港企罕见的内地融资南丰集团57亿ABS命题

观点 观点
2020-07-29 18:11 1554 0 0
南丰集团本次利用南丰汇项目作为底层资产进行融资。这是港企罕见的以内地资产为基础发行融资工具。

作者:观点地产新媒体

来源:观点(ID:guandianweixin)

南丰集团本次利用南丰汇项目作为底层资产进行融资。这是港企罕见的以内地资产为基础发行融资工具。

观点地产网 一向低调的南丰集团,市场上关于他的动态消息甚少。最近,南丰集团宣布香港启德项目计划的同时,在内地进行了一项ABS融资计划。

据上交所7月27日信息披露,“中联-中金-南丰国际控股1-X期资产支持专项计划”项目状态更新为“已反馈”。该项债券拟发行金额为57.1亿元,发行人为广州市展丰房地产开发有限公司。

该公司成立于2007年6月,注册资本27.1亿港元,由纪汇有限公司持有100%股权,后者最终实控人为南丰集团,其旗下资产为南丰集团位于广州琶洲的南丰汇项目的一部分。

也就是说,南丰集团本次是利用南丰汇项目作为底层资产进行融资。这是港企罕见的以内地资产为基础发行融资工具。

南丰集团57亿ABS融资

南丰汇,是南丰集团在广州的首个项目。

2006年,香港南港投资有限公司、纪汇有限公司分别通过土拍取得海珠琶洲PZB1301及PZB1401地块,其开发历经5年,最终由南丰集团与汇贯基金投资50亿元打造完成,直至2011年10月开始招商,2013年下半年投入使用。

该项目总建筑面积30万平方米,主要由南丰汇环球展贸、南丰国际会展及南丰朗豪酒店三大体系构成,功能涵括甲级写字楼、商业展贸、专业展馆及国际五星级酒店等。

本次南丰以该项目资产作为支撑,以其带来预期收益作为保证,对资本市场来说,考虑的是该资产是否“可靠”。

南丰集团官网显示,南丰汇是集团重点投资的商业项目,“中国最繁华贸易枢纽的地标性综合体”是该项目的关键词条。

但查阅市场消息,南丰汇项目吸引市场更多讨论的是其独特的“积木”造型,项目具体经营情况则鲜有披露。

商业地产要实现运营价值,“地段”是必不可少的因素。作为南丰集团进驻广州的首个项目,相比广州热门的天河商圈等,南丰汇所在的琶洲商业气氛并不足够浓厚。

对此,南丰集团南中国总经理尹德辉曾表示,“南丰汇的优势不是人流,而是特色”,南丰汇通过创造特色增加客户体验的意图也非常明显。亦有业内人士表示,南丰汇位于琶洲商圈核心区域,其周边交通便捷,且毗邻商务部广州国际会展中心,可享受会展经济利好。

可考的数据是,2015年,项目开业一年多,其办公楼大约3万多平方米,承租率为100%,且租金为彼时琶洲最高,最高可达180元/平方米;商业出租率同样较高,平均租金150-250元/平方米。

值得注意的是,本次南丰集团以ABS的方式发行债券,是为获得高额融资。而资产证券化的优势在于不占用贷款和发债额度,募集资金用途不受限制,产品发行受市场行情波动影响较小。

据观点地产新媒体了解,受累于240亿港元启德地王,今年2月,南丰集团遭惠誉将其评级降至“垃圾”级别。惠誉称,降级主要由于该集团几年前以246亿港元竞得的启德商业综合体项目,在扩建阶段的财务状况不断恶化。

惠誉预计启德项目将使南丰在2021-2023财年期间流出60-70亿港元。直至2022年启德项目开始录得租金收入,利息保障倍数或有所改善。

但根据惠誉报告,可以肯定的是,南丰基于中国内地的IPs规模和收入贡献可能保持稳定,惠誉预计南丰在香港地区的房地产规模和收入将在未来三至四年内扩大。

以内地产生稳定现金流的商业地产作为资产来融资,对于南丰集团而言,不失为一种具有资金成本优势的融资工具。

港企罕见内地融资

但以南丰集团为代表的港资房企,过往甚少通过内地交易所平台发行债券融资。

对此,国金证券(香港)执行董事兼投行部董事总经理黄立冲表示,港资房企通过内地交易平台融资有几种情况,要么是在内地有子公司、企业创立于内地,又或是企业领导本身有内地背景。但事实上,港资企业大多没有到内地融资的需要。

港资企业多奉行稳健的财务策略,采取慢周转的开发模式,其负债率普遍偏低,多控制在20%以内。相比于内地房企高杠杆、高融资成本,港资房企本身便拥有低负债、低成本的优势。有数据显示,2019年港企境外的融资成本大约在3%-4%,而内地房企整体在8%左右。

可以发现,港资房企目前在内地发展更多的是商业地产项目,且往往开发的产品会成为一个地区的顶级商业,如成都IFS、北京太古里、上海恒隆广场、兴业太古汇等。业内人士分析称,港资企业具有低资金成本和精细化管理的特点,在内地做高周转项目并没有优势,而做商办物业项目等慢项目便能发挥优势。

资深市场观察人士严跃进则表示,“这和优质地块的供应有关,港资房企进入内地通常从核心城市入手,往往城市会以商业商圈打造为重要任务,给予其非常大的支持。”而港资企业在内地住宅市场的投资本身也有很多限制,包括境外资金进入方面。

过往,港资企业在内地融资也受到诸多限制。尽管过往几年里,内地相继出台不少扶持中小企业的政策,包括税收和再投资等,但是作为港资企业却没法“完全享受国民待遇”,比如在融资时银监会等的审批及评估门槛。

而通过内地项目发行ABS,或许是企业少数可选的融资方式,也是获取资金、调节资产结构最好的融资工具。

据了解,ABS发行利率与主体评级关联度很低,大多数可以获得AAA或AA+评级,且发行ABS的整体融资成本均低于发债成本,其中AA+和AA的发债主体,利差的中位数分别在111bp和117bp。

这也是企业ABS发行主体以中低等级乃至无评级主体为主的原因。对于低等级主体,信用提升的价值更为明显,融资成本将显著降低。

另据了解,近两年来,利好ABS市场扩容的政策频出,其中便包括鼓励发展住房租赁及长租公寓资产支持证券,鼓励通过资产证券化盘活存量资产,推动标准化ABS市场发展以及其他利好资产支持证券产品发行和流通的政策及文件相继出台。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

本文由“观点”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 港企罕见的内地融资南丰集团57亿ABS命题

【邀请函】万物焕新·2024资产界跨年演讲暨资产运营大会

观点

观点(www.guandian.cn)向来以提供迅速、准确的房地产资讯与深度内容给房地产行业、金融资本以及专业市场而享誉业内。公众号ID:guandianweixin

723篇

文章

10万+

总阅读量

特殊资产行业交流群
热门文章
推荐专栏
更多>>
  • 资产界
  • 蒋阳兵
    蒋阳兵

    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

  • 刘韬
    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

  • 睿思网
    睿思网

    作为中国基础设施及不动产领域信息综合服务商,睿思坚持以专业视角洞察行业发展趋势及变革,打造最具公信力和影响力的垂直服务平台,输出有态度、有锐度、有价值的优质行业资讯。

  • 大队长金融
    大队长金融

    大队长金融,读懂金融监管。微信号: captain_financial

  • 破产圆桌汇
    破产圆桌汇

    勘破破产事,与君破僵局。

微信扫描二维码关注
资产界公众号

资产界公众号
每天4篇行业干货
100万企业主关注!
Miya一下,你就知道
产品经理会及时与您沟通