房企自救,空前壮烈

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2021-11-22 08:14 1923 0 0
面对这般世界的参差,各家房企已然认清事实,与其等一个不被承诺的未来,不如靠变卖资产自救。

作者:炸天团

来源:地产大爆炸(ID:dichandabaozha)

经过300多天调控政策轮番轰炸后,11月的地产圈终于听到了一丝好消息。

据最新数据显示,10月房地产贷款投放较9月大幅回升,环比多增超过1500亿元,其中房地产开发贷款环比多增500多亿,个人住房贷款环比多增超千亿。 

好久没听到“贷款增多”四个字了!

金融机构终于开始不念紧箍咒,对房企的融资阀门也慢慢打开,久旱似乎要迎来了甘露。

但是问题来了,多出来的500亿贷款能帮助多少房企渡过难关?

这个圈子本是僧多肉少,对于那么多资金链紧绷的房企来说,这个数值简直是杯水车薪,解燃眉之急都不够用。

况且,圈子里的玩家还分三六九等,一众信用资质较好的央企国企排在前面,留给民企的还会多吗?

面对这般世界的参差,各家房企已然认清事实,与其等一个不被承诺的未来,不如靠变卖资产自救。

01 这次的自救局面空前壮烈!

无论是一些令人信赖的国企央企,还是大家耳熟能详的风云民企,无差别地都面临着资金断裂的困境...

首先是华南地区地产的优等生、港股成分股——中国奥园,因面临两笔共计45亿的票据到期压力,目前评级下调,两天股票跌幅超50%,盘面报价38元无人问津。

于是不得不忍痛割肉,近日将部分香港房产及物业卖给新永投资,包括名万投资、双福、裕康三家公司的全部股份,并支付三家公司拖欠奥园的所有款项,合计为9亿港元,约合人民币7.39亿元。 

奥园也不避讳,直接承认这笔买卖亏了近1亿,不仅如此,还在向外界透露自家物业上市平台——奥园健康已经是可卖品。

这些售出动作都在印证:奥园为了筹集资金已经无所顾忌了。

想卖物业的不止奥园,还有江西房企一哥,曾经的千亿王者——新力。

从10月承认2.5亿美元债未偿还开始,这个张园林苦心建筑的“王国”,在一步步走向崩塌。

坊间传言,这两个月以来,新力先后接触过龙湖物业、碧桂园服务、金科服务等多家物企,试图把新力旗下物业公司——新力服务卖出去。

但由于新力标价17-18亿,价格和付款条件一直谈不拢,这笔交易也只能僵持下去。

除了折价卖资产,也有房企试图以低位配股的方式募集资金。

11月14日晚间,融创中国发布了一则公告称,计划配售融创中国现有股份,预计所得款项总额约为9.52亿美元,同时还获得董事会主席孙宏斌4.5亿美元的无息借款支持。

也就是说,融创打算用低价配售自家股份,外加孙老板自掏腰包,共计可获近90亿元的资金。

以上提到的房企或多或少还没逼到绝境,尚有变卖资产的资本,而恒大几乎已经打光所有子弹了。

11月16日,从接近恒大的资本圈知情人士处获悉,从7月1日至今,为了维持集团流动性,许家印已透过变卖个人资产或质押股权等方式筹集资金,累计已向集团注入超70亿现金,维持庞大的恒大帝国的基本运营。

在没有融资的情况下,许老板凭一己之力在为恒大续命,也是够悲壮了。

02从“出售物业等优质财产”、到“低价配股”,再到“老板自掏腰包”,各家房企已经无所不用其极地积极自救。

据数据统计,10月以来,已接连有包括碧桂园、世茂集团、富力地产、禹洲集团、祥生控股等近30家房企采取配股、出售资产等不同形式的融资方式。

其中除了恒大、奥园、新力外,阳光城、世茂、新城、首开都有项目在打包出售。

之所以大家不约而同选择“卖资产”这个方式自救,遇到的困境也是相似的。

目前大多数房企都面临类似的局面,即国内金融机构暂停新批借款,甚至还会出现对房企的抽贷行为,再加上海外债务发不出,预售账款被严格监控,所有的资金来源都处于半关闭状态。 

面对如期而至的债务,不像国企央企可以靠融资,民企只能出让股权、变卖资产项目这些断臂求生的方式来自我造血,因此,甩卖资产成为解决自身资金问题最快的方法。

03民企的苟活姿态令人动容,那被誉为“最后的地产信仰”——地产国企,又为何频繁出售资产呢?

据初步数据统计,今年仅仅三季度至今,已经有十余家国营房企出售资产。

11月16日,金茂出售了青岛中欧国际城项目的90%股权予青特集团,得到25.81亿元资金。

11月15日,中交地产全资子公司中交美庐(杭州)置业,挂牌出售金华雅郡置业的51%股权。

华侨城更是从9月,就挂牌了9个旗下公司股权,单披露的转让底价超过30亿元。

仅11月11-12日两天,华侨城就转让了两家项目公司股权(广州华侨城置业、上海鹏鲲置业),合计挂牌底价20.25亿元。

除此之外,光明地产、华润置地、上海城开、上海地产、招商蛇口、等国企也多有挂牌转让旗下公司股权的行为。

炸天团分析,这些家大业大的国企之所以会出让一些项目,更多是出于优化现金流。

国企手上或多或少都有一些时间长、毛利低、地段不好,对资金要求又比较高的项目,及时出售可以有效地充实现金流,是当下行情中的明智之举。

地产寒冬下,人人自危。

04很多人在后台私信问炸天团,10月融资已经有松动迹象,往后融资闸门会彻底打开吗?

很明显,想回到两年前“高周转高杠杆”时代,几乎已无可能,一年多几百条调控政策下的成果,即使是苦涩的,但完全代表了上面的意志。 

值得注意的是,新一轮的融资放松确实已经开始了。

过去一周,保利发展在银行间市场启动20亿元中票发行、招商蛇口拟发行30亿元超短期融资券、金地集团完成发行15亿元中期票据……

地产国企央企的融资通道似乎正在恢复,成为了第一批“受益人”,说明长期以来房企的诉苦之声已经被相关部门听进去了。

至于民企的春天是否也会到来?炸天团不太看好。

摧毁一份信心,可能只需要几分钟,而重建的过程却需要很久。

咱们先不聊春天,希望大家能安然度过这个寒冬。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

本文由“地产大爆炸”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 房企自救,空前壮烈

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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