小债看市 作者：感恩赞赏你
来源：小债看市（ID：little-bond）
近年来，二线房企旭辉集团激进扩张，2017年便跨入“千亿俱乐部”行列。但随后业绩增速放缓、毛利率下滑，高额债务压顶等预警信号频现。
债券异动
9月16日， 旭辉控股集团(00884.HK)多只美元债异动，其中2025年10月到期美元债跌幅势创纪录。
当日下午， 旭辉控股集团5.95%债券每1美元跌2.1美分，至101.1美分，创出该债券自2020年7月发行以来的最大单日跌幅。
此外， 旭辉控股集团2025年7月到期的6%债券每1美元跌2.3美分至101.1美分；2026年5月到期的5.25%债券每1美元跌2.1美分至98.5美分。
《小债看市》统计，目前旭辉控股集团存续美元债11只，存续规模56.26亿美元，其中有21.85亿美元债将于一年内到期。
存续美元债情况
除此之外，旭辉集团股份有限公司（以下简称“旭辉集团”）还存续10只境内债，存续规模158.68亿元，其中一年内到期的规模有56.75亿元，存在一定的兑付压力。
大力举债
据官网介绍，2000年旭辉集团成立于上海，是一家以房地产开发为主营业务，定位于“美好生活服务商、城市综合运营商”的综合性大型企业集团。
2012年，旭辉集团的控股股东旭辉控股在香港上市，2018年末旗下物业平台永升生活服务(01995.HK)也登陆香港资本市场。
从股权结构上来看，旭辉集团的控股股东为旭辉投资，持股比例为81.72%，穿透后公司实控人为林中、林伟和林峰三兄弟。
股权结构图
靠着大力举债极速扩张，2017年旭辉集团跨进“千亿房企俱乐部”行列，次年实现1520亿元销售额，2019年再次突破2000亿，其近三年销售金额年均复合增长率为54%。
据克而瑞数据，2021年上半年旭辉集团以1198.1亿操盘金额和717.5万平方米操盘面积位居房企第14位，属于大型房企。
2019年克而瑞数据
销售额大幅提升的背后，归功于旭辉集团大手笔豪掷土拍市场。
2017和2018年，旭辉集团分别耗资452亿和411亿元，拿下78个和93个土地项目权益，新增土地面积1320万平方米和1240万平方米。
新增土储情况
今年上半年，旭辉集团新增43个新项目，新增土储总建面为772.48万平方米，同比增加65.8%，截至2021年中共有土地储备5840万平方米。
2017年以来，旭辉集团连续两年业绩高速增长，随后业绩增速明显放缓。
今年上半年，旭辉集团实现营收收入290.14亿元，同比增长50.77%；实现归母净利润30.9亿元，同比仅增长0.21%，增收不增利迹象明显。
盈利能力
和大多房企一样，近年来旭辉集团的毛利率和净利率持续走低，这说明其拿地成本较高以及销售均价增长乏力。
净利率情况
疯狂拿地导致旭辉集团负债迅速攀升，近年来其财务杠杆水平曾一度接近80%。
财务杠杆
截至今年6月末，旭辉集团的总负债已超3000亿，总资产3971.64亿元，净资产951.05亿元，资产负债率76.05%。
从“三道红线”看，旭辉集团净负债率为60.4%，现金短债比2.7倍，剔除预售帐款后的负债率72.14%，踩中一道红线属于“黄档”房企。
《小债看市》分析债务结构发现，旭辉集团主要以流动负债为主，占总负债的82%。
截至今年6月末，旭辉集团有流动负债2489.34亿元，主要为其他应付款，其一年内到期的短期债务合计99.27亿元。
相较于短期债务，旭辉集团流动资金较为充沛，其账上货币资金还有438.68亿，可以覆盖短期债务，短期偿债压力不大。
在备用资金方面，截至今年3月末，旭辉集团银行授信总额有2146.25亿元，未使用授信额度1505.57亿元，可见其财务弹性较好。
除此之外，旭辉集团还有非流动负债531.25亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计496.29亿元。
整体来看，旭辉集团刚性负债有612.76亿元，主要为长期有息负债，带息债务比为20%。
有息负债高企，旭辉集团融资成本也在上升，截至2021年中期其所有债务的加权平均融资成本为5.1%。
近年来，旭辉集团外部融资主要依赖于长期借款，该指标规模比2016年翻了9倍多。虽然目前其流动性较充盈，但当长期借款转化为一年内到期非流动负债时，对其资金链将是个严峻的考验。
在融资渠道方面，除了借款和债券融资，旭辉集团还通过应收账款，股权质押以及信托等方式融资。
值得注意的是，近年来旭辉集团的少数股东权益规模迅猛增加，但少数股东损益规模却变化不大，存在一定“明股实债”嫌疑。
在资产质量方面，旭辉集团的存货和其他应收款规模庞大，对资金形成较大占用且未来存在一定回收风险。
总得来看，旭辉集团业绩增速放缓，毛利率下降，种种迹象表明头部房企盈利能力提升承压，而其前期高举高打的债务扩张和融资后遗症却开始显现。
林氏三兄弟
1990年，林中从厦门大学企业管理系毕业，他放弃体制内的“铁饭碗”，成为了一家房地产公司的销售。
在对房地产行业形成初步认知后，林中发现在厦门虽然想买房的人很多，但好房源却很少，这正是由于当时整个行业中缺少中介服务商。
于是1992年，24岁的林中在厦门创办了“永升物业服务公司”，最初帮开发商做销售代理，两年后进入地产开发领域，投身于时代的洪流。
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