投拓江湖 作者：投拓江湖
来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
近期各大机构又在公开推介房地品牌排行发布会，并随后公布了房企排行榜，大家在自己的微信朋友圈，想必已经看腻了。
看榜比较认真的朋友，会发现各家的排行榜，各大房企的排名差异很大，有的房企能排进100强的，在别家的榜单里，竟然只能排进150名。还有的房企销售额多年以来并没有增加，土地市场也没什么活跃度，五年前都已经是百强的，现在还是百强，简直无法理解。不明真相的吃瓜群众，看得云里雾里，不知道看哪家机构的榜单有多少水分。难道说有机构造假，或者说大家都在造假，这样说其实并不完全正确。
其中的症结，还要从房企销售排行的五大统计花式口径说起。
第一个层次，是大家最容易理解，也是大家熟知的权益销售金额。通俗来讲，就是按股权比例，等比例计算销售金额。举个栗子，某房企有50个项目，其中30个是拥有100%股权，还有20个项目是拥有30%股权。那么该房企就是30个项目的全部销售金额，加上剩下的20个项目的销售金额的30%。
第二个层次，合约销售金额。这里就涉及一个并表的概念了，有的房企本身资金实力，经营能力有限，但是对于规模又有急切的追求。为了在销售排行榜有一个不错的表现，会开展更多的合作项目，宁愿放弃操盘权，甚至是房企关键的工程、财务、营销等条线，用以获取并表权。
在合约金额下面，很躲房企的数据就开始失真了，很多项目严格意义上已经不是该房企的项目，但是仍然以并表的条件，纳入了销售额。这点大家可以对比那些中型房企，合约销售金额和权益销售金额的巨大差距，就能看出差距了。
第三个层次，不管是不是操盘并表，只要参股的项目，都给你算整个项目的销售额。比如一个30亿的大项目，有五家房企共同合作，那么这五家房企都可以对外声称，这30亿都是自己的销售额。因此大家可以看到，为什么有那么多中小房企，拼命找合作机会了，哪怕是商务条件很差。
相对于前面两种情况，这个做法就有点不靠谱了，水分太大了点。但是做到这个不难的，只要你有需求，机构认可并且给你做，一切都OK的。
正常的销售数据，需要在网签备案之后，才能被认可，但是很多房企，在客户交了诚意金以后，就算销售金额，显得很膨胀。有需要规模排名的，在100强左右的房企，在这个层次的计算口径上，绝对是重灾区。
第四个层次，就更不靠谱了，为了弄规模而弄规模。这个方法就非常多了，可谓是五花八门。
比如说，房企可以把项目的股权转让给自己的旗下的基金公司，转让行为可以进入销售额，等到项目开盘销售，卖给客户后，又可以再算一次销售额。再比如说，现在很多房企都有内部员工购房福利的，几个月之内还可以免费更名，员工购买可以算一次销售额，更名卖给客户可以再算一次销售额。
如果遇到一些客户要求退房的，退房以后再销售，也可以再计算一次销售额。
大家就要说了，这不是凭空造假吗？非也，每个公司都是有自己的销售数据系统的，机构来对数据也只看公司自己提供的数据，只要你提供他们就认。销售系统里面的数据，还是有一些依据的，不是业内人士，看不出端倪。
第五个层次，如果实在不行，给个安慰奖也是可以的。这就是大家知道的，一些房企的品牌价值排行榜，品质排行榜，运营能力排行榜。如果这样都不满足，还可以搞个区域影响力排行榜，或者最具发展潜力排行榜。到最后，参会的每家房企都能上榜的，只要提出需求，就能变着方满足你。
机构端为了盈利，哪家房企愿意掏钱，就可以为他们操作一个，这个动机大家很容易理解。但是房企作为消费方，花了大价钱去拼一个不大现实的排行榜。现在的排行榜江湖的行情价，少则几十万，多的三四百万，甚至更多。当然，这个费用不是直接给的，是以其他形式给出去的，一般是咨询费，服务费。
房企们不遗余力这样做，值吗？
值得的，非常值得。
排行榜有非常多的好处，简直不能太多：
1、对于购房者、社会舆论、吃瓜群众、甚至是求职面试者来说，通过排行榜能够迅速了解一家房企的综合实力，这是最直观，最简单的方式。
2、融资的需求。因为地产排行没有官方机构的统一数据，只有各大机构的榜单，内地的金融机构也只能以此榜单为依据。房企在日常的融资，发行海外债、企业信用评级，都以这些榜单为依据。
很多金融机构，都有自己的“白名单”，规定只做30强，或者100强。或者对不同排名的房企，进行差异化的融资成本设定。排名不仅决定了房企能不能融到资金，还决定了房企以多高的成本融到资金。
3、品牌宣传的最大利器。现在很多房企对外寻找合作方，都是要看排行榜的，一般都是同一个数量级的房企合作比较多，排名决定了靠谱程度。
很多房企与政府合作，特别是勾地时，也需要用排行榜来说事。讲一大堆PPT，都不如一个排名靠前的榜单更有说服力。政府也是特别看重这个排名，因为这是了解房企实力的一个重要端口。
那么目前有没有政府机构或者行业协会来监管呢？实际上没有。监管这个职责，事实上应该由房地产协会来监管，但是房协现在主要的工作就是“收会费”，对于监管，只能睁一只眼闭一只眼，毕竟房企是给了钱的VIP。
地产的江湖里，买榜的和做榜的是双赢局面，这个还会继续，只是看榜的人有点累。
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