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美国REITs之PSA与AVB2018年报分析

刘韬刘韬 作者:刘韬
2019-05-21 12:44 456 0 0
PSA分析

PSA分析

一、物业质量

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PSA 的仓储设施在美国有 2429 个,在欧洲有 232 个,净出租 1.75 亿平方英尺。

出租率

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PSA 2016-2018 年的出租率分别为:94.6%,93.8%,93.2%。2018年的出租率略有下降,但整体来看出租率还是比较高的。这说明 PSA 的物业质量较好。

NOI

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2016年至2018年,PSA的NOI分别是17.88亿元、18.55亿元、19.02亿元,PSA 的 NOI 在稳步上升中。物业质量较好。

FFO

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2016 年到 2018 年,PSA 的 FFO 分别是:9.7、9.7、10.45。增长速度在增长,只要 PSA 的FFO 能保持稳定,投资者的股息发放基本还是有保障的。
整体来看,PSA 的物业质量还是比较好的。

二、物业价值
PSA 2018 年的 NOI 为 19.02亿。
PSA2017 年物业的合理价值为:19.02/7%=271.71 亿美元。

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2018 年资产负债表中 PSA 的物业账面价值为 91.57 亿美元。物业价值比合理价值低估了:
271.71-91.57=180.14 亿美元。
PSA 调整后的合理总资产为:109.28+180.14=289.42亿。

三、债务风险

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PSA 2018年的资产总额为109.28 亿美元;负债总额为 17.84 亿美元,其中有息负债为14.12 亿美元。资产负债率为 16%,借贷比率为 13%。PSA 的资产负债率和借贷比率都非常低,没有偿债风险。

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 PSA 需要偿还的有息负债最近期限也在 2022 年了,短期内不存在任何偿债的压力。

四、净资产

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我们可以看到归属于 PSA 的股东权益为:91.19 亿美元。
调整后的净资产为:289.42-17.84 -0.25=271.33 亿美元。

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PSA 调整后合理的每股净资产为:271.33 /1.75=155.05

PSA 的现价为 230.12,相对于合理每股净资产,PSA 现在依然出现了高估。 

AVB分析

一、物业质量

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AVB 到 2019年 1 月 31 日为止,有公寓住宅 78365 套,其中非核心的比例为 1.3%。

出租率

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AVB 2018 年的租金都在上涨,出租率都在 95%以上。这说明 AVB 的物业质量较好。

NOI

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2016 到 2018 年,AVB 的 NOI 分别是:13.14 亿、14.2亿、15.4 亿。AVB 的 NOI 在稳步上升中。物业质量较好。

FFO

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2014 到 2018 年,AVB 的每股 FFO 分别是:7.25、8.05、8.26、8.45、8.81,处于稳步增长中,投资者的股息发放有保障。
整体来看,AVB 的物业质量还是比较好的。

二、物业价值

AVB 2018 年的 NOI 为15.4 亿。
AVB 2018 年物业的合理价值为:15.4 /7%=220亿美元。

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2018年资产负债表中 AVB 的物业账面价值为 158.23 亿美元。物业价值比合理价值低估了:220-158.23=61.77亿美元。

PSA 调整后的合理总资产为:183.8+61.77=245.57 亿。

三、债务风险

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AVB 2018 年的资产总额为 183.8 亿美元;负债总额为77.44亿美元,其中有息负债为 71.02亿美元。资产负债率为 42%,借贷比率为 39%。AVB 的资产负债率和借贷比率都较低,没有偿债风险。

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AVB 需要偿还的有息负债大部分为固定利率,而且是在未来 10 年分批偿还。每年的还款金额一般都小于 5 亿。偿债压力比较小。短期内存在偿债的压力。

四、净资产

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我们可以看到 AVB 的权益为:106.33亿美元。
调整后的净资产为:245.57 -77.44=168.13 亿美元。

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AVB 调整后合理的每股净资产为:168.13 /1.39=120.96

AVB 的现价为 203.14,相对于合理每股净资产,AVB 现在依然出现了高估。

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