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一套房卖给两个人,房主被起诉居然不赔违约金,凭什么?

来源:信凯律师事务所
2018-08-18 16:50 534 0 0
吴奶奶的官司能够得到如此结果,是因为她真的没有将一套房卖给两个人,而那些现实中为获得更多利益故意一房两卖的房主们,可别想逃脱违约责任。

二手房买卖时,买家卖家商议好,签合同交定金后房主又转手将房卖给第三人,就别怪前一位买家要使用法律手段来维权。

但北京市房山区的吴奶奶,就在自己的房子出现两个买主后,虽然被告了,但没给违约金,为什么她能得到这样的结果?

70岁的吴奶奶委托房产中介王小姐,以3个月为期,为自己名下一套房子寻找合适的买主。3个月一转而过,中介毫无回信,吴奶奶自己找到买主将房子卖掉并过户了。但是在此之后,她接到了法院的通知——她被告了,因为一房二卖,对方索要24万违约金!

起诉吴奶奶的是90岁高龄的刘爷爷,他称自己同吴奶奶签订了《房屋认购协议》并交了3万元定金,之后吴奶奶违约将房子另卖他人,因此要求她退还定金并赔付自己24万违约金。

吴奶奶非常震惊,她向法院表示自己从未见过所谓的《认购协议》,也没有听说过要买房的刘爷爷。

法官经过审理,判决刘爷爷提供的《房屋认购协议》无效,刘爷爷没有购买引起争议房屋的真实意思表示,驳回其讼诉请求。至此,吴奶奶终于可以放下心来,完全不用赔什么24万元了。

一般来讲,在二手房交易中,卖房人在同买家A签订购房合同并收取定金的情况下,如果再转身将房子卖给B,买家A可以主张卖房人违反合同约定,要求对方依据合同条款退还定金并承担违约责任。那么本案中,吴奶奶为什么就不用付违约金呢?

律师解析

在购买房屋的整体过程中,这位买主刘爷爷的行为存在众多疑点。

这套“惹事”的房屋价值不菲,但刘爷爷并没有现实看房的行动,看都不看就决定购买,显然是不符合买房常理的。

提供的《房屋认购协议》内容约定不清楚,其中将所有费用都加在卖房的吴奶奶身上,甚至还有可更换买房人姓名的约定,这样的合同内容怎可能被房主接受?更遑论签字生效。

刘爷爷并没有实际支付自己所称的3万定金;作为一个90高龄的老人,刘爷爷原则上没有从银行获得贷款的可能性,他也始终不肯提供自己有购房经济能力的证明。中介公司没有按照规定进行房源核验、购房人资格核验。

依照这些证据显示,刘爷爷拿出的《房屋认购协议》根本就是无效合同,该购房行为不成立。既然没有购房行为,违约就更无从说起了。

吴奶奶的官司能够得到如此结果,是因为她真的没有将一套房卖给两个人,而那些现实中为获得更多利益故意一房两卖的房主们,可别想逃脱违约责任!

第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。

第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

简单来说,就是该赔钱赔钱,该交房交房!


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