地产风声 作者：内幕君
来源：地产风声（ID：fangshi488）
腐败是发展的镣铐。
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那时候S城房子一天一个价，往高走。周边城市阿猫阿狗跟着得道升天，不仅房价跟涨，地价同样飙升。二级市场也暗流涌动，不少接盘侠背钱抢割。
但这块地例外，因为教育和商业配套为0，景观界面也差。唯一的优势是离S城近。
当时只有A房企深入谈，开出总地价3.8亿，差一点谈成。后来发生的事，把卖主开心坏了：B房企直接加价1个小目标。
拿地团队上报方案，求规模心切的boss只问了一句：
净利润率有10%吗？
拿地负责人说，至少冲12%。老板也开心坏了。
“那就大干100天，争取3个月开工，6个月开盘。”
谁想得到，2018年一二线城市房价哑火，S城也是。这个项目销售惨淡，全年业绩只完成目标额的10%。
偏偏集团又缺钱得很，饥渴到24%的贵钱也借。没了总部资金支持，这个项目停摆了半年。
一次闲聊说起，A房企投拓总调侃：也不亏嘛，掏了公司喂饱个人。
圈子人都知道，地产作为资金密集型行业，行情好的时候，某些岗位的人动动心思，轻松撬动一座金库。
行情不好呢？就该翻旧账了。
2
2018下半年以来，房企内部腐败案频出。
爆出的腐败案中，涉案金额有几百万的，有几千万的，甚至几个亿的。
2018年8月1日，北京万达总部，万达两名高管被朝阳警方带走，因涉嫌贪污，利用职务之便谋利。
整个案件牵涉区域公司、集团公司20多人，有个别人贪腐数额高达千万，万达将其定性为「一起恶劣的高管群体作案」。
涉案人员中有位万达老臣，已经入司17年，位至万达集团总裁助理。
除了万达，其它房企组团“揪老虎”：
2018年10月至12月期间，建发地产接连爆出两起贪腐，一个区域总和一个集团副总被捕。
2018年底、2019年初，中粮和雅居乐接过反腐棒，中粮置地成都总经理熊启中、雅居乐海南区域总裁简毓萍被开除。
今年5月，朗诗成都公司常务副总邓敏被开除，也是败在一个“贪”字。而这已是朗诗一年内查处的第三起腐败案。
同期，前泰禾南京公司总经理朱兵站“失联”，据说被带走调查。
随后融创“沦陷”，7月初上海区域传出销售线贪腐，无锡公司员工倒卖内部房源。
同期，融侨传出合肥公司负责人一手遮天，操控成本、采购等管线，贪腐数额巨大。
8月30日，万达内部再发惩贪公告，事发武汉，商管公司4位高管向商户、供方及员工索贿，涉及金额近亿元。
这些高管中，有高居庙堂的商管集团总裁助理，也有身处江湖的项目招商运营副总。
案发后，万达召开廉洁大会，王健林怒发冲冠，训斥了半小时。在一次公开演讲中，老王曾经说过：“我个人最痛恨吃里扒外”。
在万达，老王没有分管业务，唯一亲手抓的是审计部。这个审计部队伍强大，由财务、工程、预算、土水电各专业人才组成。可见老王的“痛恨”绝非嘴上说说。
最近，有一家房企传出惊人内幕，集团执行董事、执行总裁等4人被查，涉案金额三四个亿。顾及到涉案人员中有创业时横刀立马的兄弟，同时担心公司震荡，老板咬咬牙不予追究。
一年多时间，大小房企接连挥刀治贪，不免让很多人好奇：
地产圈为什么突然反腐了？
事实上，这不是突然，而是必然。背后自有其逻辑。
3
万达2018年工作总结会上，王健林说高薪不能养廉，只能长期反腐。
他说的是房企常态性反腐。
像万科、恒大、龙湖、金科等，都有相应的监察部门。
不过，一旦地产处于平稳或下行周期，行业掀起反贪风暴，也就是意料之中的事。
一来是斗争需要。市场下行时，销售目标难达成，有些房企会进行人事调整，必要时，“反腐”就是一把变革的手术刀。
二来是时机合适。房企不再盲目追求“规模扩张”，而是效益替代规模，这时候大刀阔斧反腐败，人事变动的影响弱化，甚至还能提振士气。
三来是，反腐省下的钱，可都是纯利啊。
打个比方，区位相同、产品类似的两个盘，不考虑企业运营能力差距，A盘利润高出B盘一截，为什么？
恰恰就是贪多贪少的问题。
拿工程建设和营销来说，涉及建筑、装修、智能化、景观园林、幕墙、设备、控房、分销、广告等环节，每个环节被“腐蚀”一点，最终的成本就会腐蚀一片。
通常情况下，一个项目的营销费用是总货值的2%-4%，百亿货值的项目，至少有2个亿的经费，这里头的牟利空间，绝对是贫穷限制你的想象。且不说索要茶水费和倒卖房源所得。
收并购中的买卖环节，同样油水满溢。
2017年，海南龙口法院披露，北京一房企高管负责海南项目股权转让时，谎报信息导致公司损失1个亿。
本来价值1.5亿元的股权，最后以5000万转让，这位高管从中捞到好处费2000万。有人低卖，自然也有人高卖。
总之，弱周期下的房企反腐，只要刀子挥得好，一年赚出几个小目标。
更关键的是，反腐之于企业，有时等于救命。
就像S城那家B房企，再多拿几个高价的烂项目，公司前路基本只剩一条：
耗着等死。
那个项目至今还有一亿多尾款没付。
4
2015年前后，楼市黯淡那会，地产圈也刮过一阵反贪风暴。
那年7月，上海万科带头反腐，倡议合作伙伴参与签订《阳光合作协议》，以此规范双方人员的行为。
同月，万达一口气处理了17名高管，有4名为总经理级别。
2016上半年，俊发在内部搞大反腐，一位分管营销的副总裁被停职调查。
那时候电商正火，审计部门都爱查这个新业务。有个干这行的朋友回忆：
最忙的时候，同一天被3家房企请“喝茶”。
历史总是出奇的相似。
今年的反贪风暴，其实是4年前的故事重演。
电视剧《康熙王朝》有个经典片段——陈道明站在殿上，痛斥“群臣”贪腐，足足骂了四分钟：
朕刚继位的时候，以为朝廷最大的敌人是鳌拜；灭了鳌拜，以为最大的敌人是吴三桂……
现在朕清楚了，大清的心头之患不在外边，而是在朝廷。就在这乾清宫，在朕的骨肉皇子和大臣们当中！
咱们这烂一点，大清国就烂一片。你们要是全烂了，各地就会揭竿而起，让咱们死无葬身之地啊！
可真是句句诛心。
任正非也说过类似的话，他说，没有什么可以阻挡华为前进，唯一能阻挡的，就是内部腐败。
所以，只要楼市飞不起来，地产圈的反贪风暴会越刮越狠。
毕竟这是一场生死竞速。
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