投拓江湖 作者：投拓江湖
来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
近两年有个非常有趣的现象，地产行业不管是工程部的、营销部的、成本部的，甚至是置业顾问都想进入投资部。虽然经历了2018年的全行业裁员和2019年的地产行业的调整期，这种热情仍然不减。很多高校刚毕业的大学生，也把进入地产投资部作为理想的就业岗位，这种案例不在少数。
在这背后，某些房地产公司人力和猎头负有不可推卸的责任，动辄宣传投资部是一个整体谈嗨生意的高端部门，拿地奖拿到手软。总之就是很牛逼，每天到处吃吃喝喝，不用干太多事儿，还能有不错的收入。我们不可否认的是，在地产投资岗确实存在一部分人，在2017年-2018年那一波行情之下，拿了不少好地，领了不少奖金。但这仅仅是少数人，而且牛逼的也不只是他们自己，还在于公司的制度，市场的行情。
不过凡事也不能太绝对，很多人是真心喜欢投资部，也是适合干投资的。他们从各个岗位转岗过来做投资，是冒着很大的风险的，万一转岗不成功，再回到原来的岗位也没那么容易了。因此能有勇气做出决定，来做投资的地产人，还是很值得佩服的。干一行爱一行，他们在投资部岗位上，还是很努力的，不断在学习进步。
地产投资部是一个看似门槛低，但是隐形门槛很高的岗位。在这个岗位上，你需要对当地房地产市场足够了解，熟稔项目测算分析，可研报告撰写，涉及到收并购项目时，还需要涉及财税知识，交易架构拟定。除了上述专业知识，还需要具备一定的信息渠道，政府资源关系，当然，还得足够能熬夜加班。如果不具备上述条件，即使有大量人进入投资部，也只是短时间的，在一轮又一轮的业绩内部考核，内部优化中，很难幸免。
就房地产公司的用人价值出发点而言，投资部招人只是手段，不是目的。因为投资部缺的是地，而不是人。如果只做招拍挂项目，现在很多地产公司的投资部人员数量，实际上是可以再砍掉一半的。拿地前的可研报告，现在诸如中指、锐理、克而瑞等机构都有定制的报告服务，针对一二线城市推出的地块，能做到一周内就出分析报告。如果，地产公司内部决策流程再优化一点，上会流程再适度简化，就不再需要太多人来写报告，准备上会资料了。
但目前的现实情况是，很多公司的区域投资部，动辄跟进十几个城市的招拍挂，还被要求提前获取供地计划，必须早于挂网时间就获悉。很多地产投资人，都是电脑不离身，生怕突然地挂地，打乱了节奏。既然都没想好拿不拿地，或者说压根就不拿地，那么每个地都要跟进的价值在哪里？
现在的房地产行业竞争格局下，能不能拿地，已经不是简单的投资人员能力能解决，根本上取决于地产公司的综合决策能力，成本管理能力，产品溢价能力等等。
有这么一小撮非理性的房地产公司，还没认清现实的，认为拿不到地是投资部人员的问题，寄希望于优化现有员工后再招一波投资人员来解决。与其说这些激进型房地产公司是对投资人员的渴求，不如直接点说是对土地的渴求，最好是能招进来一个投资总，自己带着项目进来的，当月项目就能落地的那种。
因此作为地产投资人，需要时刻警醒自己，地产公司的投资部从来不缺人，只缺地。那么作为投资人，对自身价值定位在哪里呢？
如果只会写报告和做测算，这个可替代性太强了。反正招拍挂信息是公开的，找两个手脚麻利能熬夜加班的，年富力强身体好的，一人顶三人用。
投资部人员需要充分的自我肯定，认可自己的核心价值，集中体现在在两个方面：给公司做加法和做减法。
做加法，就是帮公司找项目，找资源，进入一方市场。
一是帮公司多找项目，既包括收并购项目，也包括招商引资勾地的资源，合作拿地的渠道。通过自己积累的资源渠道帮公司开拓项目，扩展公司的拿地方式（特别是那种新进一个区域的公司），帮公司实现发展，也实现个人的价值。资源的能力，会一直是投资人员的核心竞争力之一，这点是需要大家持之以恒积累的。
这个点，也包括利用自身的专业所长，深度挖掘一些项目的价值，创新交易架构。使得一些单纯的合作或者收并购项目，原来具有价值的，在新的交易思路面前具备交易价值，并以稳妥的方案帮公司拿到项目。
二是帮公司快速进入陌生市场，很多公司，特别是新进入一个地方房企，对当地房地产市场、竞争态势、政策法规是不够了解的。在当地工作多年的投拓人，是可以帮公司决策层迅速熟悉市场的。
三是帮公司引入资源。现在很多公司都要求投融资一体，拿地的同时还要找资金渠道。
很多人在接触外部信息的时候，还是能获得很多资金渠道的，特别是二手地。很多二手地本身就是金融机构处理的资产。投拓人员接触的一些资金方，有别于融资部门的来源渠道，能为公司开拓多种资金渠道。
除了金融资源外，还有当地的政商资源，用于解决项目开发过程中的一些问题，这个也是可以帮公司引荐的。
做减法，就是帮公司避坑，把控风险，做守门员。
一是拿地前的信息筛选工作，把风险高，不符合公司拿地策略和投资标准的项目否掉。根据自身的经验，毙掉热心部门和热心领导推荐的，市面上那些“爷爷级”的僵尸网红地块。这个工作很多投拓人干得还不少。
二是项目过程中的全面评价，筛选出真正有利于公司的项目，并以符合公司实际的形式，制定交易架构，以符合公司利益最大化为原则获取项目。并通过交易架构和协议，为公司有效规避风险。
三是事后的履约与项目落地。通过与合作方，项目方有效地沟通，实时解决问题，促进项目的落地与后续的开发。很多收并购项目，签了合作协议才刚刚是一个开端，后续的项目会有很多棘手的问题需要解决，这都需要投拓人发挥自己的资源能力去攻克，毕竟干净的收并购项目是少数。
投资部是一个能直接创造价值的部门，只要地产公司还会拿地。因此投资岗仍然是一个很有前途的岗位，不论是地产链条中的地位，还是对于公司的价值，值得大家坚持。
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