2020，房企如何挺过去

作者：投拓江湖

来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

这篇文章昨天被删了，很多人私下问我，今天改了标题重发。欢迎分享转发，手慢怕又没了。

这一个月，关于房地产的官方新闻不断，各种政策救市的真假新闻，松绑政策一日游，反复上演。前几天全球的股市，上演了惊心动魄的一幕，疫情下的国内国际经济情况，比很多人预料的要糟。

2020的开端，对房地产来说，真的非常不友好。

（一）

疫情像是一道送命考试题，大部分房企的得分只能是刚刚及格，部分房企已经被淘汰出局。根据人民法院公告网的破产公告，2020年开局至今，刚刚经过了两个月的时间，累计已有120家房企被宣告破产。这个数字还在以上升的趋势，继续增加，平均每天超过两家房企倒下。

目前国内的疫情已经基本得到了控制，但是恢复生产生活，还只是开始。目前大部分房企都恢复了上班，部分地区售楼部也在严密监控之下陆续有条件开放。但在疫情彻底结束，脱下口罩之前，恐怕很难如很多房企所愿，出现购房热潮。

根据易居克而瑞集团公布的1-2月份典型房企销售金额变动统计，百强房企销售金额，同比2019年下降了37%。这个数据也很容易理解，毕竟现在各地能够开放售楼部的，不到一半。今年一季度，甚至是上半年的销售任务指定是完不成了。

对大型房企而言，扩大融资规模，快速发债，特别是海外发债是最便捷的选择。而对于融资渠道有限的中小房企，除了硬扛，只能寄希望疫情早日结束，开启快速卖房模式。

据Wind数据统计显示，在2020年前两个月，房企的海内外发行债券规模已达到1848亿元，比2019年同期增长了约57%。

房企如此大规模地发债，除了受疫情影响，现金流紧张以外，还有发新债偿还旧债的紧迫需求。未来五年是房企偿债的高峰期，预计将有3万亿左右的债务到期。其中2020年总的偿债规模接近5000亿元，很多房企不得不寻求更多的发债渠道，甚至不惜接受高成本的融资。

最早行动的是中迪禾邦，2月23日就发布集团人力行政通知，集团无力支付1、2月工资，如果主动离职可以发一个月工资。

随后是金辉地产，2月29日有消息传出金辉集团华东区域裁撤，全体员工无一幸免。后来金辉集团辟谣，说是区域合并，只保留少数人员。

到了3月2日，部分房企纷纷开始了降薪大招，重庆融侨要求副经理以上员工，2-4月薪酬减半支付，并且要求大家主动签署降薪请愿书。

除此之外，大量房企加大了线上卖房的力度，特别是近期以恒大为首的房企，各种线上卖房广告，霸占了各大线上平台广告。在目前有序复工复产的情况下，线上卖房能加速锁定客户，增加现金回笼。

政策端稍有变动，就会引起行业内的大量关注。

据不完全统计，截止2月底，已有上海、江苏、无锡、南昌、西安、天津、沈阳等多地，发布了稳定房地产的措施。主要涉及延期缴纳土地出让金，可以分期缴纳，预售进度降低，要求金融机构不得盲目抽贷断贷等。

但是上述政策都是在既有框架下，在高层容忍的范围内，进行了一些适度的扶持政策。对于房地产调控核心的“限购限贷”，这个目前并未见有明显放松。

在救市面前，高层和地方政府有明显的温差，地方政府的焦虑更大，试探性动作也更多。3月3日，广州出台了放宽公寓限售的重磅政策，明确写字楼、公寓项目不再限制最小分割面积单位，不再限定销售对象，一时间引起巨大反响。但是该文件仅发布一天，第二天就被广州住建局删除。

“住房不炒”的决心和表态，还是在以各种官方渠道，不时出现在大家的视线中。但是支持经济发展的政策会陆续出来，目前各地方政府纷纷出台了重大项目投资计划，目前有北京、福建、河南、云南、江苏，四川，重庆等省总计投资逾25万亿。但这这个规模只是比往年略微高了一点，目前稳增长的压力很大，关键时候还是要用基建来托底。

可以预期，决策层未来会陆续采取一些措施，拯救经济，帮助市场恢复信心，提振经济的活力。主要的方向不是直接地刺激楼市，而是通过继续的减税降费，让利于企业，做到对各行业一视同仁，不会特别倚重房地产。

在目前的行业困难模式下，大量房企，特别是中小房企会遭遇相当大的困境，需要提前防控，不能过于乐观，采取措施防患于未然。特别是要稳住现金流，开拓融资渠道：

1、有拿地急迫需求的房企，要根据自身的现金情况，适度量力而行。拿地策略要进行调整，一些长线的，短期内不能带来现金流的项目，比如勾地或者产业类的项目，工作照旧，但是拿地付款可以暂缓进行。

2、已经拿地的项目，短期内不能开盘的，这种对现金流的占用也比较大，一般来说建安成本会占据现金流的30%-40%左右。建议暂缓开发，降低工程款的支付，缓解现金流紧张状况。

一是发行企业债，很多房企已经在这样做了。

二是与有通道的金融机构建立紧密合作关系。一些信托机构，基金，险资机构，券商，银行，手里掌握大量的资源，可以多把持商务往来，适时挖掘一些可行的融资渠道。另外，一些手握大量现金的国企，实体经济企业，无法找到更好的投资渠道的，也可以进行一些资金上的合作。

三是想办法把公司存量物业变现。很多房企在开发过程中，攒下了不少的车位、写字楼、商业综合体等很难变现的资产，除了传统的抵押融资外，积极尝试资产证券化，也是一个选项。当然，资产证券化（即大家熟知的ERITS）的上市操作流程比较长，一般从准备到成功上市募集资金，需要2-3年的时间。这就需要房企对融资部门进行加强，可以成立专门的融资团队。

还有就是把这些存量物业，交由专业的包销团队，通过一次性打包作价，或者前期支付一定比例的定金，快速变现。

在困难之下，房企需要善待员工。

很多公司一遇到困难，就想动裁员的心思，这是非常不明智之举。普通员工并没占用多少资源，公司养活这些人也花不了多少成本，裁员是一个伤害性非常大的行为，现在这种行业大环境，失业了就很难再找工作了。这不仅对员工本身是一种损失，对公司也是一种损失，辛辛苦苦培养的一线员工就这样没了，在人力资源上的投资归零。

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原标题： 2020，房企如何挺过去