疯狂的房地产排行榜

1999年，29岁的英国小伙胡润来到中国，因“个人爱好”开始对中国富豪进行财富调查，第一个中国百富榜出炉，并在此后的二十余年从未间断。这位营销高手靠给富豪排名成功地把自己也变成了富豪。

胡润的成功案例为当时思想还比较保守的国人带来了很多启发，自此开始，各行各业的榜单排名如雨后春笋般纷纷出现。

其他行业暂且不谈，单论地产行业，各种以房企为评测对象的榜单可谓是层出不穷，众多房企对于各类榜单排名也是趋之若鹜。每值年中与岁末，总会有那么几天，各类房企数据排行榜便会在各类商业智库网站上粉墨登场，各种排名信息在微信朋友圈疯狂刷屏，纷纷扰扰，难辨真相。

中国房地产行业榜单评测机构近年来已形成了多足鼎立之势，这些评测机构每隔一段时间都会从拿地、销售、净利、负债和融资等不同角度对国内房企进行排名。但是在对比相同时间节点内相同类别的榜单数据之后，我们发现这些评测机构发布的榜单还是有很大不同的。

例如近期某知名评测机构发布的“2020中国房地产百强企业”榜单中，业内知名企业泰禾集团名列第三十一位；而在第二天，另一家知名评测机构发布的《2020中国房地产开发企业500强测评研究报告》中，泰禾集团非但没有进入100强，甚至在整个榜单中都难寻其踪影。

早在2018年新京报也曾报道过相关排行乱象，不同评测机构在当年发布的房企销售排行榜中数据差别较大，同一企业的排名在不同榜单中出现较大的差距。例如，新希望地产在某评测机构排名中为85位，而在其他两家的排名均为71位。金融街在某评测机构排95位，在其他机构排名中排88位。信达地产在某评测机构排名为89名，而在另一家榜单中却沦落到第100名。

单个房企的销售额在这些评测机构发布的数据中也存在着差别，如美的置业销售额在某评测机构榜单中为371亿元，在其他两家的发布的数据中则为391亿元。甚至在很少有争议的排行榜前10位中，房企排序也出现了“打架”的情况。

其中一位机构负责人表示其数据来源自签约合同，各家机构所获得的统计数据的口径不一样，因此会出现略微差异。值得一提的是，各家机构榜单数据公布时间早于企业公告，也会与企业的公告数据出现出入。

各家榜单满天飞，到底该相信哪家的数据，是个着实令人头痛的问题。

榜单评选在很多行业中都很常见，可为什么在房地产行业如此大受欢迎，这还得从房地产行业的特质说起。

房地产行业是资源驱动的类金融行业，产业、钱、地、人四大核心资源决定了房企的发展及竞争力，而这些核心资源的掌控者——政府、金融机构、产业公司因为自身的利益以及运营逻辑，决定了他们“嫌小爱大”、“嫌贫爱富”的特点。

大房企可以不太关心排名，因为其行业影响力已经到了众所周知的程度。而对于部分中小房企来说，排名可就显得至关重要，俨然已经成为其刚需。进入榜单的中小房企，意味着其“江湖地位”得到了认可，提高了品牌知名度，更重要的是，榜单的背书可以为其融资提供便利。

由于房地产行业内并没有更加权威的官方披露排行榜，境内的金融机构与银行只能参考这些知名评测机构发布的榜单确定相关房企资质与实力，制定出相应的“红黑榜”。甚至在房企海外融资时，这些排行榜也成为很多境外金融机构的参考资料。

由于现阶段房地产行业融资政策难以放松，国家监管层面对于社会资金进入房地产行业仍然处于严加管制的状态，很多中小房企资金链面临着很大压力，甚至出现经营困难的状况。土地价格不断上涨，中小房企面对高昂地价时的压力，甚至超过了购房者面对房价上涨时的压力。追逐排行榜，有利于降低企业的融资成本，尽快买米下锅。

另外，在排行榜上拿到好名次，对于房企的品牌建设以及企业形象的树立具有巨大推动作用，在与其他房企合作时，排名在一定程度上可以成为谈判桌上的筹码；另外，一些地方政府在招商引资时，也将排行榜作为评价竞标房企资质的重要标准。因此，对于中小房企来说，好名次也意味着更广阔的发展空间。

为什么不同评测机构发布的榜单差别如此之大，可能有以下两种原因：一方面同一房企给到各机构的销售数据不一样，可能存在注水现象；另一方面可能与该房企和评测机构是否有咨询合作关系有关

房企销售数据注水方法，无外乎这三种：

营销端造假。某房企曾让员工在当年购房，然后于次年回购，以此来冲高当年业绩。也有房企给全体员工制定销售任务，并将销售任务与当年年终奖发放、晋升、调薪挂钩，员工可自己购买，公司也很贴心地提供一次房产更名的机会。

钻数据统计空子。开发商销售数据统计口径多元，给数据造假提供了很大的操作空间。销售既可以是流量金额，也可以是权益金额；既可以以网签口径统计，也可以以开发商认购口径统计。另有很多开发商将“高提佣”的中介包销算在销售数据之内，其中有部分并不能实现。

重复计算。在地产强者恒强的时代，许多中小房企以合作开发，抱团取暖的方式参与竞争，有的负责拿地操盘，有的负责融资销售。但在计算销售数据时，两个开发商为了冲规模，都将销售数据计入自己账下，导致两家销售业绩被重复计算。

另外，尽管排行榜发布机构都自称评测是在公平公正的原则下进行的，本身并不收取参评企业的任何费用，但深究背后的利益链条，我们发现事情没那么简单。

在今年的龙湖年会上，一位龙湖员工问董事长吴亚军：“龙湖在房地产开发企业十强边缘徘徊，今年会不会掉出十强”而吴亚军则霸气地回应：“我完全不关心规模排名，我不想花钱去买排名。”在不经意间暴露了行业内买榜卖榜的现象。

中国网财经曾经报道，房企通常与第三方榜单发布平台进行合作，合作费用关系到当年榜单排名高低，从几十万到上百万不等。某评测机构在赴港上市的招股书中也写到：“我们的客户主要为中国房地产开发商，我们过往绝大部分收入来自该等客户”。

在实际操作中，一些中小房企通过向评测机构购买咨询等服务来锁定“免费榜单”的“坑位”，而大型房企则可以以入股榜单评测机构的方式来影响评测，既当运动员，又当裁判员。

在房地产买榜乱象中，中小房企处于很尴尬的位置且深受其害。一家百强排名前80的房企人士谈到：努力一下可以争取到前60、前70；但如果不在乎，就可能跌出百名。不得已，中小房企只能选择接受花钱买排名这种潜规则，而且还没有多少“议价空间”；但除了排名，真正的咨询等服务几乎没有。

“买榜”的歪风不改，就不能谈房地产行业的健康发展。从国际经验来看，具有公信力、公允的行业协会、龙头中介组织，是行业排行榜的主要发布者，也是厘清政府监管、行业和社会自律、百姓自发监督三者职能，发挥市场配置资源决定性作用的重要方向。

但是就我国目前来看，一些行业组织甚至已经沦为了第三方评测机构的“盖戳工具”，依靠会费生存的行业组织并不能有效监督行业内尤其是房企本身的违规行为。

房地产排行榜乱象已困扰行业多年，想要根除这一乱象，还需从以下四个方面入手。

一、健全企业诚信的评价、查询和服务系统，加大失信成本力度，优化市场诚信环境；

二、剥离第三方评测机构咨询业务与榜单发布业务的利益绑定，榜单由行业协会审定发布；

三、培育有公信力，有影响力的行业协会，由协会来发布榜单，并监督第三方评测机构；

四、对于市场主体和群众举报的违规发布榜单与买榜的行为，加大惩戒力度。

等房企们再也不在乎排行榜上的排名，才能说明房地产行业真正走向了成熟、走向了存量时代，老百姓才能真正买到性价比高的好房子。