房地产公司的八大投资误区

随着房地产行业进入调控深水区，行业周期表现为箱体窄幅震荡，对于房地产企业而言，提高利润和行业竞争力显得尤为关键

主要体现在两点：

（1）操盘能力，主力体现在产品力、营销能力、成本控制能力、融资能力等方面，是个综合作用的结果；

（2）投研体系：对于房企而言，巧妇难为无米之炊，而一个项目的成败80%取决于拿地阶段，所以投资能力也将为房企竞争力表现的关键因素之一。

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房地产投资还是基于对市场与周期的判断，但近些年来，明显的趋势在于城市之间不断的分化

比如，长三角一枝独秀的同时，重仓环京和天津的房企但是栽了跟头，华夏幸福就是最典型的案例

因此，在投资区域选择以及项目结构布局上，开发商不仅需要结合城市分化周期、也需要合理分散投资、以及深耕和扩张战略，而不能偏安一隅，被动投资

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近些年来，随着房地产行业的平均利润率走低，很多房企对于投资标准也变得更加灵活

主要体现为两类房企：

（1 ）不以到项目考核投资标准，而更多的是项目池的概念，从集团视角统筹通盘考虑，集团或区域层面对利润和IRR、ROE等指标的要求

（2）对于单个项目投资指标不做僵硬要求，不做一刀切，比如长三角区域普遍市场了较为火爆且去化速度快，房企可降低利润率要求提高对IRR指标的考核

而中西部项目则相反，更多考核对净利的要求，即近两年比较流行的IRR✖净利率的投资标准

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对于大多数房企而言，每年的投资额不仅取决于阶段性的战略诉求，更多的需要考虑自身的投资能力，比如以融定投、以回款定投资、以销定投等

以融定投可能会相对激进，给公司带来经营风险，而以回款定投，相对保守的话往往可能会错过发展周期

所以房地产公司在决策每年投多少，怎么投等问题时，也是需要审慎的，避免出现较大的投资失误

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这一点想必很多一线投资拓展的人员都深有感触，如果决策层对单项目研究不深，甚至是没有精力对项目踏勘调研

而仅仅是通过PPT的呈现，那么必然会导致繁杂的PPT文化，以及沟通效率不高甚至出现投资失误

基于一线城市对拿地的诉求，所以仅通过PPT即对地块进行投资决策显然是欠妥的

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这一点对于中小房企而言是个通病，地产项目的投资特点在于投资额大，且对跨部门配合要求高

而如果没有一个完善的投资体系或是决策系统，必然会导致跨部门协调难度大，决策因素输出错误、进而会导致对项目的误判

另一方面，混乱的投资管理流程也不利于拓宽投资渠道，加大投资力度

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对于房企而言，也存在一线投资、管理层、股东方之间利益诉求背离，且层级汇报制度，会导致较为明显的信息不对称

常规的土地获取形式如招拍挂、收并购、勾地、旧改等，模式不尽相同，招拍挂相对公开透明，但收并购、旧改灯则存在较多的灰色利益和寻租空间

而会导致相关人员因为灰色利益而可以掩盖风险

这点，对于较为完善的房企投研体系来说一方面是需要杜绝的，另一方面也不能对收并购等形式一刀切，因为随着行业机内存量周期，招拍挂将并不是主流的土地获取方式

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很多房企为了激励一线投资人员加大投资力度，而会设置投资激励，对于投资激励如果设置的形式不够合理，也会造成很大的投资失误，主要体现在以下两方面：

（1）投资激励需要更多的与投资指标挂钩，而不仅仅是对拿地金额、拿地规模进行考核

（2）开发团队、销售团队、投资团队激励导向需要保持一致，不能够让投资团队为了拿项目而过于激进，也不能让投资团队有失公允