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“不良资产”再迎来新机遇:个人投资机会在哪里

来源:同伦司法拍拍 作者:院长
2019-05-12 23:06 199 0 0
2017年以来,很多购房人都面临两个困扰,一是买不起,二是买不了。

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导读:

2017年以来,很多购房人都面临两个困扰,一是买不起,二是买不了。一方面,一二线城市房价持续上涨,面对高额房价大部分工薪族只得望而却步;另一方面,限购限贷也让手持资金投资者铩羽而归。在房地产市场整体遇冷,买房难炒房也难的大背景下,房产中“不良资产”的投资机会——法拍房,却成为刚需族与投资专家眼中的另类“新宠儿”。

虽然被称为“不良资产”,但法拍房中却包含了大量的优质房源。以深圳为例,南山、罗湖、福田、盐田等几个主城区的房源,由于地理位置优越,配套环境成熟,一上线拍卖便引发大量竞买人关注,成交率和溢价率都很高。这一点对于曾通过司法拍卖渠道购买到房子的人来说,有深刻的体会。

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我们打开多家司法拍卖网站,发现多数法拍房的起拍价只有市场价的7-8折,更重要的是在绝大部分城市不受限购政策约束,有购房资格的人都可以竞买。法拍房,作为一种比较小众的房产购买渠道,在这个时候或许值得关注一下。

当然,法拍房市场也存在区别于二手房交易的诸多风险,由于“水太深”使很多购房人不敢随意入局。本期,笔者将从法拍房的市场情况、法拍房的优势和风险规避等方面一一陈述,以帮助大家更好的了解法拍房。

一、法拍房市场良好

1、在整体数据上,法拍房数量逐年增加:

自2013年起,法拍房市场供给整体数量就呈逐年增加的趋势。2013年法拍房产线上挂拍金额148亿,2017年增长至9254亿,其中2018年,淘宝和京东全国司法拍卖房产共计367340次,同比大幅增长61%。短短5年时间,法拍房挂拍金额增长62倍,成交率从13%增长到38%。

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当然,这利好局面一方面得益于最高人民法院对网络司法拍卖的良性推动;另一方面也得益于金融监管收紧,迫使银行持有的违约债务的抵押物通过司法拍卖快速进入市场流通。

2、在市场规模上,法拍房成长空间巨大:

据权威地产数据显示,目前法拍房市场渗透率依旧极低,仅有10%不到。以2018年上半年数据为例,全国平均0.2人报名/套,而在法拍推广力度较大的杭州为5.31人报名/套,按平均一套法拍房2人报名计算,在用户端仍有10倍的增长空间。

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3、在房产交易上,法拍房量增利好:

2018年房地产彻底“入冬”,整个二手房交易量价齐跌,部分城市的新房市场也是如此,惨淡的市场让悲观情绪持续蔓延。

持续、严厉的限购政策几乎把大部分投资购房者的信心粉碎了,而小幅松动的房价,让一批刚需购房者可以乘虚而入。“不限购赋予的购买权利、起拍价低赋予的利润空间”,法拍房的这两大优势,可以兼顾刚需和投资客户的需求。

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同时凭借最高院的背书和推广,2018年法拍房成交量逆势增长,共成交139737套,较2017年增长了1.5倍。

4、在拍品类别上,法拍房呈现多样化

除了大家熟悉的住宅等常见品种外,酒店大厦、写字楼、在建项目、土地使用权、商铺及其使用权、租赁权、厂房等很大的丰富了法拍内容。这对于投资者来说,投资的视野和渠道更加广泛,投资者的收益也会增多。

5、在社会舆情上,法拍房备受关注

2018年关于法拍的头条是一个接一个的伤,比如:“杭州最贵法拍房起拍价超6000万”,“北京盘古大观80亿房产拍卖”,“柴犬登登被司法拍卖,超500人报名”,“广州法院不交吉法拍房再审”,“深圳断供潮出现大量法拍房”,“盱眙法院司法拍卖被指内定”。

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随着社会关注度的增加,网络司法拍卖的报名人数也逐年暴涨。2018年全国法拍房的报名人数超64万人,2013年至2018年累计报名参拍人数已超过150万人。

二、法拍房的投资优势

法拍房有两大主要优势:一是价格优势明显,起拍价平均7-8折,成交价平均8.5-9折,且有大量房源较新,市场流动性较好;二是除北上广深外,大部分城市不受限购政策的约束。

1、价格优势明显:起拍价平均7-8折,成交价平均8.5-9折

一般来说,法拍房的起拍价为评估价的7-8折,成交价平均能达到8.5-9折。但在市场流动性较好的情况下,也可能会以高于评估价成交。总体来说,法拍房的价格优势对购房者而言仍存在比较大的吸引力。

起拍价往往比较低,最低能到5.8折。根据最高人民法院关于司法拍卖的条例规定,一拍起拍价不得低于评估价或者市价的70%,再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%。另外还有变卖,也就是说,若一套法拍房的评估价为1000万,那么通常情况第一次拍卖的起拍价会设定为700万元,如果出现流拍,那么房价还有在前一次起拍价基础上降价140万元的下行空间。由于法拍房的评估价一般会低于同类型的市场价,这样折算下来有些房屋的起拍价最低会达到市场价的5.8折。

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但是法拍房的成交价不确定性大,最低有5.8折,最高会超出评估价一定比例。由于法拍房需拍卖竞价成交,部分地理位置优越、产权明晰、配套良好的房源,虽然起拍价较低,但经过多人抢拍竞价,最后的成交价可能高于评估价,缩小购买者的收益空间。

2、大部分城市不受限购约束

当下严厉的限购政策使许多手握资金的购房者难以入场。目前,一线城市北上广深和热点二三线城市都执行了比较严厉的限购政策,本地人限套数,外地人既限套数又要求社保。

比如:北上广深本地居民单身限购1套,家庭限购2套,外地人需连续缴纳5年社保才能购买1套。天津、杭州、郑州、厦门、南京、武汉、合肥等热点二线城市也规定本市限购2套,外地人需连续缴纳1-3年不等的社保并限购1套。严厉的限购政策不仅抑制了投资需求,也在很大程度上限制了部分刚需和改善性需求。

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在法拍房市场,为了快速有效的处置法院查封的财产并有效变现,绝大部分城市法拍房不受限购政策的约束。不限购可以理解为不限制购买对象(包括自然人、法人、其它机关或社会组织),不限制购买数量(一套可以,数套也行),不限制支付方式(现金、支票都可以)。举个例子来说,目前上海的法拍房市场就没有限购方面的要求,本市户籍居民无论名下有几套房产均可以竞买,外地户籍居民无需满足5年社保条件,如果有置业需求也可以参加竞买。因此对各类购房者来说都无疑是一个比较大的利好。

如果竞买标的需要满足限购要求,一般在房屋竞买公告中会有明确规定。有一种情况是,如果异地法院拍卖位于北京、深圳、广州的标的,也可能无需遵循当地限购政策。比如河南省郑州市管城回族区人民法院拍卖被执行人在北京市丰台区的一处房产,在竞买公告中明确凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买。但能否过户,需咨询房产所在地房管部门。

三、合理“捡漏”,法拍房投资风险所在

与二手房相比,法拍房存在两方面的特殊性:一是房屋产权、取得方式、土地性质、占用情况等房屋信息不透明;二是多涉及债务案件,容易出现债权债务纠纷。总体来说,法拍房交易中存在的问题值得大家警惕的投资风险。

如何选择相对安全的房源呢?作者建议,在房地产市场调控从紧的大环境下,法拍房投资优势明显,是一种值得关注的购房渠道。但由于潜在风险较高,因此需要购房者仔细甄别,筛选出相对安全的标的,理性竞买,尽可能避免捡到“大麻烦”。

总体来说,法拍房是一种高风险、高收益的购房渠道,对于在热点城市有购房需求的人来说,是一种值得考虑的购房投资方式。与二手房相比,法拍房由于其复杂的利益关系容易出现权利瑕疵,需要购房者在拍卖之前一一排查,在拍卖前应认真阅读竞买公告,仔细甄别可能存在的风险,避免拍卖后造成各类损失。


资产界注:本文来自微信公众号同伦司法拍拍(ID:tonglunpaipai),作者:院长,同伦拍拍不良资产研究社。

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