不良资产处置典型案例:“三打”方式处置不良资产项目

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2020-05-07 19:12 1288 0 0
不良资产债权对应的抵押房产在处置过程中,经常会遭遇承租人的阻碍,但也正因为此,承租人反而是抵押物的理想买家,关键在于如何在与承租人的博弈中取得更好的交易价格。我司广州项目组在推动东莞某债权项目的司法处置过程中,虽然遭遇利益相关方的阻碍,

作者:晁鑫晟、韦方

来源:为睿资产(ID:VeryAsset)

编者按:不良资产债权对应的抵押房产在处置过程中,经常会遭遇承租人的阻碍,但也正因为此,承租人反而是抵押物的理想买家,关键在于如何在与承租人的博弈中取得更好的交易价格。我司广州项目组在推动东莞某债权项目的司法处置过程中,虽然遭遇利益相关方的阻碍,但依托债权项下的核心抵押资产,通过与承租人的多轮谈判交锋、极限施压,最终通过债权转让的方式实现项目的整体退出,成为传统不良资产处置“三打”中的典型案例。该项目充分发挥了我司的资源优势与处置能力,体现了利益相关方博弈中坚守底线的重要性。

项目背景

2018年7月,我司收购了某四大资产管理公司(简称“S资管公司”)不良债权包,其中包括Z企业债权项目,该项目涉及本金约8,000万,利息约2,000万元,本息共计约1亿元。担保方式为“保证+抵押”。

Z企业是东莞当地的一家民营企业,该企业已停止经营,实控人下落不明。债权项下抵押物是位于东莞市某镇的一栋商业综合体,该商业综合体虽然实际用途为商业,但是土地性质为集体工业用地。该抵押物地处当地中心,地理位置优越,商业氛围良好,已出租给一家投资公司长期整体运营。考虑到抵押物为集体土地,项目组原定的首选清收方案为债权转让,备选方案是推动抵押物处置。通过对抵押物的多轮实地走访调查,项目组尽可能充分地掌握了抵押物的信息,并科学评估抵押物的价值。在此基础上,项目组设计了收购方案与清收的解决方案,经我司业务决策委员会审议通过后,公司向S资管公司收购了包含Z企业债权项目在内的资产包。

出师不利,处置方案遇阻力

在我司完成收购后,抵押物承租人的代理人随即找到项目组,拟购买债权,但因价格差距过大会谈未果。项目组开始推动执行工作。

(一)执行主体变更工作遇阻

与承租人谈判的同时,我司以全风险代理的方式将该项目委托予A律师事务所,由其代理推动法院的执行工作等事宜。在申请变更执行主体相关材料递交至法院后,法院以各种理由不支持变更执行主体。项目组多次督促A律所尽快沟通法院推动执行主体变更工作,但迟迟没有实质性推进。执行工作推动陷入僵局。

(二)抵押物意外被评估

虽然执行推动迟迟无法取得有效进展,但项目组时刻保持对市场的密切关注和相关信息的大力搜集。在执行主体尚未变更时,项目组通过其他途径得知抵押物已被法院评估,且评估值仅为项目组所估价值的一半,并且可能会在东莞市某拍卖行进行线下拍卖。

项目组几经波折获得该评估报告,经过仔细研究评估报告以及快递单,项目组发现快件投递时并未写明收件人姓名,而是含糊表述为“负责人”,导致评估报告迟迟未能送达S资管公司经办人处。更为严重的是,评估通知中写明“请在收到《房地产估计报告》之日起七日内携带《房地产估计报告》到执行局书面提出,逾期视作对评估报告和结果无异议”、“有关拍卖事项请你方关注《东莞日报》刊登的拍卖公告,不再另行通知”,该内容对我司颇为不利。

经过上述一系列事件后,项目组立刻组织力量,针对评估报告向法官提出异议,要求重新评估、暂停拍卖,但多次沟通无果。项目的退出面临着巨大的风险。

几经波折,多方合力结硕果

魔鬼藏在细节当中。以上每个障碍得不到有效解决,均会对该项目的安全退出产生巨大负面影响。项目组百折不挠,时刻保持警觉性,见招拆招,化被动为主动,为项目的安全退出打下基础。

(一)更换代理律师

鉴于A律师事务所在法院的协调能力弱、无法有效推动法院的执行工作,在我司总部领导的支持下,项目组果断决定更换代理律所,在与A律师事务所解约的同时,与B律师事务所签订委托代理协议,以确保案件代理工作在司法进程中的连续性。

(二)坚持积极沟通协调

B律师事务所甫一接手,即倾尽全力推动执行主体变更。在B律师事务所的持续推动中,法院在抵押物挂拍前20天作出了执行主体变更的裁定。

与此同时,项目组通过仔细研究评估报告,以评估报告中细节疑点问题为抓手,例如评估师开始评估的时间早于法院委托的时间等,向法官提出异议,要求重新评估、暂停拍卖。在其他利益相关人的阻挠下,虽然项目组所提异议未达到预期效果,但最终争取到法官同意以评估价为一拍起拍价,并且在线上进行拍卖。

(三)参与竞拍,极限施压

为防止抵押物被低价竞得、保证我司债权的收益,项目组在公司领导的大力支持下,努力协调该项目的多个出资方,经过多轮沟通后最终报名参与抵押物的竞拍,并且将我司拿到抵押物的决心明确告知承租人。尽管如此,项目组还是对拍卖的不同结果做好充分预案:

1.抵押物由第三方竞得。在有买家参与的情况下,通过抬价,提高抵押物成交价,超过我司最高出价上限后由第三方竞得,确保抵押物不会以大幅低于项目成本的价格成交。

2.抵押物由我司竞得。取得法院出具的执行裁定书、拍卖成交确认书后,暂不办理过户,待后续寻找到合适买家后,通过直接转让项目公司股权的方式完成处置。

(四)峰回路转,回现目标终完成

在线上拍卖系统显示已报名的主体多达五家,加之我司将不遗余力参与竞买抵押物的消息散播出去,承租人在抵押物开拍前三天主动找我司谈判,并接受我司报价,打包购买了Z企业债权项目。

交易结构

(一)债权转让方案设计

交易方式:以不低于XX万元的价格将Z企业债权转让给承租人指定的XX公司。

交易安排:在指定日期前(开拍前一天)支付40%债权转让价款,我司在收到首期转让价款后不参与竞拍,拍卖完成后对方在指定日期前付清剩余价款,若对方未按约定时间支付全部价款,则没收已支付价款。

(二)风控措施

根据抵押物的起拍价确定首付款比例,并严格把握支付节点,确保我司立于不败之地。首期支付40%债权转让价款,于开拍前支付,若对方未按约定时间支付全部价款,则没收已支付的价款。在此情况下,即使买受方不支付尾款且由于我司不参与竞拍抵押物导致抵押物以起拍价被竞走,我司的回收金额也能够达到预期,保障最后该项目成功实现退出。

案例启示

该项目从收购至退出,历经曲折。项目的退出,既化解了存量不良资产,也取得了超额收益,这一有利局面是对项目组的灵活、果决及坚守的最佳回馈。

(一)处置思路和方式灵活

在抵押物挂拍后,如果没有公司对多种处置方式和思路的支持,就无法成功协调项目出资方,得以报名参拍,也就不会给承租人造成巨大的压力,从而迫使其与我司谈判。由此可见,公司总部的支持以及项目组灵活多变的处置思路才是项目顺利退出的关键。

(二)增加筹码占据谈判优势

该案例中的承租人在承租抵押物的过程中,投入了大量的资金用于装修和运营。结合双方前期几轮的谈判和我司在前期执行过程中遇到的阻碍综合判断,项目组认为承租方势必要拿到抵押物以避免“抵押后租赁不能对抗抵押权”导致其被清场的情形出现。但在前期的谈判当中,我司并没有占据足以让承租人接受我司报价的优势,直至我司排除前期执行障碍,争取到通过网络公开竞拍。

在抵押物的公开竞拍中,我司的决策分为两项:参与竞拍、不参与竞拍;承租方的决策也分为两项:购买债权、不购买债权。

第Ⅰ项:我司或第三方竞得抵押物,鉴于抵押后租赁无法对抗抵押优先权,承租人希望落空;

第Ⅱ项:承租人以不可控的高价竞得抵押物,该价格很可能高于我司债权报价;

第Ⅲ项:提前买走债权,我司在竞拍中不举牌,其相当于以较为确定的价格(即收购债权的价格)获得抵押物,不用担心第三方的竞争。

首先,虽然前期的几轮谈判陷入僵局,但承租方对我司报价已有了清楚的了解。其次,在网络司法拍卖的报名阶段,一共有5人报名,其中一方为承租人,一方为我司,对于剩下的报名主体是谁,承租人并不能够确定。也就是说承租人竞拍失败的风险加大了。最后,在以上出现的三种结果中,若承租人必须获得抵押物且其是理性人,则承租人承担最小风险的方案为III。因此,在此次博弈中,承租人唯有通过提前向我司购买债权的方式,才能以最小的代价获得抵押物。

最终,承租方在我司的极限压力之下,接受我司报价提前买走债权,项目安全退出,我司实现回现。

(三)坚守风控底线

在与承租人就债权转让方案进行谈判时,承租方以抵押物存在瑕疵、没有足够的钱周转等借口,希望我司降低债权转让总价款以及首期支付比例,但项目组坚守风控底线,即使承租方以不买进行威胁,项目组也并未动摇。最终承租方接受了项目组提出的条件,我司也实现了项目的成功退出

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 不良资产处置典型案例:“三打”方式处置不良资产项目

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