地产大爆炸 作者：炸天团
来源：地产大爆炸（ID：dichandabaozha）
2016年12月16日，北京零下6度。
一些人的心也跟北京的冬天一样冷，因为 “房子是用来住的，不是用来炒的”在中央经济工作会议上首次提及。
靴子在2018年落地。
市场的心态最先反映在招拍挂市场。调控才刚开始，1月份北京就流拍了3宗地，要知道过去一整年北京也就流拍了2宗。
面包还没做出来就被抢着预定的时候，基本上见不到土地流拍，有的只有一个赛一个高的地王。
如此看来，土拍是一片叶子，最先反映了地产行业到了哪个季节。
都说2018年是中国土地市场的低谷，当年全国土地流拍1075块。
然而今年6月至8月，不到三个月时间，据不完全统计，全国各线城市涉宅用地就流拍了
612宗。
这里面，一二线城市占了99宗，三四线城市是大头，流拍513宗。
土拍市场热度分化是常态，下沉市场在融资收紧的大环境下不那么香了，但当一二线城市甚至高热城市也出现土地流拍，就值得注意了。
8月以来，一二线城市已经有12宗涉宅用地流拍。
从集中土拍市场的反应来看，长春则成了两轮集中供地的流拍重灾区——
首轮集中供地，长春50宗涉宅地，10宗撤牌，2宗流拍；
第二轮集中出让，长春流拍率高达38%，超九成地块以底价成交。
都说土储是房企明天的规模，土地流拍这么多，是开发商不想要规模了吗？
摆上货架的地，也要看地好不好，房企能不能吃下。
从成本端来看，配建、自持等限制条件一定程度上降低了房企的拿地热情。
以北京为例，一轮供地中的竞公租房面积消失，变为竞配建。优质地块要么有共有产权，要么有配建，对地产商而言，拿地成本可是实打实地涨了。
攀高的溢价率更是锁死了房价。一轮土拍中，重庆溢价率最高的地块达到130%。
品质之王滨江在杭州首轮土拍中拿了5块地之后，表示要奋发图强，努力做到1%-2%的净利润水平，听的人又心酸又忍俊不禁。连深耕本地的房企都在说没什么利润了，其他企业的盈利焦虑也可想而知。
去化则是另一个让房企望地却步的因素。
房价、地价双限即便是吃掉了利润空间，但只要不愁卖，一二线城市的黄金地块还人人争着出价的“花魁”，不图赚钱，还能图个现金流量嘛。
而三四线城市就没这待遇了。
失去棚改使命的非核心三四线城市，库存积压成为房企的去化噩梦。所以当三四线城市出让的地块不够优质而出让价预期太高，开发商会直接用脚投票表示要不起。
不止是三四线，一些重点城市也囿于去化难题，如长春在人口滞涨的大背景下，市场热度难再上涨，两轮集中土拍流拍率高企也在所难免。
异常的是，今年6月以来，去化难越来越成为整个行业面临的问题。
从数据看，7月房企的销售整体表现不佳，万科当月销售环比下降约23%，华润、招商单月销售环比降幅均超40%。
地都是用真金白银换来的，房企的钱袋子被扎紧了，也进一步削弱了企业的拿地动力。
监管层给银行的 “两道红线”，让房企融资越来越难，当中小银行的额度用完，贷款只集中在少数几家大银行手上的时候，也更考验房企的综合力。
此外，“拿地金额不能超过销售金额的40%”的限制，让很多房企想拿地也有心无力。
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去？不去！去？不去！去……不去……
去拿吧，亏钱。不然宋都不会损失5000万保证金退地。
不去拿吧，地方团队还要不要？粮仓还要不要补了？基于维持规模增长以及保证核心城市市占率的考虑，有些地亏本也得拿。
对地方政府而言，土地流拍就不止利益上的损失了。
短期来看，地方政府对土地财政的依赖惯性仍然存在，在今年上半年财政收入前20城市中，三城土地财政依赖度超过100%，仅有5个城市土地财政依赖度在50%以下。
卖地KPI达不到，拿什么去做市政建设，拿什么去还地方债，城市发展还要怎么继续呢？这可是和政府官员考核挂钩的啊。
影响都是环环相扣的。当一个城市总是卖不出地的时候，就代表开发商和购房者失去了信心，地方政府也失去了热情。
供需两不旺，三者都走不出恶性循环。
04
数据显示，大部分城市第一批地块的成交名义地价已经比2020年平均成交地价要高出不少，深圳更是以39%的差距居于首位。
这个现象，也成功引起了监管层的注意，当一轮土拍没达到“稳地价、稳房价、稳预期”的预期效果，二轮土拍规则就进行调整了。
8月10日，自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，精准把握住了房企和地方政府的小心思，包括：
♦ 禁止房企用“马甲”参与抢地
♦ 买地必须用自有资金
♦ 溢价率不超过15%
♦ 地价触顶不能以竞配建等方式变相抬高地价
无锡率先get到了集中供地的精髓。8月4日，无锡调低溢价率上限，地价触顶就摇号。调控效果很明显，第二轮供地做到平均溢价率4.1%，平均楼面价1.2万元/平方米。
溢价率果然比第一批次地块降低了
这或许是面粉开始让利的信号，从源头纾解土地流拍的困境。
在面粉价节节攀高后，开面包的也开始改变思路了，他们越来越趋向于多元化拿地、合作拿地，代建或产业勾地。
拿地愈发谨慎后，这种心态将尤其体现在第二批集中供地中，毕竟这时候拿的地年内也转化不了，第一轮抢的地也还没回血。
房企、地方政府与决策层博弈后的具体结果，也要等到第三轮集中供地才能见分晓了。
眼下，通过对集中土拍规则调整，让开发商和政府找回对城市发展的信心，是决策层亟需完成的课题。
8月31日下午，国新办举行“努力实现全体人民住有所居”发布会，从4年前首提“房住不炒”，到如今的“住有所居”，决策层都是在强调房地产的居住属性。
当然，“人人有房住”绝对不是让人人都买得起房的意思，尤其是一二线的房子。
只要市场供不应求，房子就是必需品，因此不管在哪个季节，遇到合适的面粉了，囤粮总不会出错，到某一天，你会发现那是明智之举。
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原标题： 612宗土地流拍了
