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最全土地居间费标准、支付节点、避税方法

投拓江湖投拓江湖 作者:投拓江湖
2019-08-13 22:35 1607 0 0
现在很多公司对土地的需求很大,大力开拓收并购土地市场,而居间费就是一个不可避免的很具体,又很头疼的问题。

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资产界注:本文由投拓江湖(TT707276146)授权发布,作者: 投拓江湖。

现在很多公司对土地的需求很大,大力开拓收并购土地市场,而居间费就是一个不可避免的很具体,又很头疼的问题。

什么时候谈居间费

居间费是项目介绍人很在意的一个问题,很多人刚见面,连项目本身的情况都没弄清楚,项目资料都没拿到,就开始说居间费的问题。这个阶段谈居间是不合适的,如果要谈的话,可以先谈个大致的意向,实现的途径等等。

居间费的问题,适合在项目进行多轮商务谈判,双方基本取得合作意向以后。居间费的问题,需要一个居间协议来约定,居间协议一般早于项目的正式合作协议签订以前。

居间费额度及支付节点

居间费的额度,看每个公司的允许范围。一般来说项目的居间费按照项目本身的投资额的0.5%—3%不等,项目越大,投资额越大,比例应当适当降低。小项目的居间费也不能低于一定的限度。具体的额度要看居间人在其中发挥的作用,为公司带来的效益与付出的成本之间有一个较好的比例。

举个栗子,如果本来一个项目需要10亿才能谈下的,居间人费了大力气谈成了9.5亿,那你给人家多分一千万的居间费,其实也没毛病。如果价格都没少,还比别人多,那这个居间费再提太多要求就过分了。

居间费的支付节点,一般与项目正式协议里面约定的支付节点保持一致为好。以防项目存在毁约或者其他不可控风险时,能有充分的兜底措施。

居间人工作价值的衡量标准

之前我的有一篇文章写了居间人的必备素质,讲过这个问题。我想再补充一下,居间人的价值不仅仅只是转发一个信息,安排见面就行。如果只有这个能耐,那居间费岂不是太容易拿到了。

要拿到居间费,中间人必须要能搞的定土地方,在商务谈判环节能有所作为,遇到僵局能化解矛盾。居间费的来源,是你为买家挣了多少钱,更准确说是节约了多少钱。带来的效益的其中分一部分出来,才是你的居间费。

居间费的实现途径

居间费可以通过买家或者卖家两个方面解决。大多数上市房企和国有性质的房企,因为财务审计的要求,居间费能够允许的额度不会太多,一般是50万以内。而且还要求是有票,必须开具发票。

非上市的民企,则居间费的处理比较灵活多样,额度也可以商量。

另外一种方式就是通过卖家支付来解决,但是这个前提是居间人能搞的定卖家,说服人签居间协议。

如果卖家和买家的渠道都很难解决,还有其他一些思路可以。比如,可以签一个工程咨询合同,或者劳务合同,通过合同款项支付来解决。还可以采用项目低价入股,或者占干股分红的形式解决。

勾地的居间费问题

勾地这个事情,我一般不建议中间人去碰。除非居间人真的是有资源,能搞定政府上下游的决策者。不然很多中间人纯粹落得一个传播信息的绝色,介绍了项目不一定能成,就算成了也是地产公司直接跟政府谈。想靠合同来约束?我能相处一百种绕开的办法,醒醒吧。

勾地还有一个很尴尬的问题,居间人价值的大小如何衡量。勾的地,也是通过公开渠道招拍挂取得,并不能保证零溢价成交。买家的老板就会思考一个问题,我都是公开拍的地,钱也是自己出的,凭啥要付你居间费呢?你给我列出一串理由,让我相信一下呢。

勾地在市场上飘的信息,95%都是不靠谱的(不接受反驳)。我总结了一下,为什么会有那么多中间人乐此不疲介绍勾地项目,大概是想靠数量来取胜,搞一百个万一成了一个呢。毕竟傻X公司还是有一些的。但是负责拿地的你,必须谨慎对待,公司花了精力和有限的资金,好不容易凑够了竞买保证金,还错过了拿其他项目的好机会。如果项目没十拿九稳落地,后果可是很严重的。这样的案例,我见过不少。
 
关于居间费缴纳的税收问题

居间费在个人所得税的税收品类里面,属于劳务报酬所得,税率如下:

根据上图所示,居间费基本上最低也要缴纳20%的个人所得税,着实让人肉痛。很多居间人要求卖家或者买家承担个税,自己只接受固定金额的纯收入,这个问题是很多公司无法回避的。

大额的居间费,有经验的公司一般会进行一些税筹处理。比较通行的做法,是成立一个咨询类的个人企业,或者是工作室,通过在税收优惠地(各种经开区一般都会有优惠)注册,充分运用税收优惠,能将综合税率做到0.5%—6.5%,远低于20%的个税税率。


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