投拓江湖 作者：投拓江湖
来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
大部分的地产公司在这周都实现了“复工”，或者是远程办公，除了售楼部和工地还没恢复正常。很多城市，也都进行了春节后的首场土拍，甚至还有极高的溢价率，房地产的一切都在慢慢恢复正常。
（一）
疫情远没有结束。
国内的疫情目前已经基本控制住了，除湖北外，很多省份连续多日新增0感染，疫情拐点已经实实在在到来了。
但是国外的情况变了，现在大家每天关注疫情动态，除了关注国内的，就是关注国外的数据，特别是日韩的数据。尤其是韩国，可以说是每天都经历一个涨停板，韩国成为下一个武汉，不是担忧，已经是现实。
目前国外疫情的防控，需要打一个大大的问号，那就是他们的政府能否采取强有力的措施，以及当地民众的配合力度。从目前韩国和日本的情况来看，这个答案并不乐观。
国内的疫情预计在3月底基本接近尾声，4月能够基本消除。但是国外的疫情，才开始发酵，拐点远远未到。
能在6、7月份基本控制住，就比较理想了。
随着国内疫情防控拐点到来，目前需要防止国外疫感染人群“输入性”的风险。这个不是危言耸听，大量韩国人买机票到山东青岛，短时间内韩国到青岛的机票价格暴涨了5倍，大量韩国人扎堆青岛。青岛的防疫工作，异常紧张。
目前青岛已经采取了措施，对四类人员进行严格的检验检疫措施，疑似患者进行集中隔离。除了山东外，吉林省、辽宁省也都采取了类似的措施。目前其他国内由韩国、日本直飞的口岸城市，特别是省会城市，也都采取了一定的防控措施，严阵以待。
各城市甚至公布了韩国来华人员的详细出行轨迹，居住地点。例如，成都市早在27日晚，就公布了159名外籍人员的详细去处。
但是防控这件事，对待国际旅客不能像国内一样强硬隔离，也不能采取过激的措施，避免对他国人员产生排斥效应。2018年，外来入境人员高达3000万人，人数非常庞大。即使采取有效的措施，基于外来人员的复杂性，筛选排查相当困难，不可能做到完全排除。因此，外来的倒灌风险，是的的确确存在的，很可能会导致国内部分地区再次感染，而且会长期存在，直到国外的疫情彻底缓解。
（二）
在这种情况下，整个上半年的经济，都会在防疫战役中度过，并不能短时间内立竿见影。经济活动的降低，整个上半年的经济表现，会显得非常难看，房地产也会成为重点受灾区。
疫情虽然得到了有效控制，但在谨小慎微的各地基层政府面前，实际上要完全恢复，还需要相当长一段时间。各地政府虽然名义上支持复工，但是基层政府在实际执行当中的尺度，却表现得让人难以接受。
目前各大房企都开展了大量的线上购房推广活动，但这只能当做一个提前锁定客源的手段，并不能完成交易。这对于很多房企的现金流来说，无疑是一个巨大的考验。
在疫情威胁长期存在的情况下，预测房地产的困难，到底会持续多久，我们需要参考两个因素：
一是疫情会在多大程度上影响经济。就目前来看，“新冠”已经在全球横行，演变成了全球性的卫生事件，多国都拉响了警报。全世界主要的经济体，欧盟和美国，情况的不容乐观。因此今年上半年，甚至是全年的全球主要经济体的增长都会受到疫情的拖累。
外部经济环境恶化，再加上国内恢复经济的困难，今年我国的宏观经济形势将异常严峻。此前既定的经济增长目标，会大幅度调低。经济增长的源头活水断了，房地产想要独善其身，基本是不可能的。
二是国内疫情基本结束后，是否会有报复性的购房反弹。个人认为，对这个问题大家不要太乐观。疫情结束后，短期内的成交量上扬是必然的，因为各地售楼部关闭后，原有的购房需求受到了抑制，补偿性购房还是有一波的。
但这一小波不可持续，因为很多人的收入因为疫情受到了极大的影响，很多自主创业因此负债累累，也有很多人因此失业。更深刻地是，很多人在疫情面前，明白了手握现金对于生活稳定的重要性，消费支出的欲望会受到影响。
今年上半年对很多房企来说，需要面对一个生死攸关的送命题，在拿地扩张与保住现金流之间，需要做一个艰难的抉择。
对市场的预判的准确性，会直接影响房企的扩张战略是否安全。在目前并不明朗的行情下，采取过于激进的扩张策略，会将企业带入风险区。特别是2019年下半年以来，就已经陷入高风险库存的一些三四线城市，疫情之后的去化，会存在更加大的困难，拿地后很难迅速实现资金回笼。
（三）
政策端，则被很多人寄予了厚望。
目前为止，央行进行了多轮释放流动性操作，以及降准降息，地方政府也出台了一些“救市”措施，最近甚至浙江区域的银行，在非限购区域降低了首付比例要求。现在大家对政策放松的渴望，已经到了极致，2月27日晚深圳工行的一则内部发文，就被大量媒体解读为降低首付，放宽限贷。后来也被证实为消息不实，建行当即出来辟谣。
前段时间，甚至还有民间人士大声疾呼，再来一个4万亿的刺激计划，拯救一下楼市。
各个地区政府也相继出台了一系列的“救市”措施，但不管是上海、西安、南昌还是浙江省，目前仅仅是在土地款支付节奏，开竣工条件上进行了局部的微调。对于房地产调控的核心三大重拳：限购、限贷、融资政策方面并没有涉及，从这个层面讲，提“放松调控”还有为时尚早。
这些都不是地产调控政策的本质放松，高层“住房不炒”的政策犹在耳边回响。房地产不能再继续刺激了，这点是决策层和社会有识之士的共同观点，而且要高层推出与之前“住房不炒”政策相违背的新政策，这个在短期内基本上是不可能的。因为高层深知，楼市不能再刺激，目前地产行业的泡沫还未消除，给金融系统带来的风险问题，还未彻底解决。
目前直接刺激楼市，只会增加经济的风险和脆弱性，无异于饮鸩止渴。
（四）
坚持住房不炒，但不代表政策层面就不采取任何行动。救还是要救的，但是不针对房地产，是针对各行各业，特别是实体经济。
目前各地方政府纷纷出台了重大项目投资计划，目前有北京、福建、河南、云南、江苏，总计投资逾11万亿。但这这个规模只是比往年略微高了一点，目前稳增长的压力很大，关键时候还是要用基建来托底。
可以预期，高层未来会陆续采取一些措施，拯救经济，帮助市场恢复信心，提振经济的活力。主要的方向不是直接地刺激楼市，而是通过继续的减税降费，让利于企业，做到对民企的一视同仁。同时，加大政府改革的力度，降低市场交易环节的费用，提供更加高效的公共产品。
对于房企而言，除了开源节流度过眼前的困难外，还需要反思大家推崇的高周转模式，是不是该告一段落了。
高周转，本质上是玩的一种“大而不能倒”的金融逻辑，拼命加杠杆，几乎无限接近“空手套白狼”。很多房企成也高周转，败也高周转，一旦遇到金融收紧或者市场风吹草动，就会倒下一片中小房企。
前两年的金融政策收紧，导致大量房企破产，已经说明了这一点。这次突如其来的疫情，正继续印证这一点。
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