作者:债券球
来源:债券球(ID:bonds-ball)
房企融资是否真的回暖,核心取决于投资者的信心,目前这个情况是否能够挽回投资者信心,看起来还是很难的。一方面,房住不炒是大的政策方向,另一方面,债市的房地产行业现在是一地鸡毛,看起来也还远没到出清的阶段,短期、快速挽回颓势还是有很大不确定性。对于目前的房地产债市,有一些观点,与各位分享。
一、关于“房住不炒”
从政府层面来看,房住不炒目前可能面临最大的难题是土地财政问题,最近土地的持续流拍,估计有些地方政府已经有些坐不住了。后续土地财政是否可以通过房产税的形式进行替换,目前也不好说,一方面,房地产带来的税源是否能够覆盖或者超过之前土地财政带来的基金收入;另一方面,土地财政和房产税的平稳过渡,一旦过渡不畅,可能也会一系列问题。
二、关于“房地产债券”
目前,大多房企,尤其是民营房企,市场对其的心态是草木皆兵,单纯靠政策给批文、允许发债,似乎在发行端的阻力会特别大,可行性也不高。若要发债,就得做好产品设计。从笔者角度来看,一方面,国家现在推行保交房,这是涉及重大民生问题,另一方面,从具体地产项目角度来看,项目公司的账户应该是可以封闭运作的,在此基础上,笔者以为推出保交房专项项目收益债会比较好。在解决民生问题的同时,项目公司的封闭运作,定时、定期公开财务,项目所在地政府、金融产品监管机构、中介机构、投资机构等进行监督,基本可以确保产品的安全,这样投资者也会有信心,债券的销售相对困难就会小很多。
房地产行业涉及的东西太多,如何确保这个市场平稳运行,不过冷,也不过热,实在是很难的事情。充分市场化,可以预见的是,炒房是必然;政府充分介入,也可能面临一管就死的局面,何况最起码目前政府还需要土地财政。后续房地产将走向何方,只能且行且看了。
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原标题: 闲聊当前房地产债市