物流地产REITs终于能敞开加速了！

早在2016年国内第一支物流类REITs产品进入资本市场前，物流地产就已在寻求“地产+基金”的融资道路上，徘徊多时。因国内REITs政策迟迟未正式出台，多年来，物流地产在“擦边球”的路上走了太久，不仅被海外物流REITs远远甩在身后，更因缺乏有效的融资工具，行业规模化发展倍受束缚。

但所幸，今年4月和8月，《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》和《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》相继两条政策出台，不仅为物流地产REITs“正了名”，也为物流地产规模化发展提供了一条清晰可见的笔直上升通道。

国内物流地产REITs有望正式发行

日前，国家发展改革委办公厅印发《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，强调优先支持仓储物流项目等基础设施项目，并给出了具体要求：项目运营时间原则上不低于3年，项目现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。并且，项目预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。

政策一出，物流企业、资产资本方纷纷击掌庆贺。

近年来，传统商业地产数字化转型及电商前置仓发展，倒逼物流地产急速发展。一方面，物流仓储前端需求扩大，吸引圆通、顺丰、京东等物流、电商企业纷纷获取仓储产业用地，谋求企业大规模发展；而另一方面，闻风而至的资本投资方也瞄准了这块巨大的市场。在资金从哪来又往哪去的双重影响下，对于物流地产REITs的呼声越来越高涨。

为了谋求“地产+基金”的融资手段，物流地产在REITs政策出台前，已经开始发行资产证券化产品，包括类REITs、CMBS和ABS等。

睿和智库统计数据发现，2016年苏宁云商集团发行的“苏宁云享类REITs”，是国内资本市场上第一支物流仓储REITs产品。该产品的正式挂牌，以权益型REITs模式展示了物流地产的投资价值，打破了国内市场投资人对于REITs产品偏固定收益型特征的印象，受到了投资者的广泛认可。

此后，物流地产资产证券化产品在2018年和2019年迎来发行热潮。截至目前，国内物流地产行业共发行8只资产证券化产品，总额148亿人民币。

（睿和智库整理）

睿和智库认为，未来随着物流地产REITs试点推行，整个行业在得到巨大资本资金支持下，将迎来快速且长远的发展。而这一发展轨迹与趋势，早在海外发达国家中得到了验证。

3大海外物流REITs市场表现参考

睿和智库注意到，在欧美发达国家，物流地产基金早就是能最大化撬动行业发展的主流模式之一。其中，发行物流地产REITs是行业基金化运作的主要方式。

睿和智库特别分析美国、新加坡、日本的相关市场表现数据，以飨行业。

美国自助仓储REITs起步早，发展成熟，1996年即有相关REITs纳入FSTE NAREITS成分股。

数据显示，截至2020年2月底，进入成分股的200个REITs中，自助仓储REITs数量为5个，占权益型REITs总数的3%，与基础设施REITs、数据中心REITs类似。

市值方面，自助仓储REITs总市值623.5亿美元，市值占比为5.4%，在各类型 REITs中属于较小水平，最大的公司为Public Storage，市值为365亿美元，其他4家公司市值都在60亿美元以下。5家公司业务都以美国市场为主。

在收益率方面，自助仓储REITs收益率低于平均，2019年累计收益率13.7%。自助仓储类型成分股REITs位于各类型成分股REITs收益率靠后位置。

按5年平均收益率计算，成分股中自助仓储REITs的2015年起5年累计收益率为52.9%，高于所有权益REITs的平均累计收益48.8%，其中2015年涨幅为 40.7%，后5年涨幅8.1%。

与日本相比，新加坡作为亚洲地区REITs募资中心更为国际化，大量REITs持有的基础物业除了位于新加坡本国之外，还有较高比例位于马来西亚、中国、印尼。

新交所上市的REITs中，有9个从事工业地产和物流地产的收购、开发、所有、管理及运营，地域涵盖新加坡、马来西亚、越南、日本、韩国、中国内地、中国香港、澳大利亚、美国、英国、德国及荷兰。其中，市值最大的3个工业信托是腾飞房地产信托、丰树物流信托和丰树工业信托。这3个信托位居全球市值最大的20个工业房地产投资信托（REITs）之列，其中腾飞房地产信托位列前5。

在收益率方面，新加坡工业/物流REITs表现极佳，收益率处于各类型REITs首位。数据显示，9个工业/物流REITs的1年回报率均达到28.13%，5年年化平均回报率达到7.43%。

截至2020年5月7日，这3个REITs共录得3.68亿新元的机构净流入，平均总回报率为2%，跑赢全球工业REITs水平，后者的总回报率中位数下降了12%。

目前，日本是发行工业/物流REITs数量最多的国家，共发行了10个，物流设施REITs在日本REITs发行规模中居于第2位。

在回报率方面，以最近两期计算的预期年分红率均值为3.53%。从今年上半年的表现来看，2020年初至2020年5月中旬区间，日本63个公募REITs中仅6个表现为股价净上涨，全部为物流系REITs。这主要是受益于物流REITs租期长，以及疫情提升了日本电子商务利用率预期等因素影响，物流系REITs在疫情下较其他板块体现出了更强的抗跌性。

其中，NIPPON PROLOGIS是日本最大的专注物流设施的REITs公司，过去5年平均股东权益回报率超过5%，资产回报率超过3%。

4大利好影响倍受资本期待

业内人士分析表示，与一般私募地产基金不同，物流地产REITs持有的是稳定运营中的成熟物业，而非开发阶段物业。简单来说，物流地产企业可以将高周转的物业开发业务，保留在资产负债表内，而将低周转但收益相对稳定的物业持有部分分离出来，置入专门的物流地产基金。

物流地产REITs对物流行业的主要利好具体表现在：

• 有助于物流地产商及上下游企业规模化扩张。

物流地产行业是一个典型的重资产行业，具有投资金额大、变现能力弱、回收周期长等一系列特征。不同于住宅等销售型物业，物流地产项目只能通过物业经营来获取租金等经营性收入，资金的回收期非常漫长，一般需要10年以上。如果采取自持模式，虽然可以获取全周期的运营利润回报，但会造成非常高的资本占用，降低了资产周转率，同时扩张相对缓慢。通过发行REITs，开发、运营物流地产的企业能够大幅降低了自有资金的需求量。以普洛斯为例，目前管理资金规模达1360亿美元，在其基金管理池中，自有资金比例一般为 20%-30%，如果叠加 50%的债务杠杆，最终杠杆可高达 10 倍之多。在物流地产这样一个快速发展的行业，充足的资金对于抢占市场至关重要。REITs既能够解决物流地产商的资金难题，同时又能让其转为轻资产运营。

• 拓宽融资渠道，降低融资成本，提高资金使用效率。

REITs为物流地产公司提供资金，其资金成本低、贷款周期长。抵押型REITs提供的抵押贷款利率要低于银行贷款利率，且贷款周期长，一般在10年左右。而权益型REITs提供的资金更是无需还本付息。此外，物流地产项目在稳定运营之后即可出售给基金，也就是说开发成本在2-3年便可回笼，同时还能提前取得收益。迅速回笼的资金又可以用于开发新项目，资金利用效率大幅提升。

• 提供方便的退出渠道。

权益型REITs可以通过UPREITs形式收购物业，为物流地产公司提供了良好的退出渠道。同时，地产公司转让物业给REITs免交资产转移所得税。

• 拓宽收入来源，优化收益结构。

发行REITs后，物业管理部门继续负责项目的日常运营管理，并收取服务费。基金管理部门可以定期收取固定比例的管理费，在收益达到预先设定的标准后还能按一定比例提取超额收益作为业绩报酬，同时其本身作为物流地产基金的投资人也能获得相应的收益分配。这种收益结构比单靠物业租赁和处置获得收入的模式更加健康合理。