万科地产：利润指标微降，基本盘持续巩固提升

合同销售金额6308.4亿元，规模增速进一步放缓至3.9%

万科2019年累计实现销售金额6308.4亿元，销售面积4112.2万平方米，分别同比增长3.9%和1.8%；销售均价较2018年略有提升，达到15341元/平方米。2019年，万科的全年业绩同比增速在其2018年14.5%的基础上进一步放缓至3.9%。近年来，随着行业规模增长步入平稳期，房企整体规模增速逐年显著放缓成为趋势。

2019年，万科整体营收规模继续保持增长，全年实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.6%。但相比营收的增长，年内万科利润规模的增速放缓显著、利润率指标有所降低。具体来看，万科2019年实现毛利润1333.4亿元、净利润551.3亿元，分别同比增长19.5%和11.9%，增速较2018年的逾30%有明显降低。归母净利润增速自2017年以来也逐年放缓，较2018年的20.4%进一步降低5个百分点至15.1%。

盈利指标上，万科2019年毛利率和归母净利率为36.2%和10.6%，较2018年分别降低了1.2和0.8个百分点。我们认为，一方面，目前行业整体的利润空间受到挤压，房企利润增长和盈利能力面临较大的下行压力。另一方面，2019年万科年内土地增值税支出大幅提升，长期股权投资中资产减值损失、以及递延所得税费用中土地增值税清算准备金增加。受这两方面的影响，万科2019年的利润增速降低，但整体来看万科的盈利能力仍维持在行业较高水平。

负债：持续稳健经营，净负债率、融资成本保持行业低位

在行业增速放缓和企业整体融资环境趋紧的背景下，万科始终保持稳健经营，净负债率水平和融资成本多年来稳定在行业较低水平。截至2019年末，万科持有货币资金1661.9亿元，有息负债总额2578.5亿元。现金短债比和长短期债务比分别为1.77和1.75，净负债率33.9%，债务结构较为健康。

万科于2019年年内还分两次发行总额45亿元的住房租赁专项债券，利率分别为3.65%和3.55%；完成5亿元超短期融资券发行，发行利率3.18%；此外还完成多次美元中期票据发行，最低票面利率为3.15%。凭借良好的市场信用，整体融资成本保持在行业较低水平。

巩固提升基本盘，坚持城乡建设与生活服务商的既定战略

除了地产开发业务持续巩固提升基本盘，万科在物业服务、长租公寓、印力商业、物流仓储、冰雪业务等多元业务板块，继续围绕城市发展和客户的需求进行布局，践行“城乡建设与生活服务商”战略。

特别是随着房地产行业从增量进入存量时代，万科在各个业务板块中将致力于把各自领域的顾客照顾好，为他们提供好产品、好服务，并适时引入外部视角对业务进行优化改善。对于未来的战略布局，万科表示今年将再次做战略修订，同时还要做配套的数字化发展规划。新业务将围绕城市发展和客户服务需求进行发展，计划先打造能力再拓展规模，做到领先领跑、但不会追求单一业务和规模的比拼。

如在物业服务板块，2019年万科物业实现营业收入127亿元，同比增长29.7%。年内新拓展项目的年饱和收入54.06亿元（根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入），同比增长33.13%。为了更好地响应客户服务需求，实现降本提效和精细运营，万科物业还积极开展数字化建设，包括纸电一体化发票管理平台、人行出入口无人值守智能化产品、以及“黑猫二号”智慧停车场管理系统等。目前，万科物业还在以城市服务商为目标持续转型成长，暂无上市计划。