投拓江湖 作者：投拓江湖
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根据中指数据、克而瑞等研究机构的统计数据显示，2019年3月至今共有904宗土地流拍，同比增长200.4%。
其中一线重点城市流拍土地约165宗，二三四线城市流拍739宗，均大幅超过2018年同期水平。
土地市场流拍的情况愈演愈烈，有着深刻的大环境背景：
1、三四线城市棚改红利消费殆尽
从2017年开始各个一线城市执行限购限售限贷的政策，大量冲规模的房企获取土地土地储备的冲动得不到施展。
正好在这一阶段广大的三四线城市的棚改政策大规模落地，涉及上百万户，释放的市场容量上亿方。引得大量房企进行区域下沉，重仓很多地级市，县城。土地成交数量，价格双双走高，土地财政收入增加后得以继续造新城，推出新区的土地，房地产市场一片欣欣向荣的景象。
在经历两年的时间后，2018年底全国范围内的大规模棚改任务基本完成。大部分三四线因为本身没有产业支撑，购买力被上一波剪割殆尽，房地产市场降温明显。反馈到土地市场就是大量土地流拍现象发生。
2、金融收紧，房企缺钱
自今年5月银保监会发布23号文以来，金融政策收紧步步为营，查漏补缺。房地产企业的传统银行融资渠道，非银行金融机构融资通道，境外发行债券融资等渠道都被全方位收紧。
近期央行的两次降准，涉及释放的流动性达上万亿，但是没有一项是针对房地产的，让很多房企看在眼里急在心里。
虽然目前整体执行的偏宽松的货币政策，但是对房地产来说短期仍然看不到放松的可能。8月份，同策研究院公布的数据显示，40家典型房企的融资金额仅368.26亿元，环比下降近六成。
拿地资金上的捉襟见肘，直接表现在房企拿地的意愿上，大部分房企对后续拿地持谨慎的态度。
3、地方政府卖地太多，市场风险累加
在这一轮周期当中，大部分城市的地方政府随行就市，加大了土地供应的总量，很多城市土地成交量翻番，很多之前不到百万方的城市，供应量直接上涨到几百万方。
地方政府在此轮城市扩张中庞大的新城建设开支，导致财政收支极为紧张，为了缓解财政压力必然加大土地供应，供应越多流拍也就更多。
原本棚改政策导致的去库存效应，随着大量土地供应的增加，又变成了“补库存”。一个地方的市场容量有限，去化的风险在叠加。
拿地谨慎的房企，在研究市场的风险之后，会放慢拿地的节奏，等待机会型进入。
4、地价增长预期有限，囤地无价值
这一波房地产行情轮动之后，除了一二线城市以外，大部分的三四线城市房价已经触到了天花板，不可能有太大的增长空间。
过去则不一样，以前的房企拿地并不是着眼于近期1—2年的土地储备，而是多多益善。因为以前拿地可以无限地加预期，再过个三五年，就算自己不开发，囤的地卖给其他房企也能挣不少。若是自己开发，则比新拿的高价地块占尽优势。
而现在则不同了，房价进入一个长时间的横盘期，这基本上已是很多房企的共识。房价上涨的预期不足，如果囤一些需要很长时间才能开发的地，每年产生的利息都无法承担，而且大量自有资金的占用会影响企业的“高周转”。
最近有不少房企都表示，下半年基本不拿地：
5、限购限价，市场分化
部分城市执行严格的调控政策，对预售进行限价，新项目开盘严格参照周边的均价，不得高于周边在售楼盘的价格。后续加推的房源又不得在首期房源的基础上有太大的价格涨幅。
在这轮房地产行情当中，很多地方政府的市场预期大幅增长，新推出的土地价格往往高的离谱，贴近往期成交的最高价，还设置有底价。很多房企拿的地，测算出来是亏损的，拿地的意愿自然十分消极。
一二线城市土地供应端相对理性，但土地成交呈现两极分化，近郊及主城的土地竞争异常激烈，远郊区的土地流拍的风险增加。 严冬之下房企如何破局：
1、逆周期拿地
目前很多地方的土地流拍才刚刚开始，随着融资渠道的继续收紧，土地流拍的现象会愈演愈烈。一些土地流拍之后再上拍卖席，政府对价格的预期都会降低不少，导致拿地成本大幅降低。
很多房企都表示年底应该有一小波拿地的行情，可以机会型选择地块参与拿地。
但需要考虑的是，很多房企年底有做年报，回笼资金的要求，因此能拿出的资金相对有限。现在全国性的大周期基本上不存在了，目前地价的高峰，低谷各个城市都不一样。需要充分研判各个城市不同的情况，针对性着手。
2、产业勾地
之前招拍挂市场火爆，是因为拿地快，适合高周转。
但是现在很多房企发现勾地虽然周期长，费时费力，但是拿地成本较低。而且地方政府基于安全的考虑，对于开发商的资质，排名，产业能力有了一些要求。
结合地方政府的一些普遍要求，房企需要在以下方面下功夫：一是有运营自持物业的经验，资金实力，以及变现的渠道；二是相关酒店、幼儿园、商业综合体的设计和建设能力；三是引入总部企业，相关实体产业的资源。
从另一个侧面讲，恒大布局新能源汽车，碧桂园布局机器人产业，都是有这个意思。
3、提前布局潜在热点区域
通过充分研判地方政府的文件政策，把握城市未来的的新发展方向，提前布局大城市周边，获取低价地块是一个不错的选项。
4、合作拿地
随着地价的上涨，现在一个地块的土地款动辄十亿计。通过跟规模、实力相近的房企合作拿地，共同开发，降低自有资金投入分摊项目的风险
5、跟随大房企布局周边，享受开发红利
有的房企很善于“造城”例如万科的小镇，恒大的童世界都是业内的优秀代表。可以通过深入研判标杆房企的拿地新动向，“贴身”跟进，布局其新项目周边享受发展红利。
6、深耕市场
“强龙斗不过地头蛇”部分中小房企可以深耕部分城市，积累良好的市场认可度，实现品牌溢价。
同时，通过区域深耕，精简人员，优化成本，降低费用，提高费效比，从而增强盈利能力。
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