超500家破产,民营房企未来堪忧

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2020-10-28 11:44 1664 0 0
夹缝中求生

作者:投拓江湖

来源:投拓江湖(ID:TT707276146)

今年对房企来说,实在是太难了。

先有百年难得一遇的大疫情,在强力抗疫的背景下,全地产行业的售楼部被迫关闭了接近两个月。眼瞅着疫情后能大干一场,土地市场刚刚小回暖一波,又遇到了“三道红线”政策新规,以及各地银行收到监管层,严控涉房贷款,不得超过30%的内部通知。一时间,地产行业噤若寒蝉,大家都在想着怎么渡过难关。

这其中,受伤最深的莫过于民营房企,无数民营房企老板夜不能寐,甚至无法面对第二天的太阳。根据最高人民法院公告网显示,截止今年已经有超过500家房企破产,平均每天3家房房企倒下。这其中,破产的绝大部分都是民营房企。

这个数字,正在呈急剧爬坡上升的趋势,接下来还有更多的民营房企倒闭。

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广大中小民营房企的未来不容乐观,困难不仅来自宏观的环境,也来自于自身的经营(折腾)。

1、存量竞争落败

随着房地产行业天花板效应显现,行业的洗牌更加激烈,大鱼吃小鱼,甚至大鱼吃大鱼会频繁上演。

现在的房地产投资领域已经进入了“狭路相逢勇者胜”的存量竞争阶段。在土地供应端方面,随着城市化的高潮已几乎到达顶点,未来的城市化进入一个平稳发展阶段。土地供应的总指标的增加量,很难再有质的变化,房企拿地需要在现有指标之下,竞争数量有限的相对优质的土地。中小房企在未来拿地会越来越难,同时单个项目拿地的成本会越来越大,导致可以拿的项目减少。

拿地成本的攀升,会让“容错成本”很高,拿错一块地有可能就会让公司陷入困境。很多中小房企已经陷入一个恶性循环无法自拔,即在价格日益高涨的土地市场面前,不拿地等死,拿地等于找死。这就是大家现在很常见的,一些房企的区域公司,两年以上都没新增土地储备的问题症结所在。在更加激烈的公开市场竞争面前,你不进行积极有效的改变,永远处于不利地位。

在公开拿地市场,民营房企拼不过财大气粗的大型地产央企,也干不过斗狠的地方平台公司,还比不过“长袖善舞”的大型头部民营房企。两头堵的尴尬处境,让大部分民营房企前途迷茫。

2、融资受阻

房地产行业是一个资金密集型的行业,融资能力决定了房企的发展空间。

三道红线政策以后,房企融资一下子就收紧了,虽然这个政策还有两年的宽限期,但是金融机构必然更加审慎选择合作方,这使得中小房企原本就不宽裕的融资严重受阻。

不同于大型房企有=银行金融渠道融资,上市融资,主体信用评级发行企业债券,甚至是表外融资等多个等渠道。中小民营房企特别是未上市房企只有银行及其他金融机构的融资,因为信用评级严重不足,无法发行企业债券。

融资渠道越来越窄,融资成本越来越高,同样的项目融资,国有企业融资成本能做到5%以内,头部房企能做到8%以内,但是中小房企能做到10%就很不错了。不仅仅是融资成本的问题,在市场接受度和选择面上,中小企业也积极被动。资本都是无情的,即使是相对更高的收益,金融机构还是会毫不犹豫选择大房企,因为安全是第一位的。

3、冲规模的执念

很多中小房企都很艳羡头部房企的高周转,毕竟1-2-4-8的规模增长故事,是很多老板孜孜以求的。

梦想还是要有的,万一是现实了呢。

所以很多房企才刚刚过百亿的,就开始制定三年冲刺1000亿的目标,并且公司所有的经营目标都以此作为锚定,冲规模的口号异常响亮。

但是,高周转不是谁都能玩的,首先是制度的支撑,然后是管理,再次是人的问题,还有融资渠道。这四种要素的参差不齐,导致很多房企三年前是一百亿的销售额,冲了三年的规模,还是一百多亿。

在行业遇冷,融资持续收紧的情况下,如果还要执着于冲规模,无异于赌博,风险极大。

4、良莠不齐的团队和高管

高周转的需求下,首先要解决的就是能够支撑公司规模扩张的大运营制度和人的问题,其中制度是没办法自己想出来的,需要靠人来做。因此归根到底是需要找一帮人。

那就去找高周转玩的最厉害的几个TOP房企吧,高薪挖几个高管,或者整个团队都挖角。

优秀的大房企的优秀团队,挖走一两个是没问题的,更多找来的是一些本来就表现平平,能力平庸的人,因此并不必然适用。

高管加入公司这个事情影响很大,新来的高管先要改变制度,往往会选择自己以前比较熟悉的制度,进行改变,而不必然是以公司发展为第一标准。

制度的改变大概率会让公司的发展趋于动荡,特别是一些打破原有合理制度的改变,会使得广大中下层员工的工作环境发生改变,带来更大的不稳定。

要看一个公司是否稳定和良性发展,只需看一点即可,那就是该公司的中层人员(经理级和总监级)的稳定性以及人数比例。如果中层人数偏少且换人频繁,那这个公司的政策制定再好,执行也是空话。

很多中小房企在挖角高管后,会发现其人并没有给公司带来预期的发展效果。其实是忽略了一点,任何人的效用的发挥是在公司大的体系和制度上,职位再高,也是在为这套制度和体系在服务。这更多是体系的价值,其次才是个人能力,脱离了这套体系支撑,很多高管并没有那么大的效用。

因此大部分中小房企陷入了挖高管—瞎折腾两年没有预期效果—逼人离职—再挖高管的恶性循环。

5、产品能力跟不上

现在很多地方的市场已经进入了“改善时代”,客户购房对产品的挑剔度越来越高。以前是只要有房子就不愁卖,不管什么户型和配套,总会卖完的。

现在土地市场的竞争日趋激烈,想要拿地算得过账,必须在产品上发力,研究高溢价的产品,关注客户的细致需求。

同理,要做到快速去化,快周转也必须要求产品能得到认可。

客户对产品的挑剔,以及房价的高企,驱使现在的住宅市场日益“高端化”。关注品质的大型房企都会有专门的产品研究团队,有自己的TOP系列的产品,作为自己的江湖地位,品牌的体现。但是很不幸,很多中小房企的产品,连体系化标准化的过程都没做到,更别说高端产品能力。

6、老板带来的不良基因

中小房企的老板容易走向两个极端,一种是过于理想主义,去赌政策赌预期,但是往往理想是美好的,只是扛不到实现的那一天。一种是眼见格局低,发展战略局限,影响公司发展的持续性。

很多中小房企在高管的任用和授权上,并没有做到充分授权,任人唯亲的现象还在大量存在。老板看准的项目,或者是老板的朋友推荐的项目,就算是有明显问题的项目,也比很多职业经理人磨破嘴皮力荐的好项目先上马。如果阻挡老板的项目,或者提出意见,都容易被老板贴标签为政治不正确的行为。

还有一些中小房企的老板喜欢瞎折腾的,比如迷信风水,每个项目都要找风水大师算一卦,具有一票否决权。还有迷信军事化管理文化的,每个季度都会安排员工去军训,不合格的扣罚。等等,不胜枚举。

未来,民营房企的出路在哪里?

与大型房企,国企平台深度捆绑合作,“抱大腿”式发展,同时也有沉下来修炼自己的本事,或者深耕区域,或者锤炼产品好口碑。总之,未来要想在地产圈活下来,需要有一些压箱底,让人“眼前一亮”的真本事。 

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 超500家破产,民营房企未来堪忧

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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