地产资管网 作者：睿和智库
来源：地产资管网（ID：thefutureX）
蓝领公寓今年上半年备受关注。
由杭州钱投·宁巢公寓开发的宁巢首个蓝领公寓项目——丁兰公寓，于今年6月在杭州正式开业了。无独有偶，北京方面，第二季度，乐乎与窝趣纷纷推出旗下在京首个企业服务公寓项目。武汉方面，一直专注蓝领公寓的乐璟生活社区，新开房源 300 间，落地武汉首个大型蓝领社区项目。
一时之间，蓝领公寓走出了完全不同于长租公寓的一波火热行情。这背后是怎样的动因呢？
长租公寓寒冬下 蓝领公寓还被资本加持？
近年来，蓝领公寓房间数量正呈几何级数增长中。数据显示，2016年以来，蓝领公寓房间数每年以50%左右的速度增长，从事蓝领公寓开发的企业数量也从2016年的寥寥数家扩展到目前近100家。据了解，目前国内共有蓝领公寓近20万间。
知名企业中，如魔方旗下的“9号楼”蓝领公寓，在2019年累计开业近1万间；中富旅居乐璟也在2019年完成对上海、苏州、天津、青岛、武汉等城市大型产业园内蓝领公寓的布局。
市场规模的扩张也伴随着资本的进入。据睿和智库统计，2018年，蓝领公寓行业融资额度突破100亿元，较2017年不足50亿元的规模，翻了一番还多，一年时间就成为了长租公寓行业中融资额增长最快的细分领域。
更值得一提的是，即使是在2019年长租公寓行业频繁暴雷的情形下，蓝领公寓也表现出了足够的韧性和抗风险能力，进一步增强了资本市场对这一细分领域的信心。
2019年12月，安歆集团宣布完成C轮数亿元融资，投资方为全球性投资公司——凯雷投资集团。据媒体报道，安歆拿到的这笔融资意义非凡，不仅是2019年下半年公寓行业完成的单笔最大融资，更是2019年蓝领公寓细分领域的第一笔融资。在融资完成后，安歆集团在半年时间内，由163家直营店逆势扩张至200余家。
3000亿规模市场缺口巨大 新蓝领人群倒逼行业升级
蓝领公寓市场行情一路上行，与数量庞大的蓝领人群需求直接相关。
据2019年机构发布的《制造业蓝领白皮书》显示，我国约有蓝领4亿人。保守估计，如果以2.88亿蓝领就业人口作为基础，以10%作为有效需求，那么蓝领公寓的需求人数将达到2880万人。再以每人每月600元计算，蓝领公寓的年市场规模就超过2000亿元。而如果以4亿蓝领人口为基础，按10%的有效需求计算，那么蓝领公寓需求人数将达到4000万人，市场规模将达到3000亿元。这也是业内人士对蓝领公寓市场持乐观评价的原因，假以时日，这一规模或将达到万亿级。
有市场人士测算出，以有效需求2880万人测算，如果一间蓝领公寓可容纳4人，那么所需提供的蓝领公寓要达到720万间才能做到供需平衡。而现实的情况是当前全国蓝领公寓数量为20余万间，供需缺口达700万间，供不应求的趋势十分显著。
一方面是蓝领公寓缺口巨大，一方面则是“90后新蓝领”人群对于具有专业经营管理的、有休闲娱乐配套设施的蓝领公寓趋之若鹜。
这部分新晋人群不同于以往的蓝领人群，仅有一张床铺就好，而是更加注重生活、环境、配套设施的完备与舒适性。这种消费心理，无形中倒逼了蓝领公寓在品质上的升级，行业加速趋向规范化。
新蓝领群体租房需求情况
（来源：克尔瑞）
头部企业加速进场 产品优势及政策扶持是主因
在大量市场需求倒逼下，蓝领公寓市场“虹吸效应”愈加显著。安歆公寓、魔方公寓、启航青年公寓、新起点连锁公寓等众多品牌企业纷纷跑步进场。更有不少蓝领公寓头部企业表示，除了巨大的市场需求，蓝领公寓与其他产品相比的优势，以及近年来政策扶持力度加大，也是吸引他们进场的原因。
最近几年来，北京、广州、杭州等城市先后明确提出鼓励支持蓝领公寓发展，并纷纷以增加供给、规范管理、加强保障、给予前期补贴、减免费税等方式支持这一行业发展。
2018年是蓝领公寓行业发展中具有里程碑式意义的一年。
这一年，北京、杭州相继发布蓝领公寓规范标准。2018年5月22日，杭州《蓝领公寓(临时租赁住房)租赁管理办法》正式出台，对蓝领公寓的需求申报、人员准入、房源分配、后期运营等方面进行了规范，明确了申报、分配、运营等环节的基本程序和要求。
同期，温州出台《温州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，提出要“加快建设蓝领公寓”。2018年6月，鹿城区蓝领公寓试点工程开工。此后，龙湾、瓯海、平阳等地也相继筹划、启动了蓝领公寓项目。
政策的扶持，是支撑行业上行的一大因素。而相较于其他产品，蓝领公寓在经营方面的优势也十分明显。
首先，是租金。不少业内人士将白领公寓形容为“平方生意”，而将蓝领公寓上下铺模式形容为“立方生意”，并且“立方生意”比“平方生意”的坪效比高。
按照明源地产研究院数据，蓝领公寓的坪效比白领公寓高。以上海为例，柏林公寓的平均月租金在3000元-6000元，同等条件(包括区位、交通、面积等)下的蓝领公寓平均月租金则为500元/床位-1600元/床位(上下铺)，且多为6人间、8人间。
由此可见，蓝领公寓这种化整为零的做法，使得其空间利用率(即坪效)比白领公寓高很多，回报率自然也高。
各品牌公寓运营坪效
（来源：CRIC）
其次，是稳定的现金流。
相较于白领公寓的客户主要是个人，蓝领公寓则主要针对企业员工，客户实际上是雇佣这些员工的企业。由于面向企业租赁，大多蓝领公寓与客户签订的合同期都较长，且客户稳定，不存在频繁换租导致的租金损失，获客成本也比较低。
第三，选址成本范围更广。
在选址上，蓝领公寓往往避开城市核心和热点区域，而是选择地铁沿线 10-15 分钟步行距离。与白领公寓相比，既避开了选址竞争，又兼具交通便利，还能辐射商业中心里的服务人群，选址成本较低。
结 语
任何生意赛道，真实的需求才是发展的动力。快速发展的公寓行业，在短短5年，已经呈现出明显的头部效应。他们既是率先吃螃蟹的人，也是行业的引领者。明天的“下”篇，睿和智库将详细解读蓝领公寓头部企业案例，以觞行业同仁。
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