最高法院:惨!房屋买受人错误申请再审,到手房产惨遭另案执行

1.2009年，肖某君等七人与东鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定东鑫公司将其开发的共10套房屋出售给肖某君等七人。合同签订后，肖某君等七人依约支付全部购房款，地税局分别向七人出具了购房发票。

2.2010年，东鑫公司向肖某君等7人交付了房屋，肖某君等7人随即入住，但东鑫公司未配合7人办理房屋过户手续。

3.2012年，在东鑫公司与三店农场和台商管委会等房屋所有权确认纠纷一案中，湖北高院二审判决案涉房屋（包括肖某君等七人购买的10套房屋）全部产权归三店农场和台商管委会享有。该案中，法院并未追加肖某君等七人为当事人。该案判决生效后，法院执行包括肖某君等七人购买的10套房屋在内的房屋，肖某君等七人遂向最高法院申请再审。

4.2018年3月30日，最高法院裁定驳回肖某君等七人的再审申请。

分析最高法院在本案中的裁判思路，最高法院根据申请人的再审依据和事实理由审查申请人的请求是否应予以支持。

本案中，肖某君等七人的再审请求是：

1.撤销另案判决中三店农场、台商管委会对东鑫公司开发案涉房产享有所有权的判项。

2.改判确认申请人肖丽君等七人的房产所有权。

3.本案一、二审、再审诉讼费用由被申请人承担。肖某君等七人的再审依据是：民事诉讼法第二百条第二项、第八项及民诉法解释第四百二十二条。

最高法院依据肖某君等七人的再审依据、再审事实和理由认为，该七人的再审事实并不符合再审依据的适用条件。理由是：

最高法院认为，该七人若依据第三人申请再审的法律依据申请再审，按照规定必须满足该七人为另案必要共同诉讼当事人的条件。但是，根据对该七人的再审事实审查可以看出，该七人与东鑫公司之间的权利义务关系为房屋买卖合同法律关系；而必要共同诉讼的当事人必须满足诉讼标的同一的条件，即肖某君等七人与东鑫公司之间的法律关系必须与另案三店农场和台商管委会等与东鑫公司之间的法律关系相同且共同。但是，另案三店农场和台商管委会等与东鑫公司之间的法律关系系基于合作开发合同、拆迁安置补偿、商品房买卖合同关系产生争议的法律关系，明显与肖某君等七人与东鑫公司之间的房屋买卖合同法律关系不同。

基于此，最高法院认为，肖某君等7人再审申请的事实和理由不符合法律和司法解释的规定，故裁定驳回。

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

一、本案肖某君等7人的败诉原因——不是必要共同诉讼当事人

民诉法第二百条第一款第八项规定，即“无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的” 人民法院应当再审。民诉法司法解释第四百二十二条第一款规定：“必须共同进行诉讼的当事人因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由未参加诉讼的，可以根据民事诉讼法第二百条第八项规定，自知道或者应当知道之日起六个月内申请再审，但符合本解释第四百二十三条规定情形的除外。”

本案肖某君等7人便是依据民诉法第二百条第一款第八项、民诉法司法解释第四百二十二条第一款规定向法院申请再审。可惜的是，肖某君等7人并未清晰地理解该条文以及作为第三人申请再审的条件，这是本案肖某君等7人败诉的最主要原因。具体分析如下：

首先，肖某君等7人错误认识第三人申请再审的条件。这里的第三人必须是共同诉讼当事人，且因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由未参加诉讼的第三人。所以，第三人申请再审必须满足的条件之一就是必须为共同诉讼的当事人。

其次，如何认定必要共同诉讼当事人，需以准确区分普通共同诉讼和必要共同诉讼为前提。

1.普通共同诉讼，是指诉讼标的同种类，其本质上是若干个独立的权利义务关系。经典举例：1辆车撞了10人，这里存在10个相同且独立的侵权法律关系。此时，受侵害人可以单独提起诉讼，也可以共同提起诉讼。法院可以单独审理，也可以合并审理。

2.必要共同诉讼，是指诉讼标的同一，其本质是仅有一个诉讼标的，只有一个共同的法律关系。经典举例：10个人共同推翻一辆车，这里只有1个不可分的侵权法律关系，属于必要共同诉讼。

针对共同诉讼进行进一步举例说明：保证合同纠纷中，债权人向保证人和被保证人一并主张权利的，属于共同诉讼，人民法院应当将保证人和被保证人列为共同被告；挂靠（权利人主张挂靠方、被挂靠方都要承担责任的，挂靠方、被挂靠方应列为共同被告）；个体工商户（营业执照上登记的经营者和实际经营者不一致的列为共同被告）；个人合伙的全体合伙人列为共同被告；企业法人分立的，分立后的法人承担连带责任，分立后的法人列为共同被告；企业法人未经清算即注销，企业股东、发起人列为共同被告；借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同或者银行账户，借用方与出借方承担连带责任，列为共同被告；追索赡养费的案件中，应当将所有的赡养义务人列为共同被告；遗产继承纠纷中，部分继承人起诉其他继承人未作放弃实体权利的，应当将其他继承人列为共同被告等法定情形。

最后，本案肖某君等7人和东鑫公司争议与三店农场、台商管委会与东鑫公司争议，诉讼标的并非同一。本案中，东鑫公司与三店农场、台商管委会之间争议的诉讼标的是基于合作开发合同、拆迁安置补偿、商品房买卖合同产生的法律关系，而肖某君等七人与东鑫公司之间争议的诉讼标的是基于房屋买卖合同产生的法律关系。两个法律关系中涉及的诉讼标的物存在部分重合，但是诉讼标的物的部分重合并不等于诉讼标的相同或重合。因此，本案再审申请人肖某君等七人与另案各方当事人均未处于同一法律关系中，各方诉讼标的不同一，再审申请人肖某君等七人不属于另案共同诉讼的当事人。再审申请人肖某君等七人不符合以第三人身份提起再审的条件，法院应裁定驳回其再审申请。

二、本案肖某君等7人正确的救济程序选择——提出执行异议后申请再审

案外人认为执行标的错误，原判决错误时正确的救济途径应该是：首先，以案外人身份就执行行为存在错误向执行法院提起执行异议。其次，民诉法第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”民诉法解释第四百二十三条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对驳回其执行异议的裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审。”因此，如执行法院经过形式审查后驳回其执行异议的，肖某君等7人案外人可依法向作出原判决的法院申请再审。

三、案外人认为执行标的错误但不涉及执行依据的，可通过案外人异议之诉救济

首先，以案外人身份就执行行为存在错误向执行法院提起执行异议。其次，根据民诉解释第三百零四条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。”民诉法解释第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”因此，如执行法院经过形式审查后裁定驳回其执行异议的，肖某君等7人可依法提起案外人执行异议之诉。本案中，肖某君等7人要求确认房屋归其所有，实际上是否定认定案涉房屋归三店农场、台商管委会所有的判决，与执行依据相关，因此肖某君等7人不能通过执行异议之诉程序寻求救济。

四、对于购房人而言，遇到此类情况务必聘请专业律师团队，精准选择救济程序、精准打击案件“痛点”，才是真正的取胜之道。

2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第三百零五条 案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。

第四百二十二条第一款 必须共同进行诉讼的当事人因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由未参加诉讼的，可以根据民事诉讼法第二百条第八项规定，自知道或者应当知道之日起六个月内申请再审，但符合本解释第四百二十三条规定情形的除外。

第四百二十三条 根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对驳回其执行异议的裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审。

《肖某君、张某琳所有权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申601号】