前年不拿地,今年拿地王

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2021-01-18 15:52 1030 0 0
以前不敢拿的地,现在大家抢着要

作者:投拓江湖

来源:投拓江湖(ID:TT707276146)

马云爸爸好像,似曾(具体是不是,马云爸爸说太多,自己也忘了)说过:今天的我你爱理不理,明天的我你高攀不起。这句话,放在土拍市场,也同样适用。

最近老K(某TOP50房企投资总)刚刚如愿以偿拿了一网红地块,在当地土拍市场一炮成名,但是老K却心里百感交集。因为这块地,背后的故事有点多,老K在喝完一口茶后,娓娓道来:

早在2019年的时候,这块地老K就力推公司去拿,当时相邻红线地块的成交楼面价才6000元/平米,真心不贵。老K是看好那个区域未来的前景,相信那个方向是未来城市的重点发展方向,房地产市场肯定不会差。但集团决策层,以该区域配套不完善,人口导入差,库存较高为由,放弃了该地块的获取。最终那个地块,因报名人数不足流拍。

时间到了上个月,这块地又挂出来了,时移世易,出场身价也变了,挂网的起拍楼面价达到了11000元/平米。这个价格贵吗?老K觉得真心有点贵了,但是集团投资中心觉得不贵,没有什么风险,这块地必须拿下。最终在集团的支持下,区域投资部拿到了15000元/平米的最高授权价,以最终楼面价14500元/平米的楼面价成交,刷新了当地楼面价新纪录,甚至超过了不少主城区的稀缺地块。

想到这里,老K觉得十分地无奈,要是当时去拿地,基本上能做到零溢价拿地,以现在的起拍价,甚至还能多拿几块地,开盘后就涨价了,对公司来说错过了一个很好的机会。

确实,现在来看,集团投资中心的理由站得住脚,逻辑上没毛病。今年以来,主城区的土地供应更加紧张了,近郊供地的比例越来越大,已经占据了三分之二以上,各大房企的角逐焦点,已经放到了该地块所在的新城区。此前不拿地,是因为有领导跟本地的一些投资人员交流过,很多人对该区域的未来发展,持谨慎态度,大家也都在观望,最后也不了了之。去年以来,当地政府数次提出要重点打造该区域,并且已经从图上落到了现实中,几个大型的医院,商业综合体已经破土动工,该市的顶尖中学也在新区建设了分校,即将开学,数条快速主干道已经接近完工。新的市政府和相关政府机构,也计划搬迁到新区,并且已成板上钉钉的事情。还有几个大型的世界级乐园和酒店招商项目,也落地了,半年前就已经完成了第一批供地,现在已经完成了进场施工,预计不久一期项目将呈现。

以前被大家看不起,不愿进的价值洼地,现在成了各大房企争相竞逐的焦点,未来可期。

老K眼里,站在集团决策的逻辑,将投资拿地的风险降到最低,不去赌一个区域的未来,这是对公司最为负责的打法。因此在这个区域的发展路线明朗以后,集团才支持在这个区域拿地,无疑是一种最为稳妥的打法,不会给公司带来较大的风险,后期操盘可控。但是按照集团的这种思路,对于公司增加土储,实现规模增长是毫无益处的。每块地都去拿高价地,跟那些大块头的头部房企比拼,打出的子弹很多,但是收获的土储却不多。

老K一直认为,要快速增加土地储备,必须去那些潜在的价值洼地区域拿地,提前布局,最好能在某个区域地价快速上涨期前,大批量拿地,然后才能坐享地价上涨的红利。这种操作思路确实很不错,但是很多房企却很难做到,核心症结点就在公司的决策机制上,因为拿地决策很多人都是要签字的,甚至还要大金额跟投,没有哪个部门愿意跟着投资部背责,甚至集团领导也不敢拍板,大家只能选择最稳妥的地块。不过,留给房企的机会也不多了,现在很多城市卖地思路也清晰了,价值洼地很难再遇到,大多新区的土地出让起点就很高,价格一点也不友好。

最让老K感到很戏剧的是,这块地拿下以后,不少资金方和圈内其他房企的投资负责人,纷纷找上门来,跟公司谈合作的机会。因为大家知道老K的公司,近期资金比较紧张,有放出部分项目合作的可能。真的是时移世易,以前不敢拿的地,现在大家抢着要。

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原标题: 前年不拿地,今年拿地王

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