作者:投拓江湖
来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)
据获悉,腾讯新闻从各个独立信息源获得的最新的信息,多家银行收到窗口指导意见,要求即日起收紧房地产开发贷额度。
据一位资深银行人员像腾讯新闻透露,政策精神原则上要求将房地产开发贷的总额控制在3月底的水平。据央行的数据显示,2019年二季度末房地产开发贷余额11.04万亿,同比增长14.6%;一季度末房地产开发贷余额10.85万亿,同比增长18.9%。这就意味着要将开发贷总额直接从,二季度的11.04万亿降到一季度的10.85万亿的水平,未来还可能进一步降低。
除此之外,在7月份爆出,光大信托暂停所有房地产类项目募集(包括直销和代销)。不光是光大信托,国投泰康也停止了类似业务。
这一系列的故事不空穴来风的,早在今年6月的陆家嘴金融会议上,银保监会主席郭树清在分析近期的房地产形式,就提出两个结论:一是目前我们国家居民的整体负债非常严重,已经到了不堪重负的程度;二是新增贷款中一半以上是房地产购房按揭,说明房地产在吸走实体经济的血,这是不可持续的。到后面,多家信托公司7月4日收到银监窗口指导精神,要求控制地产信托业务规模。从作者目前了解到的信息汇总来看,各个信托公司收到的监管要求不甚相同,有的是要求根据自身情况自觉控制地产相关信托融资业务规模,有的是要求三季度地产信托业务总额不得超过二季度,有的公司收到是要求立即停止任何地产关联的信托业务。
在地产融资渠道日益收窄,严格把关银行金融机构432业务情况下,信托成为地产公司越来越倚重的融资来源之一。从去年的数据来看,尽管我国信托业务总额是在稳步下降,但是房地产信托融资在其中的比例却逐步上升。就2019年6月底的数据来看,房地产信托资产余额3.15万亿,占所有信托资产余额的14%,比今年年初,1665.7亿元,同比增长15.15%。此前作者才专门发文就地产前融类业务现状做了分析,文中分析了部分股权融资和换壳业务还能实现前融,
本月初,中国银保监会曾颁发《关于开展2019年银行机构房地产金融检查业务的通知》,严厉检查通过各种方式挪用、转道进入房地产行业的违规行为,严厉防止房地产泡沫化,过度金融化。随后银保监会公示了一则处罚决定,对中信银行的13项违规行为进行处罚,处罚金额2223.6677万元。
在严控信托和前融业务后,此次新政策的出台,终于瞄准了地产的主流融资渠道。
就作者看来此次政策的出台有国内外错综复杂的因素导致:
先来说国际上,虽然与美国的贸易战正酣,但是就目前经济情势的反馈来看,中国和美国大致打了一个平手,甚至说还略占上风,阵脚基本上是稳住了。之前对国内经济下滑的担忧,经过这么长时间的沉淀,以及现状的反馈,不攻自破。这样决策层有更多的精力和政策的空间来解决国内的一系列的问题。
再来说一下国内,经过2017年的去杠杆,2018年的稳杠杆,国内的综合负债率上升的势头终于得到了有效地遏制。但是总的社会负债率仍然居高不下,据恒大研究院数据统计,我国目前家庭的房贷综合负债率在65%以上,这意味着什么,意味着居民大部分的购买力都被套牢在房地产领域了。2018年四季度汽车销售市场的滑铁卢就可见一斑,这说明我们的经济在深层次结构上是有问题的,已经到了不得不动手解决的地步。
房地产市场方面,今年上半年土拍市场的热度可谓高烧不退,各地频现地王。300城今年上半年卖地收入高达两万亿元,其中杭州名列第一(杭州也是表现太惹眼了,现在推出限地价,限房价的政策,估计是被叫去喝茶了)。这是上面的决策层不愿意看到的,土地市场的火爆表现让大家觉得房子还可以再炒一炒,没上车的争着上车,上了车的也要想办法加塞。
调控的目的,是为了不让房地产绑架经济(当然,实际上已经绑架了),避免地产泡沫破灭。为了调整社会的风向,让经济更多地往实体经济,制造业等方向发展,这次金融政策的补丁是必然的。可以预料的是,如果这波操作未到达理想的效果,那么必然还会有更多的选项被提上日程。那些期望地产调控政策短期内会解除的人,基本上可以早点洗洗睡了,可以负责任说,就目前一线城市的表现来看,至少一年半以内政策不会有太大的松动,调控仍将继续。激进拿地王的公司,不能说不成功就成仁,但至少会非常难受。
这必然会导致房地产行业的进一步分化,经营稳健,财务健康的房企会存活下来。有多家机构预测,未来十年,房企的数量会少掉三分之二。
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