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传黑石100亿收购长泰广场,不动产基金逐鹿上海滩

文/喆安君 2019-03-11 09:53 来源:喆安投资 #行业

导读

基汇、凯德、黑石继2018年掀起在中国的“买买买”模式后,今年仍未停止收购的步伐,继续主导国内不动产大宗交易市场。

据彭博社报道,继收购普陀丰树商业城后,国际资管巨头黑石集团再度出手,将100亿人民币收购上海长泰广场。仅就2019年,刚刚过去的3个月里,外资已经频频出手。今年1月,基汇资本从华润手中收购虹桥万象城四栋写字楼,凯德收购浦发大厦。

表:近期大宗交易情况

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上海成大宗交易主战场

由于降杠杆政策的影响,内资于2018年略为放缓投资步伐,外资开始“回潮”。其中上海和北京由于具有稳定的租金回报率,成为外资重点关注的市场。据戴德梁行统计,外资在中国一线城市的投资在2018年迎来历史高峰,其中约八成将集中在上海,占上海全年投资总量的近六成。

从数量来看:上海大宗市场连续三年维持千亿规模

喆安君统计到,2018年共录得上海的大宗交易记录完整的共100单,合计成交额为1290亿元。 

上海房地产投资大宗交易市场已经连续三年维持千亿规模,十分活跃。其中,绝大多数项目的总成交额位于1-10亿元的区间。20亿元以上的项目仅为19单,成交100亿元以上的仅1单,为凯德联合新加坡政府投资公司 (GIC)195亿收购星港国际中心。

图:2018年上海大宗交易成交情况

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从面积段来看:项目成交面积段集中在5万平方米以下

所有成交项目中,建筑面积在5万平方米的项目占比达到74.49%,这其中,1-3万方的项目占比最高,达到32.65%,其次是3-5万方、5-10万方的项目,分别占比22.45%,20.41%。 

分主要物业类型来看,零售物业最受欢迎的物业面积段为1-3万方、5-10万方,办公物业最受欢迎面积段为1-3万方,工业物业最受欢 迎面积段在3-5万方,面积段都比较适中。

图:面积段分布情况

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从投资回报来看:资产收益下降,投资回报率微跌

据喆安君统计,2018年上海市场毛投资回报率约为3.2%-4.5%,平均约为4%,投资回报率较之前年份下行。 

主要原因是:1、写字楼集中供应,外部经济环境一般,租户的承租能力下降、扩租意愿减弱,写字楼空置率上升、租金微跌 ;2、商业物业新增供应量大,零售竞争压力大,整体物业经营收益下降,而资产价格仍然较高,所以整体投资回报率微跌。

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从物业类型来看:写字楼仍然是最受青睐的投资标的,工业项目有所增加

此外,对于外资收购的存量物业,上海办公写字楼物业仍是最受青睐标的。据统计,大宗交易主体,成交金额占比达到39.71%。办公楼之所以受到青睐,主要是因为办公产品流动性好、 现金流容易管理、管理难度一般。

图:2018年上海大宗交易成交类型

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由于上一个周期的高杠杆收购在现金流压力下会寻求退出,市场交易将持续活跃;预计未来外资还将会是上海主要的市场参与者。

黑石的投资模式

美国黑石基金是全球最大的房地产私募基金,黑石基金旗下管理的资产总额达到1200亿美元,在全球各地投资房地产资产。黑石的重点业务包括四类:PE基金、房地产基金、信贷以及对冲基金

在中国市场,黑石基金继续沿袭了其在欧美市场的投资策略——买入、修复、卖出。以相对较低的价格收购资产;派出资产管理公司进入,解决资产结构、经营等问题;使得项目升值,最后择机出售,获利退出

如何寻准买卖时机,又如何提升手中资产的价值,是黑石基金的强项。2013年,黑石曾以4亿美元收购了当时经营不善的印力集团,而到了2016年,万科以128.7亿元收购印力96.55%股权,这一进一出让黑石赚得了可观的收益。2008年金融危机爆发之后,黑石同样在2009年下半年在美国和欧洲大规模抄底收购资产。

去年12月份,黑石基金以12.5亿美元总价从丰树集团手中收购了位于上海莘庄商务区的12万㎡怡丰城,交易价格包括了项目债务部分。

没过多久,黑石将再下一子,拿下长泰广场。据了解,项目位于张江高科技园区核心地段,地铁2号线金科路地铁站上盖。地铁2号线连接虹桥、浦东两大航空门户,沿途收尽上海最繁华的商圈,如人民公园商圈、陆家嘴商圈、中山公园商圈、南京西路商圈等。

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图:长泰广场

据悉,长泰广场的持有者为总部位于上海、主业为主业转为房地产开发管理和资本运作的长甲集团。

该宗交易黑石集团或将通过旗下Asia Core+ 基金的房地产投资部门来完成,该部门的主要投资目标是位于亚洲发达地区和重要城市、发展稳定的办公、物流、住宅及零售地产。


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