金融二叉树 作者：金融二叉树
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发改委发布的〔2021〕958号通知（《国家发展改革委关于进一步 做好基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）试点工作的通知》）将保障性租赁住房（包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）纳入试点项目。
近年来，由于我国城镇化的加速推进，大中型城市外来人口数量激增，这些地区的住房需求也在不断地攀升，虽然对房价的调控从未间断，但是相对高昂的房价，也超出了很多购房者的承受范围。为了更好的解决中低收入者的住房问题，国家大力推行保障房项目，保障性住房不仅与人民生活水平更与社会的稳定息息相关。
保障房的建设资金主要来源于地方政府和银行信贷，一定程度上限制了规模的扩大，为了更好的适应保障房建设所需投入的资金量大、成本回收期长以及投资回报率低等特点，ABS应运而生，此前发行的保障房ABS多为租赁资产ABS，债权转让模式，且多增加一层信托计划作为SPV来解决现金的稳定性和可预测性。
但是以租赁为主的保障房ABS仍然没有解决保障房相关企业，需要盘活存量资产，释放不动产的价值和流动性的需求。而公募REITs可以很好的解决这个问题，保障性住租赁房公募REITs的出现，不仅能针对性的解决住房问题，还有助于推动住房租赁的结构性改革。但是保障性住租赁房公募REITs也有一个难点就是如何平衡收益率。
要更好的平衡收益率，就要选取适合的保障房项目，加以配合“优惠”的税收政策。我国保障房体系主要分为廉租房、公租房（2014年后廉租房与公租房并轨运行）、经济适用房、限价商品房和棚户区改造安置住房。与其他几种相比，公租房是租赁性住房，“保障性”突出，但是公租房相对较低的租金，也导致收益率达到发行公募REITs标准的难度。另一方面，较低的租金需要加以“优惠”的税收政策辅助，才能更好的达到收益率的要求。
那么保障性住租赁房公募REITs还应该重点关注哪些呢？
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首先我们来看一下公募REITs的项目筛选标准：
1、基础设施项目权属清晰、资产范围明确，发起人（原始权益人）依法合规拥有项目所有权、特许经营权或运营收费权，相关股东已协商一致同意转让。
2、发起人（原始权益人）、基金管理人、基础设施运营管理机构近3年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面无重大违法违规记录，项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题。
3、原则上经营3年以上，现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。
4、基础设施运营管理机构具备丰富的同类项目运营管理经验，配备充足的运营管理人员，公司治理与财务状况良好，具有持续经营能力。
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结合公租房呈现的一些特征：
第一，公租房最主要的特征是具有保障性，所以是准公共物品。公租房主要是一种保障住房困难人群的产品，它主要是由政府提供，而不是由市场提供的特殊产品。
第二，正因为公租房是准公共物品，不是由市场提供的一般产品，所以需要获得政策的支持。政府建设收购公租房满足住房困难人群的居住，是为了政府的社会责任，而不是为了盈利，所以公租房必须有国家的政策支持才可以。
第三，租赁性。这是公租房区别于原来的经济适用房、限价商品房的核心特征。经济适用房、限价商品房是为住房困难人群提供有产权的住房，公租房则是提供给住房困难人群没有产权的住房。这也符合租售并举、以租为主的政策。
与普通的ABS项目相比，保障性住租赁房公募REITs需要定期分红，更加需要现金流的稳定性，而与其他资产类型公募REITs相比，保障性住租赁房公募REITs的收益相对较低，则更依赖于物业经营管理水平。
但是与其他租赁市场相比，公租房因为价格较低，一般处于供不应求的状态，出租率很高，且具有一定的可持续性。但是由于公租房新老项目及地区分布也会造成租金不平衡的问题。
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下面我们来看一下几个热点城市的租金规定
以北京市为例，北京市租金定价标准一般为周边商品房租金的80%，租金一般为三年调整一次。但是随着房价的增长，往后在推移5年，公租房租金就可能变为周边商品房租金的60%甚至更低。
这就导致一些问题出现:第一，老项目租金定价低，新项目租金定价高，因为新项目是根据周边商品房最新的租金定价的；第二，老项目一般区位、交通、生活、医疗及教育等配套比新项目好，但租金却比新项目低，导致租金倒挂；第三，老项目配套设施完善，租金低，新项目配套匮乏却租金高，导致交通便捷、配套完善的老项目房源供不应求，交通不便、缺乏配套的新项目房源入住率低，甚至有些房源长期空置。
这样就会出现一种情况，选择老项目入住率高，但是租金低；选择新项目租金高，但是入住率低。而保障性租赁住房公募REITs对收益率的要求就很高，这就导致，如何选择合适的物业成为一道难题。
但是随着国家对保障房建设规划的加强及投入力度的加大，以及交通等基础设施不断完善，公租房的配套设施也在逐渐加强，一些之前存在一定空置率的公租房，也逐渐变得供不应求。租金的稳定性配合物业的有效的经营管理，是可以满足公募REITs对收益率的要求。
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除了收益率的部分还有一块需要重点关注的就是税收。
财政部、国家税务总局发布的《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》规定：
（1）对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税。
（2）对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税。
（3）对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。
（4）对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
（5）企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除，超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。
个人捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。
（6）对符合地方政府规定条件的城镇住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。
（7）对公租房免征房产税。对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税、房产税优惠政策。
2021年6月18日召开的国务院常务会议明确，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税。对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。
税收一直是公募REITs最关键的一环，租赁住房税收制度越来越完善，有利于促进保障性租赁住房公募REITs的推进。
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