刘韬 作者：刘韬
某银行采用诉讼催收的方式，将欠款的某企业起诉至法院，并查封了贷款抵押的企业厂房和设备。由于银行证据充分，案件胜诉。判决书生效后，企业拒不履行判决书确定的义务，银行随申请案件一审法院执行庭强制执行。银行缴纳了评估费评估后，查封的抵押厂房和设备按照2000万在某拍卖行起拍。拍卖公告刚刚登出，就有第三人持该厂房和设备的租赁协议，前来提出执行异议。
在法院对涉案物业采取查封措施后，不少被执行人串通案外人虚构租赁关系以此对抗强制执行，但法院限于人手或意愿未能彻查，基本上都草率地“带租约拍卖”物业。这既大大减损了涉案物业的价值，也降低了成交率和成交价格，拖延了处置时间，严重损害了债权人的利益。
上述情况下存在两种情形：
第一种，涉案物业在抵押或查封之前并不存在租赁关系，但被执行人串通案外人炮制虚假材料，令表面上涉案物业在抵押或查封之前已经存在租赁关系。
第二种，涉案物业在抵押或查封之前已存在租赁关系，但之后被执行人与承租人恶意签订补充协议（1）延长租赁时间，或（2）将租赁收益拆解为租金和管理费二部分，或（3）签订阴阳合同，对外只披露租金低廉的合同。
恶意虚假租赁的共性：
一是租赁时间很长，二是租金标准很低（甚至以租抵债或一次性付清租金）。
当事人设置虚假租赁的目的：
一、利用有“租赁关系”加大抵押物（查封物）的处置难度，逼迫债权人让步从而同意减免债务或给予宽松的还债条件。
二、利用低租金长期廉价使用抵押物（查封物）从而牟利。
三、利用有“租赁关系”减损抵押物（查封物）的处置价格；当法院拍卖时令自己（或关联人）有机会低价竞买从中牟利。
四、异议人霸占涉案物业，趁机索取抵押物（查封物）的装修补偿款、搬迁补偿款等不当利益。
五、被执行人想个别“关照”其中一个债权人，或后者逼迫被执行人配合办理虚假租赁，采取“以租抵债”的方式抵销债务。
根据《物权法》第一百九十条， 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，可见，如果先出租，后办理不动产抵押权登记，应当适用《合同法》“买卖不破租赁”的原则，不动产受让人应受到租赁合同的约束，租赁合同继续有效履行。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称复议规定），承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
承租人以租赁权作为实体权利排除执行的，即使异议成立，其并非如物权期待权人、另案生效法律文书之权利人一样，能够当然排除全部对标的物的执行措施，而是仅能够限制性的排除部分执行措施。这种限制性具体到复议规定，表述为“阻止向受让人移交占有被执行的不动产”。
而执行中对于标的物的处分行为，例如变价、拍卖，承租人之实体权利并不足以排除，即承租人只能要求在租赁期限内继续对标的物占有、使用，而不能阻止标的物所有权的变更。复议规定“请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产”，排除交付对象为“受让人”，而非“申请执行人”或者“债权人”。 受让人是指通过法院拍卖、变卖受让执行标的物的人，很有可能是本案申请执行人以外的第三人。在标的物以物抵债时，受让人可能与申请执行人重合。
对于实务中，被执行人与作为承租人的案外人串通恶意虚假租赁时，在承租人提出的异议中，有以“收条”作为收取租金的凭证的，一般承租人大多自称为现金交付，对于此种情况，虽然很难认定租金交付凭证系伪造。但本人认为可以对租赁合同签订时间进行司法鉴定，如果签订时间在抵押权登记之后，租赁关系不得对抗已登记的抵押权，租赁合同不约束拍得不动产的竞买人。
所谓“明显不合理的低价”属于一种模糊性标准，本人认为可以参考约定的租金达不到租赁合同签订时当地市场价或指导价70%的，属于“明显不合理的低价”。
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