追忆房企的黄金年代

地产大爆炸 地产大爆炸
2021-10-23 11:30 1253 0 0
把杠杆玩明白了的泰禾,第一个离席。一家千亿房企,因为一笔16.13亿元的债券盖不上锅盖,一下子就炸锅了。

作者:炸天团

来源:地产大爆炸(dichandabaozha)

2018年9月4日,刚把总部搬到深圳没多久的许家印请来万科郁亮、碧桂园杨国强,以及融创的孙宏斌,一起吃个便饭。

饭桌上,地产圈的4大天王觥筹交错间,还顺便交流了对于房地产走势的判断:房地产的黄金时代真的已经过去了。

饭吃完了,共识也达成了,可实际怎么做,却又是另一回事了。

东道主许老板手握3000亿现金,表示道理我都懂,但是杠杆它实在是太香了。6个月前的恒大业绩会上,许老板还给员工打鸡血:恒大的首要任务就两个字,规模!

刀剑入鞘,马放南山。碧桂园是真降速了,全国2000多个项目,杨国强觉得“压力真的很大”。

万科退隐地产江湖,选了降杠杆、去库存和业务转型这条最稳妥的路,张口闭口都是新业务。 

融创偶尔会踩两脚刹车降降负债,但绿灯亮的时候还是忍不住加一把油门。

今天的结局或许在那时就已经埋下了伏笔。当房企老板们回想起那几年,才恍然: 

有多少爱,可以重来?

01黄金时代的来临,往往毫无征兆。而当它离去时,人们才恍然大悟。

5年前,孙宏斌遇到了「民国以来最好的机会」,那就是便宜的钱遇到便宜的地,实现了业绩大跃进。

那是中国房改以来最大的楼市牛市,或许房企们最大的分野,也在那时初显端倪。

地产的黄金时代,是很多人怀疑人生的开始,也是很多人改变人生的起点。

融创从名不见经传的小房企,一跃挺进四强;

碧桂园农村包围城市,挤掉万科坐上销冠宝座;

恒大从10名开外,做到宇宙第一房企;

还有旭辉、中南这样后来居上的,挤掉了合生、富力等老牌房企。 

过去几年里,其实还有一个逆袭的机会,就是三四线城市的棚改。 

曾经,几乎所有人都认为三四线城市人口只出不进,布局三四线没有前途,当兄弟们都喊着「回归一二线」的口号冲向大城市,碧桂园和恒大赌对了风向。 

杨老板与许老板紧跟国家新型城镇化发展战略的步伐,承接了一轮又一轮棚改转化出来的巨大购房需求,在政策宽松的三四线城市疯狂加码高周转。

据说,杨老板发了个高周转的红头文件,要求设计设通宵画图,拿地当天就出图。 

碧恒两家公司刻在骨子里的高周转基因,遇上绝无仅有的高周转机遇,成就了两个销冠。 

所以,恒大在2016年直接问鼎销冠,卖了3733亿。2015年的碧桂园销售刚到1400亿元,下一年就收割了3088亿,到2017年,人类都阻止不了这台收割机了——他们卖了5500亿。

如果房企老板们没把握住棚改的机遇,也没抓住2015年到2017年的那波行情,以后可能再没有这样的黄金时代了。 

02 为什么地产的黄金时代就像我们的青春一样,一去不回来?

因为「钱、地、人」都变了。 

从2013年开始,房地产销售进入至暗时刻,置业顾问见了客户都是分分钟变海底捞服务员,生怕客户跑了。 

销售上的低迷,降低了房企对未来市场的预期,反映到土拍市场就是大规模土地流拍,大量地块基本都是底价或超低溢价成交。

很多房企之前被套牢,再便宜的地摆到他面前也不能心动,比如富力在2008年重金押宝商业地产吃了亏,到2014年就不敢拿地,完美避开了之后调控放松的疯狂行情。

同时,中国历史上第二次流动性极度宽松的时刻出现了。 

2015年股灾后,政策需要保持流动性宽松与此同时,大量热钱涌入债券市场。 

孙宏斌拿着便宜的钱,买了便宜的地,还在收并购市场得了便宜还卖乖。

他轰一脚油门,一边大喊这是「大企业的钻石时代」来给自己壮胆,开启全国买买买模式,收绿城、买雨润,收拾佳兆业,接盘王首富,完成了一次大跃进。

但房子却越来越贵了。 

在那段轰轰烈烈的去库存时期,中央接连扔下2014年的「9.30政策」与2015年的「3.30政策」两颗重磅炸弹,降首付、降税费、解除限购令、放款二套房条件。

去库存政策一开闸,热钱很快飘荡在北上广深的上空,冰冻三尺的楼市,转眼间就烈火烹油,鲜花着锦。 

2017年初,一二线城市的房价顶到了天花板,限购、限卖把开发商按在地板上摩擦。 

被赶出一二线城市的热钱,与开了闸的银行贷款,连同棚改货币化的一麻袋一麻袋钞票,哗啦啦流进了三四线城市。三四五六线接过「涨价去库存」的大棒,很多十年没涨过的地段迅速来了一发大补涨。 

钱来得太快就像龙卷风,给一票房企砸出了美丽新世界的幻觉。 

03 也是在那几年,所有中国房企都要做一个「艰难的选择」,是像碧桂园、恒大和融创那样赌一把明天,猛加杠杆扩大规模,还是向稳健派看齐,降负债保持利润率。 

过去6年,上百家房企都在冲击千亿。剩下的大部分房企,不是在冲击千亿的路上,就是已经倒在了路上。 

2014年,我们还没有听说过中梁。但在2018年,他们的销售刚刚破了千亿。黄其森也在2018年,放了个2000亿的卫星。6年时间,中南让销售额翻了近20倍,阳光城翻了快30倍。

在这场财富的盛宴里,除了房企老板们的觥筹交错,还有明星经理人们迎来送往的倩影。 

林腾蛟的腾飞,从挖人开始。他挖来陈凯,亚军很愤慨;请来张海民,郁亮很郁闷;后来连朱荣斌和吴建斌都去了阳光城,地产圈都很好奇,还有谁是林老板挖不来的。 

很忽然地,2018年底,宴席上冒出了一个不和谐的声音:「活下去」。 

此后,不管是棚改货币化,还是千亿规模的疯狂,都已经留在了时间的长河里。 

2020年,旧改取代了棚改,当年三道红线的出台,更是直接拦下了所有还在不要命加速狂奔的房企。 

04当初加的杠杆,现在国家都要你吐出来,好降低房地产行业这潭深水里藏着的金融风险。

把杠杆玩明白了的泰禾,第一个离席。一家千亿房企,因为一笔16.13亿元的债券盖不上锅盖,一下子就炸锅了。事后人们发现,黄老板真是胆识过人,兜里揣着55亿元,还能顶着540多亿元的债面不改色。 

曾经的福建王者福晟,眼见着8800亿销售梦碎,一笔6亿的债就扯下了潘伟明最后的遮羞布,不得不将公司委身于世茂。

曾经的黑马,都已经被身上的债压得迈不动腿了。

再后来,华夏幸福、蓝光、协信、泛海... ...

房企暴雷的名单还在不断加长,最近又新添了新力和花样年。恒大亲身示范,论证了「没有什么大而不倒」。 

原本,还有些人回想起黄金时代,再往前2008年救市的「四万亿」,想着那样的好日子还会回来的,但种种迹象都在表明:

房企的黄金时代,一去不回来了。

而郁亮登在《人民日报》上的文章那样说, 

「房地产行业已经度过了最黄金的岁月,但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。」

的确,房地产行业没有撞上冰山,但很多房企却已经被凛冬吞没。

从此江湖路远,再难相见了。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“地产大爆炸”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 追忆房企的黄金年代

地产大爆炸

地产人必关注的老字号

84篇

文章

5.0万

总阅读量

推荐专栏
更多>>
  • 海普睿诚律师事务所
    海普睿诚律师事务所

    大型律师事务所,为您提供法律服务。微信公众号ID:hprclaw

  • 面包财经
    面包财经

    新价值 新主流

  • 陌爷地产圈
    陌爷地产圈

    欢迎关注最实操的陌爷地产圈技术交流、资源对接、人脉拓展!

  • 债券民工
    债券民工

    做债,我们是认真的

  • 西政资本
    西政资本

    西政资本--西政地产、金融圈校友倾心打造的地产、资本运作平台,为您提供最全面、最专业的地产、金融知识及实操干货!微信公众号ID:xizheng_ziben

  • 投拓狗日记
    投拓狗日记

    瞧 ,有一只狗,它单身、它很累、它在拼命冲,它叫投拓狗

微信扫描二维码关注
资产界公众号

资产界公众号
每天4篇行业干货
100万企业主关注!
Miya一下,你就知道
产品经理会及时与您沟通