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二十年修得佳兆业

地产风声 地产风声 作者:内幕君
2020-01-09 10:41 253 0 0
做,坚持做,是唯一的捷径

若说世间有王,一定是时间为王。

 

公元578年,南北朝时代。 

那年夏天,整个北方最开心的人是宇文赟:终于不用再挨打了。 

宇文赟他爹叫宇文邕, 是北周第三个皇帝,大半辈子在马背上颠,四处征战。不打仗的时候就打儿子,被教训得最狠的就是太子宇文赟。 

为了教宇文赟好好做人,将来做个好皇帝,宇文邕经常拿棍棒抽他,边打边说: 

老子有的是儿子,别以为老子不敢废了你。

可惜教而不善。 

578年6月,宇文邕北征突厥,途中病重而亡,宇文赟听闻,别提多雀跃了,按照规矩需要守孝一个月,他十天后就将亲爹埋了,然后给自己办了个登基party,改年号大成,事实上一无所成。 

唯一空前绝后的创举是,同时册封5位皇后。 

当8个月皇帝后,宇文赟觉得这差事太苦,让位给7岁的儿子,自己负责饮酒纵欲。大臣不能随便见他,想见也行,先吃斋三天、净身一天。 

所以,北周到他这也就玩完了,王朝只持续24年。

这种短命的样子,像极了当下99%的企业。

有机构做过统计,中国中小企业平均寿命只有2.5年,集团性企业7-8年,活过20年的企业,就像柳传志说的“所剩无多”。 

就中国地产界而言,16年间,百强榜淘汰率超过80%,百强榜外倒下的不计其数。 

2015年,重庆一家叫“金易”的房企,破产前,老板声泪俱下写了一封《致歉信》:

我这几年犯了错,被胜利冲昏头脑,对调控的严峻和市场收缩认识不强,摊子铺大了…… 

在看天吃饭的行业,出来混,一定要读懂天气预报,比如“朝霞不出门,暮霞行千里。” 

想混得好,得给自己配把伞,晴天遮阳、雨天挡水。这把“保护伞”,有个高端的解释,叫“穿越周期的能力”。 

用佳兆业的话来说,就5个字: 

大湾区有地。

2 

过去十年,长三角是兵家必争之地,看闽系房企搬总部、拍地王,抢登上海滩的样子就知道了。 

而未来十年,得大湾区者得天下:房企TOP30在大湾区的土储总货值,接近6万亿。 

这是什么概念呢? 

广东全省2018年的GDP是九万七千亿。 

中国楼市火热的2016年,全国商品房的销售额是11.8万亿,也就是说,大湾区的粮仓全清,可以撑起中国楼市半边天。

从明面上看,6万亿中,碧桂园独占5000亿,排在房企之首。事实上,佳兆业才是隐形的最大地主。 

截止2018年,佳兆业可售货值为4600亿,大湾区占3400亿。

这还不是全部。 

在业内,佳兆业素有“旧改专家”之称,它的最大粮仓,正是源自旧改项目。 

据佳兆业2018年报显示,其有3000万平旧改项目未纳入土储,这些土地99.5%位于大湾区,深圳和广州各占31%,长期可释放万亿货值。 

也就是说,佳兆业手握的实际货值至少14000亿,按照其2018年701亿销售额来算,够吃20年。 

如果中国房产周期也有“18年魔咒”,佳兆业稳稳穿越一个完整周期。 

支撑这一切的根源,要从20年前说起。

3

1999年。 

19岁的谢霆锋,推出首张国语专辑《谢谢你的爱1999》,在台湾卖了33万张,成为全台销量年度冠军。 

这一年,郑裕彤成立新世界中国地产有限公司,准备搅动内地楼市,新鸿基抢先一步,把旗帜插上上海滩。 

来自维多利亚港的浪潮,卷着资本袭来,汹涌澎湃。 

移居香港的潮汕人郭英成听说地产有搞头,在港成立佳兆业,随后回到深圳,在龙岗盘下一个名为“龙泉别墅”的烂尾项目。

第二年项目推出,焕然一新,取名“桂芳园”,寓意: 

桂馥芬芳,美好家园。 

后来,这个项目由烂尾楼摇身一变,成为龙岗布吉的楼王。 

从这个项目开始,佳兆业个性化拿地策略露出端倪——低成本收购烂尾项目、避开市中心,主攻发展边缘区域的市场。随着时间推移,项目身价无一不翻涨。 

尝到旧改甜头后,佳兆业很快斩落第二个、第三个项目。

2002年,收购深圳罗湖“百荣大厦”;

2003年,以4亿拍下深圳核心商圈烂尾项目“子悦台”;

2005年,收购广州最大烂尾楼“中诚广场”;

2006年,竞得珠海湾仔旧城改造项目,3年后建成45万平水岸新城。

久而久之,佳兆业被外界称为“旧改专家”。

与此同时,佳兆业开始从深圳拓展到珠三角,销售业绩连续稳居珠三角前列。2008年,佳兆业销售额高居深圳第二,仅次于万科。

2009年,创办十周年之际,佳兆业成功挂牌港交所,和恒大、龙湖几乎同时上市,加之三者均采取快周转销售模式,被称为“三个火枪手”。 

登上国际资本舞台后,佳兆业快速迈向全国,三年时间完成珠三角、长三角、华中、环渤海、成渝五大区域战略布局。 

全面扩张之下,销售业绩高歌猛进,2010年,佳兆业晋身百亿俱乐部,2011年完成147亿销售额,位居百强排行榜第23位,是当年抢眼的黑马之一。 

弹指十年,佳兆业华丽转身。

4

宇文赟登基那一年,朝鲜半岛上有个小国叫百济,百济有个匠人叫柳重光,日本皇室请他去盖寺庙。 

柳重光趁机拉建施工队,技术移民去了日本。直到今天,柳重光的后人还在盖寺庙,这个施工队演变成企业活到今天,名叫“金刚组”,承包日本半数以上寺庙的建设和维修,至今已经传到第40代。

也就是延续了1440年。

很多人好奇金刚组基业长青的秘诀,第40代堂主金刚正和说:“没有窍门,就是坚持最最最基本的业务。”

金刚组曾在日本楼市红火时,大举进攻地产,失败后被建筑公司接管,重归老本行,建寺庙。 

要说专注两个字,内幕君读幼儿园就会画了,那会老师跟我说: 

“吃饭的时候不要玩泥巴,小孩子做事要专注。” 

长大后,内幕君总算明白了: 

大人的嘴,骗人的鬼。

有了钱,送外卖的跨界打车,打车的跨行送外卖,搞互联网的开始圈地…… 

哪有风口就往哪钻。然后,楼起楼塌,韭菜倒了一茬又一茬。

三十年前,土地市场还没放开时,不少房企通过旧改项目起家,比如华远、万达、富力,但绝多数在壮大后转变开发模式,很少再碰旧改项目。

很简单,旧改开发周期长,不确定因素众多,对企业的资金池深度有着较高的要求。总之,是一块难啃的硬骨头。 

佳兆业却当它香饽饽。 

第一个十年华丽转身后,佳兆业仍然专注“旧改”市场。 

2011年,佳兆业成立全国首个专门运营旧改项目的公司,现名佳兆业城市更新集团,率先将旧改作业流程系统化、规范化。 

自1999年操盘桂芳园以来,佳兆业成功更新旧改项目23个,几乎涉及了所有旧改类型,如旧城、旧村、旧工业区、烂尾楼改造。 

佳兆业操刀的旧改项目,周期一般在3-5年,速度快于同行。不少房企做旧改,一个项目通常要耗八年以上。

旧改王就是这么炼成的,通过不断探索旧城改造的方向,保持行业优势。

目前,佳兆业拥有超过400名精通规划设计、商业谈判等领域的专业人才。

对行业来说,这是一件好事。

比如,龙光近几年拿下不少旧改项目,有项目就得有团队吧,缺少经验怎么办?

去佳兆业挖啊。 

当年孙宏斌没谈成业务,倒是顺手牵走佳兆业一个旧改团队。

5 

2014年,人民日报刊登郁亮“白银时代”的文章,第一段的最后一句话这样写:

人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了,房地产行业进入了白银时代。

应声而动,房企纷纷提出多元化。自那以后,十八线房企都说自己是城市运营商,开口闭口离不开“为城市美好生活而来。” 

如果你说一家房企是开发商,他们会跟你较劲: 

你才开发商,你全家都开发商。 

旧改专家也没能免俗,不过佳兆业的多元化更早,始于2012年。 

和一些房企盲目多元化不同,佳兆业是基于优势业务,以城市更新为中心,向长租公寓、商业运营、文化体育、医疗健康等轻资产业务进军。 

多元化经营是实现城市有机更新,导入产业的必要过程。 

以未来城、金沙湾等旧改项目为例,除了拿地要求配建的学校,佳兆业另外落地了商业中心、酒店、游乐园等配套。 

今时不同往日,现在的旧改,不是用蓝翔挖掘机推到重来就行,大家有了更高的目标: 

满足人民对美好生活的向往。

1976年,加拿大的蒙特利尔,兴高采烈办了一届奥运会。奥运结束后,市民还了20年债。

那届奥运会,致使蒙特利尔财务亏空,数额10亿美金。 

后来,这种现象被称为“蒙特利尔陷阱”。 

2011年大运会过后,深圳大运中心的运营维护遇到难题,每年维护成本高达6000 万元,深圳市政府感觉自己头顶有一篮子鸭梨。

为了避免落入“陷阱”,政府决定招商引资,2013年,佳兆业成为总运营商。 

入主大运中心后,佳兆业创造性采用“ROT模式”来解决难题,即“重构-运营-移交”: 

深圳市将大运中心既有设施移交佳兆业,并通过划拨方式将部分商业用地交由佳兆业开发利用,以此产生利润来弥补场馆日常运营的亏损,佳兆业负责项目的改扩建资金筹措及运营管理,40年后,全部设施无偿移交给政府部门。 

在佳兆业文体集团的运作下,大运馆基本盘活。以此为跳板,佳兆业接连进入7个城市,成功运营12座场馆。

其实,和旧城改造一样,场馆盘活也是佳兆业居于“城市更新”的探索。 

要从地产商转成城市公共服务商,“喊口号”不是捷径。 

做,坚持做,是唯一的捷径。

6 

如今,房地产市场由增量转向存量,土地供应减少,加上地价猛涨,旧改项目又重新成为房企宠儿,活跃于旧改市场二十年的佳兆业,在“坚持”中斩获先机。 

比如,2017年深圳纯住宅供地为零,为了拓展城市空间,深圳将城市转型的主要途径伸向“城市更新”,房企进入深圳的门槛越来越高,而佳兆业得益于深耕鹏城旧改二十年,积累起领先同行的城市更新经验,与此同时,坐拥深圳大量旧改项目。 

王家卫导《一代宗师》时,传达了一个江湖道理: 

武林不是一个人的武林,是一代人的武林。

同样,佳兆业能够占领先机、稳健成长,离不开一代人,更离不开一个好的时代。 

改革开放四十年,深圳是浪潮最先涌动的地方,佳兆业长于斯、成于斯,与城市发展同轴共转,与时代脉搏同频共振,才有如今的二十佳华。 

1999年的6月2日,郭英成创办了佳兆业。 

这个出生普宁大坝村的潮汕商人,很喜欢一首歌,听了近三十年,比佳兆业的司龄还长。 

这首歌有一句歌词这么唱:hכ un p'ai un,tsuŋ ma-æ tsiau k'i kaŋ lai gia~ 

意思是,走运,或不走运,都要认真拼。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“地产风声”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

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