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盘古「龙首」七折卖身背后:金隅将亲自改造运营 九成租约未到期

PropTech研习社PropTech研习社 作者:Ellie
2019-08-30 10:39 753 0 0
热钱褪去之后,北上两地的大单交易并没有沉寂。只不过跟往常相比,买家换了身份,操盘手更能找对“神仙”。

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资产界注:本文由PropTech研习社(cv_seal),作者: Ellie。

热钱褪去之后,北上两地的大单交易并没有沉寂。只不过跟往常相比,买家换了身份,操盘手更能找对“神仙”。

上周,位于鸟巢和水立方边上的地标性建筑——盘古大观“龙首”,以51.87亿元的价格花落金隅集团。这个价钱,比此前的74亿估价低了不少。

不过,在市场上漂了3年,这座有故事的建筑终于有了新归宿。

本次交易的买家金隅集团是北京市属国有企业,控股股东为北京国有资本经营管理中心。目前,金隅集团在北京拥有环贸中心、嘉华大厦、金隅大厦、腾达大厦等多处物业,其中,位于安贞门商圈的环贸中心距离盘古大观只有区区4公里。

金隅为何要选择收购盘古大厦,收购后又将如何改造盘古大厦呢?

一位接近金隅高管的知情人士向PropTech研习社透露,该笔交易是由金隅高层以公司名义购买的,收购完成后会用来改造,金隅自有商管团队可以进行运营。针对该笔交易的一些细节问题,金隅方面不愿过多透露。

1、盘古大厦暂停出租,九成租约未到期

众所周知,盘古大观是亚奥商圈上风上水的建筑,它由一幢超5A写字楼、三幢国际公寓、一座盘古七星酒店以及商业龙廊组成,整个建筑极其像一条奔腾的龙。因故,此次被交易的5号写字楼被称作“龙首”。

目前,已经找到归宿的这尊“龙首”现状如何呢?

通过实地走访,PropTech研习社了解到,目前IBM是盘古大厦的主力客户,大约占了整栋大楼的四层,除了IBM,盘古大厦楼内还有一些互联网企业。

据写字楼中介透露,盘古大厦在被金隅集团收购前,要想看房需要和该楼的物业第一太平戴维斯签订独家委托书,并提供加盖公司公章的营业执照。

为什么看个房要费这么大周折?

中介解释道,“因为盘古大厦的品质还是比较高的。”

而在被金隅收购后,目前的盘古大厦只有两层还能继续看,其余楼层的看房都暂停了。

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(图:盘古大厦大堂装潢奢华 拍摄:PropTech研习社)

中介透露,“联合办公把盘古大厦的33和36两层整租下来了,合约在他们手里,所以目前只有这两层能看,其余楼层现在都看不了。要想看其余楼层至少还得等两到三个月,现在好多手续还没交接完。” 

盘古大厦暂停对外出租的说法也得到了金隅内部一位写字楼招商人员的认可。

该位招商经理对PropTech研习社表示,盘古大厦现在确实不对外租了,“我们买下了肯定不会再轻易租了。而且我们如果真的招商,肯定会统一一个时间段,可能做一个招商发布会,肯定要打响这个品牌。至于已经入驻、租约还没有到期的租客,金隅可能会配置物业团队对这些租客服务至到期。” 目前,盘古大厦还处于正常出租中。

那盘古大厦的出租率如何?租金大概在什么水平?

根据拍卖平台提供的租赁情况统计表,其中,接近九成的租赁合同还未到期,大部分租约的到期时间集中在2021年。

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(制图:PropTech研习社)

PropTech研习社查阅好租官网发现,盘古大厦总共有29套待租房源,平均租金为10.5-16 元/m²⋅天。

中介向PropTech研习社透露,目前盘古大厦的闲置房源大部分都是合同到期空出来的房间。今年上半年不少租客就得知大楼要被出售的消息,有一部分租客在租约到期后没有选择跟原业主续签。

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图:盘古大厦部分待租房源

要知道盘古大观的地理位置相当优越,距离水立方仅180米,距离鸟巢仅500米。此外,亚奥商圈可供选择的5A 级写字楼也比较少,附近的北辰世纪中心平均租金为11.9-15元/m²⋅天,国家会议中心平均租金为10-12 元/m²⋅天。      

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(图:盘古大观区位优势)

从租金价格来看,盘古大厦的平均租金与亚奥商圈的平均租金基本持平,甚至略低于同片区平均水平。

至于租金为什么低于市场价,金隅集团招商人员跟PropTech研习社透露,盘古大厦在出租的时候会把租金相对降低一点,是想让租客放心租他们的楼。

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(图:盘古大观鸟瞰效果图 拍摄:PropTech研习社)

那金隅集团接手后,盘古大厦的租金价格会大幅提升吗?

该位招商人员表示,金隅在收购后会梳理盘古的整体产权,梳理清楚之后再考虑它的运营。金隅对盘古的运营和招商方案年底之前可能不会出来。至于盘古大观在金隅集团接手后,租金是否上涨金隅也不敢保证,但至少是能让客户放心的,所有的产权、运营都会是金隅自己的团队,不会出现小产权等杂乱的事情。

Proptech研习社了解一圈发现,如果短期内考虑入驻盘古大厦,可供选择的房源只有楼内的联合办公。

这家联合办公就是FUNWORK。FUNWORK一共拿下了33层和36层两层,其中36层已经整租出去了,33层目前还在装修,预计九月份能装修完成。目前,FUNWORK采用了两种出租方式:第一种是按平米收费,18元/m²⋅天,不包水电网费,这种模式比较适合大公司;第二种是按工位收费,4000元/工位,包水电网费,比较适合小公司。

FUNWORK的租金价格和其余楼层基本持平,甚至还略高。18元/m²⋅天的价格,着实不算便宜。要知道,盘古大厦在被金隅收购前的平均租金也就10.5-16 元/m²⋅天。

那FUNWORK是什么时间和老业主签的合约,拿楼成本大概是多少?

PropTech研习社就上述问题询问了FUNWORK华北区域营销总监,该营销总监透露,FUNWORK在北京国际会议中心和北辰世纪都有门店,盘古的拿楼价格和北辰差不多。

至于FUNWORK与新业主接下来的合作事宜,该营销总监表示,“现在情况很多都不明朗。因为盘古和新的业主方还在磋商当中,看后期怎么过渡”。

仅从租金角度看,目前盘古大厦的租金价格也被严重低估。随着金隅集团的全面接管,盘古大厦未来租金还有上涨空间。截止发稿前,盘古大厦在好租网上的价格上升到了12-16元/天/平米区间。

此外,随着奥体中心附近的亚投行大厦正式投入使用,亚奥商圈或将迸发出新的活力。

2、特殊机会投资,关键要找对“神仙”

针对金隅收购盘古大观一事,PropTech研习社采访了多位大宗交易业内人士,涵盖资产方、资金方以及中介。这些业内人士均指出盘古大观的债权债务颇为复杂,但对于该笔交易的交易细节基本都表示不太清楚。

某TOP10地产基金投资经理指出,“盘古这项目,关系错综复杂,一般人搞不定,还是得像金隅这样的国企来接盘。”

戴德梁行某投资经理也表示,盘古大观这个项目很麻烦,除了债务和股权关系复杂,里面还牵涉到不少官司。

针对3.7万/平米的成交均价,某位从事不良资产处置的业内人士表示,51亿元只是表面的收购价格,背后还需要费用。背后费用是不确定的,所以最后还是政府背景的公司接了。至于背后的费用是什么,该业内人士表示不方便透露。

某TOP10房企工作人员表示,该交易内部操作的嫌疑很大。“高出起拍价才500,估计就是陪标。”

除了盘古大观,今年上半年成交的鼎好大厦,以及多次流拍的世茂工三在大宗交易的品类中都属于特殊机会。参与特殊机会投资的关键是什么?

在8月9号,由投中网-PropTech研习社联合好租举办的第16期Vtalk沙龙上,来自资金端、资产端、代理行等多方人士就北京市场的大宗交易分享了自己的经验和看法。

某位从事不良资产处置的业内人士表示,若想拿下特殊机会里的项目,找到能拿下脏活累活的人是关键。例如,凤展大酒店市场上5亿没人买,就因为里头有很多问题。而世贸工三的项目流拍也是因为 “找不着”制造“脏乱”的那个人, “那个人找着了,问题就解决了”。

地产基金投资经理指出,目前大部分地产基金的投资逻辑依然是买入-修复-退出。但在修复逻辑中,必须结合具体项目具体分析。有些项目是可以尝试进行修复的,但例如101或世贸工三这样的项目,对团队操盘专业能力,或是请到神仙的能力的要求都非常高,对于这种项目他们也无能为力。原则上,他们愿意做这样的事,但大多数项目背后太复杂了,很多不良资产背后还藏着20年、30年长租约,有可能拿到没法运营,就没办法兑现,对投资人也不负责任。

还有投资经理透露,很多基金公司为了处理这些特殊机会,会特地挖一些当过法官的人才。因为有些项目问题不单纯是钱能解决的,也不是单纯挂牌、摘牌就能解决的,而是真需要找对“神仙”才能点石成金。(完)

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