三方备忘协议》直接载明了借名买房的事实。法院经审理查明，《房地产居间合同》中乙方预留的联系方式的确属于高某，高某与小高的确属限购对象，房屋的各种款项也是由高某出面支付，儿媳未支付过钱款。
《三方备忘协议》明确规定了借名买房的事实，落款处婆媳签名都由本人所签，小高的签名由高某代签，但是小高出庭确认委托高某办理购房事宜，认可了该协议。儿媳主张该房是聘礼，但没有相关证据支持。
根据以上事实，法院认为，《三方备忘协议》是高某、小高与小余真实意思表示，合法有效，合同性质是委托合同。而且儿媳小余一方面说不知晓合同存在，购房时从未见过小高，又说小高签名是代签，前后矛盾。法院最终支持高某的请求，判决《三方备忘协议》合法有效，要求小余在指定期限内将房屋转到高某指定的小陈名下。
以上只是借名买房的一个基本情况介绍，实际借名买房的过程中还存在很多细节问题。要想详细了解借名买房事宜的，可以寻求专业律师的购房建议，以此来避免借名买房中的种种风险，保障您合法享有的房屋权利
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原标题： 借名买房如何避免钱房两空？
