海外地产的韭菜与本土政信的偏见

政信三公子 政信三公子
2020-09-04 17:46 1914 0 0
最近很多读者问我,菲律宾马尼拉的地产可不可以投资?因为法制健全,所以财产相对安全。但基于以上信息,依然无法判断。

作者:政信三公子

来源:政信三公子

大家好,我是三公子。

(一)

最近很多读者问我,菲律宾马尼拉的地产可不可以投资?

呃,有些复杂。 

虽然之前泰国、缅甸和老挝,割了不少人,但具体分析来看,泰国是过于成熟,无漏可捡。缅甸是过于不成熟,法制不健全。而菲律宾马尼拉的发展介于两者之间,因为不够成熟,所以还有发展机会。因为法制健全,所以财产相对安全。

但基于以上信息,依然无法判断。我也看到了很多推介信息。推荐语基本如下:

其一,马尼拉,被称为“亚洲小纽约”。房价在2020年一季度涨幅22%,全球第一。

其二,马尼拉,2400万人,人均24岁。却只有40万公寓供给量,住宅缺口600万+套。

其三,菲律宾近8年的GDP保持6%以上增长,人均GDP达3200美元。2008年,中国的人均GDP为3313美元,后面喜迎房价大涨。

其四,租金可观。21㎡的公寓月租3500元,核心区租售比8%。

其五,菲律宾的公寓,大部分首付5-20%,3-5年建设期。首付1万,月供3000元,即可在马尼拉CBD买套房,在第49个月结清。

总结一下,所有的推介信息都是真的,但并不全面。我在读者交流群里提出疑惑时,有位读者主动联系我,他在马尼拉生活过多年,也投资有房产,把菲律宾全境7000多个岛中,主要的岛屿都走遍了。属于本地通喽。

首先,这位读者科普了一下菲律宾的基本国情。

1-贫富差距非常大,社会阶层划分极其明显。

经过几百年和多个殖民时期,阶层固化已经非常严重,知识改变命运基本不可能。

2-经济增速比较快。

由于劳动力价格低,外国投资踊跃,目前费率比应该是东南亚地区BPO(电话外包服务)比较发达的地区,很多大型的跨国企业电话呼叫中心都在马尼拉的核心区域(租金低、劳工便宜)。

3-外国人非常多,不仅中国人多,欧洲、美国人在当地养老也很多。

但是,马尼拉只有“博尼法乔奥环球城”,又叫“BGC”、“玛卡提”Makati、以及海边的赌场区有投资的价值,因为外国人比较多(有钱的多),其他区域生活水平相对较低,环境一般。再次出手的受众比较少。

为了搞清楚这个问题,我又去知乎上搜了一下,凡是在马尼拉做投资的,都仅推荐上述三个地区,这是传统的富人区和商务区。因为贫富差距非常严重,其他区啥情况,自行脑补。这也是东南亚发展中国家所面临的共性问题: 

首都人口多,但是穷人居多,有钱人少。从数据上来看,住房缺口大,但富人消化不了多少。穷人有买房意愿但是没钱,也是白搭。所以只能聚焦到富人区做投资。

先放第一个结论,投资马尼拉房产,只有“博尼法乔奥环球城”(BGC)、“玛卡提”(Makati)、以及海边的赌场区有投资价值。

但是这些地方的房产,单价2万到3万左右,一套房并不便宜,市场也非常成熟。因为租售比不错,适合长期持有。给我科普的这位读者,所购得房产也是在此区域。

从泰国、缅甸、老挝那些已经被中国的中介玩坏了投资模式看,只有骚操作才有暴利。这种骚操作普遍具有以下特点: 

第一、物业偏离传统投资区。 

荒郊野外起高楼,买家全是中国人,开发商高度控盘,自己买自己卖,把房价炒的多高都行。

第二、单价低,几十万就可以投资海外房产,零首付或几万块的首付。

对投资没有判断力的人,普遍比较贪心,总觉得可以博一把。这批人,兜里只有几万块的积蓄。这些人只要被洗脑了,是劝不了的。 

这些人觉得自己是股神,是理财达人,是命运女神的私生子。你觉得,你可以和股神谈股票吗?可以和理财达人谈理财吗?可以和命运女神的私生子谈命运吗?你配吗?

第三、保本保息。

房开商做承诺,如果降价了,亏损了,那么房开商全额赔付本金。

这条其实很没意思,因为房开商已经绝对控盘了,他把房价炒多高都行,周边也没有什么可对比的项目。只要他不降价,房价就降不了。所以,关于保本的任何承诺,都是句废话。 

保息普遍是包租的形式,约定一个收益率。

这也不重要,因为包租期间(普遍5-10年)利息早就已经加到房价上面了。也就是说,利息不是来自于市场,而是来自于自己支付的购房款。

第四、自建转让平台。 

因为荒郊野外,又都是期房,房子在市场上是转让不了的。但是要营造出一种退出顺畅的感觉。那么也很简单,开发商小规模回购呗,或者帮忙转让给新进的韭菜。

只要够贪心,总有一款骗局在等待。

辛辛苦苦挣小钱,却幻想轻轻松松挣大钱,这就是多数中国式理财的悲哀。

难道真的不能投吗?

其实也可以,但得火中取栗。这个模式就像传销,先进场的吃肉,后进场的买单。只要入场够早,就能赚个盆满钵满。捞偏门从来如此:

只要足够浪,风就追不上。

(二)

四季度了,某些AA区县级平台公司开始大规模发定融,成本也不低,导致有很多人认为,平台公司又要开始要饭了,风险又要提高了。

偏见!

去年以来,政信领域有两个显著的特点。

第一,分化了。

资金往东部地区,往AA+主体,往地市级平台上堆积,把这些主体的融资成本压到了7%甚至6%以下。后台有非常多的城商行的读者和我吐槽,已经高攀不起本地的地市级平台了,只能下沉到区县。

前几天有文章,市场资金价格抬头原因,说8月份取消发行的规模显著提高。这些取消发行的,主要是高主体评级的国企和产业类上市公司,贵钱不要!这不能说明融资变难了,反而说明融资渠道更畅通了,发债如果贵,就不发了!

作为资金密集型的融资大户,8月份取消发行的城投债,比7月份少!这说明,城投债的认可度在提高。

如果说,去年,两家政策行和五大行的债务置换还停留在置换本行贷款上。今年上半年,还停留在抗疫上。那么今年下半年,已经处于狂飙猛进的阶段了。

刚开始还挑挑拣拣,要求补充增信,后来陆续发现,竞争过于激烈,早进场早吃肉,所以到现在,已经出现只要纳入财政部隐性债务系统,流贷都可以置换的情况了!

存量稳住了。对于增量,作为业内人员,我长期扎根在一线,了解的情况要更真实一些。在今年上半年,很多区县级平台公司,是很难保证利息的,更不要提本金了。而到了下半年,这些区县级平台,基本都可以保证利息,本金也在想办法。即便是网红重灾区的区县级平台,利息也在逐渐支付!

同样,由于在业内脚踏实地的耕耘多年,比较接地气,很多朋友喜欢和我沟通对政信业务的看法。原来各家依托自己的资源禀赋,在各玩各的。但是受疫情影响后,到现在,各家机构突然发现,还是和政府一起玩最靠谱也最省心!

目前已经有三家机构,给我反馈:他们原来从不做政信,现在准备加码政信业务,资金成本6%~7%,债权和股权均可。我问他们怎么判断风险?人家的回复很简单:只和地市级城投公司合作,相信政府就完事了!

我粗盘一下,仅这三家,就能在年内,新增近千亿的资金投放!

第二,非标转标。

即便是网红区域,地市级的城投债,加上省级担保公司的担保(普遍AAA),很容易就被抢购一空。区县级的城投债,加上省级担保公司的担保(普遍AAA),也开始不断有资金问询。

为了通过市场化方式化解区县级城投债务,各省政府都在对本省的担保公司进行增资,提高其对外担保能力。并利用其10倍的杠杆,来提高政府资金的使用效率!

今年,公募基金发行量已经突破2万亿,达到20多年来的最高值!而和几家股份制银行的哥们聊过之后,他们也都在非标转标,理财经理特别有动力推介净值化产品!信托同样如此,纷纷开始发行净值化产品。

这些产品的底仓,都特别愿意配置安全性一流的城投债券!与此同时,也可以实现自己存量非标的置换,一举两得!

甚至有一些私募基金的哥们,专门玩刀口舔血的游戏,去接盘各种城投公司的折价券,然后赌刚兑。和我聊过的几家,年化收益都在40%~70%不等!馋的我直流口水,颠颠的问过去:俺们募点钱,您能给俺们当投顾吗?

这帮哥们也实诚:干嘛要你们的钱?哥们不缺钱!

对于存量城投债务,这是一波银行机构的盛宴,所有的置换都动态的纳入财政部的隐性债务系统,信息随时更新,还能要求地方政府追加补充增信措施。既有高息,还有强增信,还出政绩,上面还有财政部隐性债务系统的软约束,香!

对于增量城投债务,以非标转标为主。既有存量非标的置换,也有净值化产品的资产配置,在十几万亿城投债强烈的刚兑预期下,净值化产品又被拆成了30万,20万,10万,5万乃至1元钱的小额,期限又可以设计成开放型。

短久期+刚兑预期+小额=神器!

P2P就是以这种模式来大杀四方的,现在轮到净值化的城投固收产品了!

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

本文由“政信三公子”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 【内幕】海外地产的韭菜与本土政信的偏见

【邀请函】万物焕新·2024资产界跨年演讲暨资产运营大会

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铛煮山川,粟藏世界,有明月清风知此音。呵呵笑,笑酿成白酒,散尽黄金。

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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