观点 作者：观点地产新媒体
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采访伊始，王世云便有提到，宝湾物流是中国第一批做高端物流仓储的企业，“实际宝湾物流是中国第一个做高端仓的。”
编者按：二十年时光，无论是对人的一生还是一个行业的历史，都是厚重而且无法割裂的。
对于中国房地产而言，过去二十年是高速发展的黄金年代；对于博鳌房地产论坛而言，二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前，记录着这二十年恢弘的历史。
历史给我们的最好的东西，就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际，观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野，并推出“博鳌20年”系列采访特稿。
未来，我们还将继续见证。
观点地产网 在深圳赤湾总部大厦随意走上一圈，能看到“三山三海”，也算是体验了一回360°环幕山海生态的景象。
会议室里，我们在等待采访南山控股总经理兼宝湾物流董事长王世云。正对着的窗户外面，是小南山、前海湾，加之周围点缀的现代化建筑群。
似乎难以想象，昔日这里只是深圳的一个小角落、小村落，散杂货、黄土路、老旧小区错落云集。在三十多年以前，这一片区仅有荒凉与寂静。
改变赤湾的第一道桩，其实是由南山控股控股股东中国南山集团打下的——1982年，应国家南海石油开发战略，中国南山集团经国务院批准成立开发赤湾港，使荒芜的渔村焕发生机，赤湾片区才有了如今的面貌。
因此，赤湾于南山控股而言，所具有的意义更为深重，还体现在旗下高端物流园区开发运营平台“宝湾物流”的名称，是通过其第一个物流园区所在地“上海宝山”和总部所在地“深圳赤湾”组合而成的。
赤湾码头是深圳物流集装箱重地，同时也是曾经的全球四大石油后勤基地之一，南山控股开始运营高端物流园区也可谓是自然而然、循序渐进。
——2002年，当时的宝湾物流园区开发主体深基地（2018年并入南山控股）应客户需求将物流仓储业务从港口扩展到内地，这正是现在的国资高端仓储物流企业第一品牌宝湾物流园区业务的发端。采访伊始，王世云便提到，宝湾物流是中国第一批做高端物流仓储的企业，“实际宝湾物流是中国第一个做高端仓的”。
“当时国内的高端仓储行业还没有起步，我们的物流园区很大程度上是按照客户的使用需求来建设，当时的很多建设标准也成为了后来物流园区行业的建设标准。”
宝湾物流的逻辑
物流园区，抑或物流地产，是业界对该行业的通常叫法。王世云认为，两者对于宝湾物流来讲差异却很大。如何区分，则重点在于放到哪个维度分析。
“物流园区的侧重点是其物流属性，重点在于提供物流服务，一切从物流需求出发；而物流地产更多是地产属性，聚焦不动产开发逻辑，重点看土地的升值。”据他分析，看问题的角度不一样，会给企业发展带来一些不同的思考。
而宝湾物流因物流客户的需求而生，所以从一开始便偏向物流属性，这是宝湾的基因，如果类比的话更像是基础设施，如高速公路。体现在战略布局方面，也更加注重全国物流网络的布局，并通过干线运输将物流园区的点相连成网，城配则是整个网络的“神经末梢”——而不是只关注不动产的升值来布局。
“但是并不是说物流属性和地产属性完全没有关系，在一些核心的热点城市，比如北上广深，其物流需求潜力和土地升值潜力，在数值上是呈高度正相关的，尽管导致物流需求旺盛的诸多因素和土地升值的诸多因素具有部分差异。”在这一思维下，宝湾物流的布局重点主要是看物流需求，具体则主要细分为区域经济实力及活力、交通情况、产业特点、人口基数和流动情况、消费能力等。
“宝湾物流对自己的定位是提供物流服务的，理论上百万人口以上的城市，就存在对高端仓储的需求。这和高速公路等基础设施的布局逻辑是一样的，虽然经济发达地区的高速公路密度会更大，但二三线地区也需要高速公路。如果单纯论土地升值潜力的话，就很少有全国性的企业愿意去经济欠发达地区布局。——这是宝湾物流的商业逻辑，同时可能也是宝湾物流作为改革开放前沿国企的一份担当与情怀。”
不同地区需要的仓库类型、服务模式都不一样，因此需求虽不断更迭但一直存在。他同时提到，宝湾物流发展十八年了，都是沿着物流服务的逻辑在走。
据悉，宝湾物流落地的第一个项目，是于上海宝山投资的高端物流园区——上海宝湾。王世云以此为例：“那个时候因为客户在上海有需求，当时也不是为了投资，而是为了满足客户的需求。后来在各地物流园区节点的基础上，也是应客户需求，我们往供应链上下游延伸，提供包括库内自动化分拣（宝湾云仓）、城市配送（宝湾云配）等服务，并配备自己的信息化团队，自主研发了相应的智慧园区管理系统、WMS、TMS系统等，也与相关物流机器人企业有较多的合作，同时，宝湾也在冷链方面与欧洲企业合作做了一些尝试。”
“我们期望打造以宝湾物流园区为基础的物流服务生态。但生态的基础，还是我们的物流园区网络布局要更加完善。”
据介绍，宝湾物流在选择落地城市的时候，基本上是以物流热点、节点+城市需求为模型：“百万人口以上的城市，理论上宝湾物流会考虑进行布局，但并不是每个城市都会投资，这还要看当地的产业结构和经济实力，因为高端仓储的单位成本较高，所以一些城市也支撑不了这么高的租金要求。”
他也提到了另一逻辑：不同的经济发展时期，会结合当地的产业布局、人口分布做新的判断，建立城市选址模型。
“具体的城市是否值得入局，不仅要看物流需求，不仅看现在能否算过来账。不同时期物流的需求也是变化的，目前算不过账，但是五年、十年后能不能算得过账——是有可能的，所以还需要我们从时间纵轴上再做权衡。二十年前，高端仓储落地贵阳、西安，可能会算不过账，但是现在去到贵阳，高端仓储是供不应求。”
至于当下，王世云也透露：“现在的布局重点是沿着以前定的T字型布局，沿海——从京津冀、长三角到粤港澳大湾区；沿长江——这条线一直延伸到成渝。
在他看来，这个“T字”一定程度上反应了中国的经济热点和产业集聚。
数据显示，截止2019年底，宝湾物流在中国34个城市拥有及管理超过60个智慧物流园区，运营仓储面积近340万平方米，规划在建面积超过300平方米。
事实上，早在2013年，宝湾物流便提出5年内达到运营仓储面积500万平方米的目标。提及这一目标，王世云表示：“2018年拿地目标超额完成了，但是要完成全面的500万平方米运营，大概是在今年。投入运营是今年，土地是去年、前年就拿了。”
当年提出这一战略目标，首先是基于宝湾物流自身的能力，“这个自有资金+自持运营模式做到什么样的规模，跟能力、行业演变趋势相关”。
王世云认为，现在回过头来看，这个战略是适当的，“过去这5年，物流园区行业还是非常健康的。”宝湾物流对目标和目标完成表示比较满意。
宝湾物流的基因偏物流属性，初心和使命也是为物流升级提供基础设施服务。但从开发运营角度来看，始终离不开重资产投资开发和物业持有。“宝湾物流不仅是开发者，也是经营者。”这一模式就总难避免地让人联想到资金和规模的瓶颈。
REITs的实践
未来宝湾物流到底能够做到多大？王世云指出，这与宝湾物流的模式相关。
物流园区是持有型物业，此前宝湾物流的投资主体是深基地，属于B股上市公司，没有融资功能，又借不了那么多钱，所以边界就是大约500万平方米，“后来我们通过资本运作，去除了B股这一瓶颈”
2018年，南山控股成功换股吸收合并深基地B，经此次换股吸收合并，深基地终止上市并注销法人资格，而南山控股将承继及承接深基地的全部资产及其他一切权利与义务。
一系列重组动作之后，宝湾物流登陆A股，南山控股也成为中国第一家物流园区行业A股上市企业。
到目前为止，宝湾物流也没有定具体的目标，即增加多少平方米的仓储运营面积。“但有个大的思路，融资瓶颈去掉以后，未来第一个方向是以开放的心态寻找合作，第二个方向是在资本市场有新的融资模式。”
王世云认为，重资产投资开发要想快速滚动起来，必须借助金融外力。
于是宝湾物流开始将目光投向REITs，运用REITs可以很好地解决重资产投资的现金流问题。
“开发、运营成熟以后，看清楚未来的现金流了，就放在REITs里面，宝湾物流继续经营园区，把未来看得见的资金提前变现，然后可以滚动开发下去，只要有稳定的物流仓储需求。”
“这一模式运作的过程中，开发、运营和金融，三者必须要联动起来。”王世云强调。
日前，南山控股对外披露，将以宝湾上海明江及广州物流园进行资产证券化尝试，总规模不低于18.5亿元。宝湾物流作为这两个项目的管理人，将收取管理费，以期形成业务滚动发展的资本闭环和可持续发展模式。
此外，宝湾物流作为原始权益人，也将认购本次资产支持证券部分份额，从中获得相应收益。
虽然在国外资本市场如美国、新加坡、日本等已较为流行，但公募REITs这一证券类型在中国仍不成熟，相关的法规仍待补充和完善。
“宝湾物流还是愿意作为第一批企业去参与REITs的试点，如果未来这条路是健康的，可以考虑成为宝湾物流的一个发展模式。”
但最近几年，物流园区行业发展比以前难度增加，入局者也越来越多。除了传统的物流园区开发商，还有地产开发商、电商、快递、险资、基金等来自各行业的企业纷纷投资入局。
所以宝湾物流有哪些优势？王世云表示，可能第一个优势是行业做的最早，积累了人才和经验，另外就是上市公司的优势、国企的优势。
以下为观点地产新媒体对深圳市新南山控股（集团）股份有限公司总经理王世云先生的专访实录：
观点地产新媒体：受到疫情影响之后，各行各业已经慢慢复苏，在后疫情时代，房地产发生具体形势上的变化，对物流园区行业而言是什么样的变化？
王世云：关于高端物流仓储，公司从2002年开始。外界比较多叫物流地产、高端物流园区。但在宝湾内部，则更多叫物流园区，这和宝湾物流的基因有关。
普洛斯说是第一个做，实际上它的国内第一个高端仓比宝湾物流要晚，普洛斯刚进入中国的时候还到我们上海宝湾园区考察过。宝湾物流是第一个做，但是比较遗憾，宝湾物流确实发展不够快，自身还有做得不够的地方。
这次疫情，对物流园区行业有利有弊，比如我们新园区工地的春节后复工受到影响较大，比如我们园区的中小商户抗压、抗经济周期、抗疫情的能力有限，也提出能不能给予租金方面的支持。但总体来讲，物流园区的需求还算平稳。
我们知道，大部分制造业受这次疫情影响较大，但另一方面，疫情来了，电商的发展，特别是生鲜店（冷链）的发展加速了，人们进一步地认识到了高端物流仓储的重要性。
这几年，物流园区开发商发现一个共同的现象，要拿地，尤其到经济发达地方拿地越来越难。
原因是好一点的城市土地都比较缺，而且以工业地价拍下来以后，给政府带来的单位面积税收比较小，所以很多地方政府不是很欢迎。
但是地方政府也知道物流仓储对区域经济的发展、对民生保障是非常重要的，是不可或缺的，只是很缺土地。现在因为疫情的影响，使这个重要性进一步地凸显出来，我们相信各地政府更加意识到了物流园区作为城市配套的基础设施，在应对像疫情这样的突发情况，在稳定和促进当地经济发展方面的重要作用。从一定程度上讲，有了物流园区作为物流基础设施的一环，其他的产业和投资才有了发展的基础。
所以这次疫情，对于全国的物流园区整体来讲影响不大，有些地方政府对宝湾物流的支持还会多一些。
观点地产新媒体：宝湾物流属于比较保守还是比较激进？
王世云：2013年，宝湾物流提出5年实现运营仓储面积500万平方米，准确的说是2018年拿地超额完成了，但是要完成全面的500万平方米建成，大概是在今年，投入运营也是今年。
当年提出战略目标，首先是基于宝湾物流自身的能力，也跟行业演变趋势相关。现在回过头来看，这个战略是适当的，假如提1000万平方米的目标可不可以？可以，但是走太快，以100%自持模式发展，资金跟不上。
如果是按部就班，完成300万平方米的目标也可以，但过去5年，物流地产行业还是非常健康的，所以机会抓不住就损失了
未来能够做到多大，跟宝湾物流的模式相关。我们的物流园区发展跟物流需求和物流服务息息相关，但重资产开发并持有经营，会沉淀大量资金。
宝湾物流原来是个B股上市公司，没有融资功能。那个时候没有办法，后来做了一些资本运作，把B股瓶颈去掉。
总的来看，宝湾物流这十几年的发展，是根据当时当地的实际情况制定了合适的发展目标并稳步前进，谈不上保守或激进，有一些现实条件的限制。
观点地产新媒体：公司将上海明江和广州宝湾物流园区做了资产证券化，您如何看待这一措施？对于物流园区行业有什么样的意义？REITs会带来怎么样的变革？
王世云：宝湾物流在B股时代，是资金的问题。这个行业说简单也很简单，都是拿地建房子，但回报可能要10年、20年以后。
在市场上走得快的企业，都是金融运用得好。现在做了REITs以后，先开发、运营，看清楚未来现金流了，就放在REITs里。
之后还是宝湾物流继续在经营，把未来看得见的资金提前变现，就可以不停开发下去，只要有稳定的物流仓储需求。
这个模式发展过程中，开发、运营和金融三者必须联动起来。REITs能够在金融层面起到很好的作用，不过也不是唯一的，因为宝湾物流解决了B股问题后，作为上市公司本身也是具有融资功能的。当然REITs能更好的帮助重资产投资的长短期资金配合，并满足资金提供方对未来稳定回报的需求。
比如这次两个物流园区试点装进REITs，未来这两个园区物业有升值，投资者一样可以享受，并且REITs规定，每年利润的90%以上必须分给投资者，这个有很大的吸引力，包括对养老基金、机构投资者、个人等，因为这是稳定的、看得见预期的回报。
但是，目前国内的REITs市场还不够成熟，未来，中国的REITs能不能像美国、新加坡的REITs市场？我们还是比较期待。公司愿意作为第一批去参与尝试，如果未来这条路是健康的，可以考虑成为宝湾物流的一个发展模式。
观点地产新媒体：您如何看待目前的市场竞争环境？公司的核心竞争力是什么？
王世云：宝湾物流2002年发展高端仓的时候，市场上互相比较了解，确实那时是个蓝海，后面市场非常大，但是拿地也不易。
现在物流仓储行业是全新的面貌，除了传统的物流园区开发运营商，不断有新的入局者，比如光大是金融机构，万科是房地产商，平安来自保险行业，还有电商如菜鸟等等。
这也说明这个领域未来潜力还不错，进入者来自各行各业，相对地价还不是那么疯狂，比较理性，这是一个现状。
另外一个现状，就是好的位置、好的地块基本上拿得差不多了。
最近三年比以前难度在增加，宝湾物流第一个优势是行业做得最早，因此积累了人才和经验。
另外，最近两年拿地，政府的支持还是比较大的，愿意跟宝湾物流合作，原因是相对有经验，历史又比较长，同时还是国企上市公司，这是一个优势。
另外一个优势是，宝湾物流的园区运营管理在业内一直做得还不错，我们的物流生态建设有了一些初步的成果，比如我们的宝湾云仓、宝湾云配等物流服务，与园区的客户粘性有一个相互促进的作用，我们的信息化团队也在为园区智慧化管理赋能。同时，宝湾物流在广州、杭州等多个城市与当地重资产持有方合作，有了一些比较成功的管理输出案例。
总的来讲，良性竞争能够促进行业的健康发展，行业的健康发展又能够加速我们国家的物流升级。虽然目前中国在电商等领域的发展已经是世界的领先水平，但在高端物流仓储人均面积和整体品质等方面是远低于发达国家的水平的，在物流品质提升和效率提升两个方面，我们仍有很长的路要走。但我们是很有信心的，宝湾物流也是抱着开放的心态，与各地政府、与客户、与友商一起，“以心相交、以新践远”，合作共赢，使物流行业更加健康、高质量的发展
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