投拓江湖 作者：投拓江湖
来源：投拓江湖
这是投拓江湖第196篇原创文章
正文开始前讲一个大象驯化的故事。
骑大象是很多中国游客到东南亚旅游的热门项目，要让大象这种庞然大物听人安排，在背后隐藏的是一个个残忍的故事。
小象在很小的时候就被人强制从象群中带走，五花大绑带回来，完成规定的动作才能得到食物，否则被等待的就是毒打，或者象勾等利器的折磨。
大象是群居动物，被人类带走离开了原本温馨的社群，在驯服后暂时选择了顺从，但是精神压力不断累积，爆发的时候人类往往付出惨痛代价。
最近又频繁听到很多房企的高层在抱怨，投资部的员工怎么都没积极性，放着很多好的项目不去积极地分析，就眼看着别的公司拿地。甚至叫嚣要搞“157模式”，即，每天工作15个小时，每周工作7天。拿不到地，怪我咯？
不是大家不努力，实在是有很多原因让人确实很头疼不已，拿不拿地已经不太重要了，投资人就想着能够强行续命，但随时会翻车：
其一：自嗨体质
拿地就像相亲，为了找到合适的，都会相个千儿八百的。为了找到有价值的土地信息，投拓人不顾日晒刮风打雷下雨，踩盘，看地写报告，经常是一周同时在跟进无数个项目。如果能有一个结果，我觉得这份辛苦是值得的。
最要命的就是质量不行，数量来凑的这种模式，集团总部，区域公司其他部门时不时给你来一波网红项目。都还是一些大领导介绍的，不能半点马虎，很大的精力都耗费在论证明显不行的项目为什么不行上去了。“陪太子读书”是一件非常不容易的事情，耗时费力，还是需要高技术高情商，免得得罪领导断送活路。
最厉害的是有一个负责任的，雄心勃勃的集团投资中心，隔两个月就出一波新的报告模板，新的测算表格，每一个版本与老版本之间都还完全没有承继关系。你才刚刚摸透了上一版模板，又要花心思去学新的，而且一次比一次复杂。我见过最复杂的某公司的可研报告，有150页的，还不包括营销的部分。请收下我（丧）的（心）膝（病）盖（狂）！！！！
常理都知道，都只有一双手一个大脑24小时，时间精力总是有限的。这就导致了每个项目都在跟，但是每个项目都没深入去跟进，去了解项目的交易架构，去深挖成本还有哪些可以降一点的，去跟营销对阵哪些支撑点还可以提高售价的。错过了一些可以大概率成交的项目。
每天都是忙得不行，到头来也只能望着隔壁公司拿地。
最内伤的是，辛辛苦苦干了一年，没有业绩，资源也没啥积累，天天出了看地踩盘就是写报告，纯粹成了写报告文职人员。
其二：流程繁琐
有的公司简直是丧心病狂，报一个项目需要五个会：区域两个，集团三个会。
掐指算一下，一般的招拍挂项目从土地挂网到拍卖，也就20天左右。20天内，你要协调成本，营销，设计，还要写一个上百页的报告，每一轮会议还有修改。还要提前个三五天把所有上会流程走完，以便留下时间给后面准备报名材料，资金的汇集和划拨。
除非国土局是你家开的。因此你必须十分熟悉流程，报告不能有出错返工的情况出现，稍微有失误这个项目，可能就永远错过了，到时候领导怪罪下来，这个锅你背定了。
所以还是算了吧！搞那么一大堆事情，集团不一定批，批了也不一定来得及去报名，报名了也不一定能拍到。还是找几个网红收并购项目练练PPT，看家本领可万万不能生疏了。
其三：杂事多过正事
说个扎心的话题，6月份很多公司的半年报也都折腾了吧。9月又过了三分之二了，恭喜你，马上又可以写这个月的月报了，材料准备好了吗？
如果不过瘾，还有本年的第三季度述职报告等着你的。
除了各种报告，集团要的城市进入分析，政策汇总，城市地图，公司拿地战略，复盘分析，运营要的各种表格，都能让你忙得起飞。参加拍地很忙，忙着写报告，报名，没拍到还要写一个几十页的复盘分析。没拍到地也忙，挂地前的跟踪，挂地后的测算分析简报，成交后的信息报送，对手拿地策略研究。
说实话，实名羡慕有些小公司的投资部，不折腾，不看什么IRR、动态回收期，几页纸说明关键问题，看准了的地就是干！！
其四：看不到希望
俗话说，哀莫大于心死。
总部要求的利润很高，很多项目测算指标都不符合标准，好不容易找到一个优质项目，测算达标，搞定了营销成本，市场也很OK。满怀信心地往上面报了。很不幸，都是石沉大海。后来了解到集团最近资金比较紧张，拿地节奏放缓，项目只会优中选优。
勒个去，没钱早说啊，这是没事写报告练手吗？？
这样一来就到了一个恶性循环：没钱拿地—拼命折腾报告—疲惫不堪—不想报项目—有钱拿地—不想写报告—没项目—没钱拿地
算了，先就这样看着办吧。
很多人的逻辑是，既然报了项目集团也不一定批，批了也不一定有钱拿。辛辛苦苦写一大堆报告，也就只是停留在报告阶段而已，反正也那不到地，那么拼命干嘛，报告写那么好干嘛。
其五：死板考核
本人从很多圈内朋友处得知，很多公司要求每个月每人必须要上至少三个投资会议，通过至少一个。完不成的绩效为0，或者直接末位淘汰。还有更严苛的，引出的槽点颇多。
投资拿地工作不是一个单纯靠努力就能解决问题的工作，拿不拿地首先取决于公司战略，资金状况，其次取决于市场情况，最后才是投拓人员的主观努力。很多优秀的房地产公司，拿地心态健康的，在集中拿地阶段，一个投资总每个月都拿地都是有可能的。也根本不用去考核他上会的数量和报告的质量，因为公司拿地是正循环的。
那些拿不到地的公司，是否应该反思一下自身的拿地策略，拿地制度，抓住质量，其次才是数量的问题。
其六：垫钱导致收入现金流“长期为负”
投资工作的开展离不开资源，离不开跑现场，泡茶楼，因此有很多差旅费，接待费，交通费等支出。有不少投资总跟我抱怨，自己每个月的工资还不够“垫钱”的，因为报账的速度赶不上花钱的速度。
这里需要点名批评一下某些高周转的“龙头房企”，公司的借款制度基本上形同虚设，每一分钱都要自己垫付。报账的速度慢如蜗牛，财务还通常设置各种障碍，例如：接待费要提前打申请，车票必须一周内报账，月底不报账等等。最受人诟病的属接待费提前打申请这点。
及时成功提交了报账流程和票据，付款的流程遥遥无期，就跟报项目一样，上去就没音信了。我统计了一下，大部分高周转公司的报账平均时长在1-2个月，极个别变态的要一个季度才报下来。
虽然是自己的钱，但拿到报销的那一刻，比发奖金还开心。
现在的投拓圈里的很多人，就跟上图星爷一样，虽然很痛苦但还是要强忍着，等待有更好的拯救。
这年头能不折腾的公司不多了，有好的看准了的就果断抉择吧。
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原标题： 投拓人员“强行续命”，翻车纪实
