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远有碧桂园近有小中梁:房地产投资如何抓住“两高”项目

资管云资管云 作者:智信的朋友
2019-09-02 23:26 2187 0 0
过去几年,高周转和高利润型的“两高”项目受到很多开发商的追捧,远有碧桂园,近有小中梁,都是这方面做到了极致,也借此实现了跨越式的发展。当然行业内外对这一模式褒贬不一,但实际上要做到这点并不容易。

过去几年,高周转和高利润型的“两高”项目受到很多开发商的追捧,远有碧桂园,近有小中梁,都是这方面做到了极致,也借此实现了跨越式的发展。当然行业内外对这一模式褒贬不一,但实际上要做到这点并不容易。

房地产开发的本质是金融产品和服务,中小房企在做投资的时候,有一个大的原则,就是坚持流动性覆盖安全性,安全性大于盈利性。无论在定位还是操盘上都要坚持这个大原则,投入10个亿,一年产生的销售额可以达到120亿。

五大核心指标

对中小房企来说,首先要通过自有资金和销售额之间的梯度关系进行测算,运用并控制好以下5个指标:

指标一:自有资金的年度周转率。

怎样才算快周转?目前碧桂园、中梁等高周转企业自有资金周转能做到一年1.5次,9个月左右现金回流。

指标二:资金杠杆率。

目前市场上开发商的融资杠杆一般是4:6或者3:7。对开发商来说,在市场单边上扬、利润高且对市场判断精准的时候,一定要敢于加杠杆。一旦市场横盘,在一个箱体内窄幅震荡时,为了降低风险,就要降杠杆,少用债务融资,提升股权性融资比例。

指标三:地货比,也就是土地价值和能够提供的货值之间的比例。

现在一二线城市很多大于1:1.5,还有些地方能做到1:3~4,如果地货比能做到1:3的话,再加上前面的资金周转1.5*融资杠杆4,那自有资金杠杆率就是18倍了。

指标四:土地的年度转化率,也就是土地货值有多少能转化成供货。

一般要求,6月份前的土地,当年的供货率要达到80%,那18*0.8就是当年能够提供的货值。

指标五:当年销供比,是指供出来的货有多少能卖掉。

当年销供比要求也是80%,算下来那就是18*0.8*0.8≈12左右,也就是说,你自有资金能够产生的销售额,能够放大12倍。投入10个亿,一年产生的销售额可以达到120亿。

核心指标分析结论

通过以上5个指标分析,可以很容易得出以下几个结论:

1、要提高自有资金周转率,就必须快周转。如果市场容量大,能提供现金流的项目哪怕利润偏低也要做。根据测算,两年5%利润率的项目,如果一年或者一年半干完,自有资金杠杆做到3:7,地货比能够保证在1:3。

所以快周转是最基本的投资逻辑。房企要想慢,得有资本,比如资金成本足够低,周期够长,那买一块地放三五年都没问题,行情一来,地价上涨一些就把成本覆盖掉了,这个时候可以穿越周期运作。但现在很多中小房企的资金成本高达十几个点,根本等不起,也不敢赌,否则一旦现金流出问题就出局。

2、没有资格慢,就只能快。两年干一个利润16%的项目不如一年干两个利润8%的项目,16%收益率的项目很难找,但是8%的项目大把,好处不言而喻:增加投资机会和可能、降低投资峰值、熨平现金流峰谷、降低现金断流风险、分散市场风险。那么快周转就成了成长型企业必须打造的核心竞争力。

规模和快周转是孪生兄弟,结合在一起企业才能安全。

3、要提高土地的年度转化率,就不能拿太大的地,否则你很难做到当年就能全部卖掉变现。一般来说,地块尽量不大于15万平米,10万平米上下的项目是最合适的。同时,小企业不宜大量土储,应轻资产模式,政府一旦推地,一定快速拿地、快速开发、快速清盘。

4、要保证地货比,就决定了要下沉到二三线城市。地货比高的地方肯定不是一线,这就决定了中小房企的投资方向只能是二三线,当然,有个前提——该城市有快速去化的容量。

5、要提高资金杠杆率,融资收紧的时候要增加股权性融资。要实现规模增长,一靠负债,二靠积累,没有积累,就只能加负债。但负债过大又有风险,市场上行一定要加,但是一旦市场震荡就要果断增加股权性融资,做小股操盘,自有资金杠杆还是有保证的。

中小房企从这些指标出发,就可以决定要去找什么样的项目,只有想得明白,干得坚决,过程中不动摇,才能快速形成核心竞争力。

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