房产大象 作者：云峰象象
来源：房产大象
要想富先修路，要买房看交通！可以说想富想买房是眼下国人最迫切的要求了。8月3日，国家发展改革委批复粤港澳大湾区城际铁路建设规划，同意在粤港澳大湾区有序实施一批城际铁路项目。象象昼夜加班为你整理“轨道上的大湾区”房产投资策略，探索最新湾区城际铁路规划下的新一波房产投资的机会。
规划目标
近期到2025年，大湾区铁路网络运营及在建里程达到4700公里，全面覆盖大湾区中心城市、节点城市和广佛、深莞惠、珠中等重点都市圈。远期到2035年，大湾区铁路网络运营及在建里程达到5700公里，覆盖100%县级以上城市。
在重点枢纽布局方面，广州枢纽布局以广州、广州东、广州南、佛山西、广州白云（棠溪）站为主，广州北、南沙、新塘站为辅的“五主三辅”枢纽。深圳枢纽布局以深圳北、西丽、深圳站为主，深圳东、福田、深圳机场、深圳坪山站为辅的“三主四辅”枢纽。珠西地区布局以江门、珠海鹤洲、中山北站为主，珠海、中山、蓬江、横琴站为辅的“三主四辅”枢纽。此外，规划布局鱼珠、东莞西、惠州、肇庆东、珠三角新机场站等枢纽场站。
近期建设
根据获批规划，粤港澳大湾区近期建设项目总投资约4741亿元，资本金比例50%、计2371亿元。近期规划建设13个城际铁路和5个枢纽工程项目，总里程约775公里。
其中，2022年前启动深圳机场至大亚湾城际深圳机场至坪山段、广清城际北延线等6个城际铁路项目和广州东站改造工程等3个枢纽工程建设，规划建设里程337公里。
待相关建设条件落实后，有序推进塘厦至龙岗、常平至龙华等7个城际铁路项目和广州站改造工程等2个枢纽工程实施，规划建设里程438公里。
其中，涉及深圳的城际线路有5条，分别为深惠城际前海段、深圳机场至大亚湾城际深圳机场至坪山段、穗莞深城际南延线、塘厦至龙岗城际以及常平至龙华城际。
涉及东莞有5条城际轨道，其中4条近期建设，1条远期规划，分别为：塘厦至龙岗城际、常平至龙华城际、中南虎城际、佛山经广州至东莞城际、深莞增城际。
涉及惠州的3个项目分别是：深惠城际前海保税区至惠城南段（含大鹏支线）、深圳机场至大亚湾城际深圳机场至坪山段、莞惠城际小金口至惠州北段，里程达211公里，总投资共1259亿元，将在2022年前启动建设。
涉及中山的：中南虎城际中山至塘厦段、南沙至珠海（中山）城际等项目工程实施。其中，南沙至珠海(中山)城际项目投资486亿元，里程79公里，主要途经南沙、中山、珠海。该项目明确将在建设条件落实后有序推进。
涉及广佛的，广佛地铁28号线该线路全长107公里，总投资953亿元，是表内造价最高的轨道项目。南海区将继续推进“六纵六横”快速路网和轨道交通项目建设。广州枢纽布局以广州、广州东、广州南、佛山西、广州白云（棠溪）站为主，广州北、南沙、新塘站为辅的“五主三辅”枢纽。规划布局鱼珠、东莞西、惠州、肇庆东、珠三角新机场站等枢纽场站。
象象解读
轨道所到之处，必有财富。
在原有的城际轨道交通网规划基础上，进一步加大城际铁路建设力度，做好与 大湾区内高铁、普速铁路、市域（郊）铁路等轨道网络的融合衔接，形成“轴带支撑、极轴放射”的多层次铁路网络，构建核心都市圈内半小时通达、主要城市间1小时通达、主要城市至广东省内地级城市2小时通达、主要城市至相邻省会城市3小时通达的交通圈，打造“轨道上的大湾区”是规划的目标和我们要完成的迫切任务。
对于房产而言，老实说，大湾区房价差别有点大。深圳等核心城市部分热点区域破十万大关，而有些城市则冷冷清清，房地产对经济的拉动作用则味如嚼蜡、形同鸡肋。轨道交通在拉动房价方面效应世人皆知，轨道所到之处价格就有上升空间。而随着大湾区半小时生活圈的形成，早点埋伏于通勤便利之处则可获得一波收益仍时投资的不二之选，这是最近临深的惠州、南沙、中山、东莞火热的原因之一，你下一步要淘一淘轨道交通房吗？
广东省发展改革委：
你委《关于报送<粤港澳大湾区（城际）铁路建设规划>（送审稿）的请示》（粤发改交通〔2019〕185号）等文件均悉。经研究，现批复如下：
（一）规划目标。
按照科学布局、统筹衔接、创新发展、支撑引领的原则，在继续实施并优化原珠江三角洲地区城际轨道交通网规划基础上，进一步加大城际铁路建设力度，做好与大湾区内高铁、普速铁路、市域（郊）铁路等轨道网络的融合衔接，形成“轴带支撑、极轴放射”的多层次铁路网络，构建大湾区主要城市间1小时通达、主要城市至广东省内地级城市2小时通达、主要城市至相邻省会城市3小时通达的交通圈，打造“轨道上的大湾区”，完善现代综合交通运输体系。近期到2025年，大湾区铁路网络运营及在建里程达到4700公里，全面覆盖大湾区中心城市、节点城市和广州、深圳等重点都市圈；远期到2035年，大湾区铁路网络运营及在建里程达到5700公里，覆盖100%县级以上城市。
（二）近期建设安排。
规划建设13个城际铁路和5个枢纽工程项目，总里程约775公里（见附件1），形成主轴强化、区域覆盖、枢纽衔接的城际铁路网络。其中，2022年前启动深圳机场至大亚湾城际深圳机场至坪山段、广清城际北延线等6个城际铁路项目和广州东站改造工程等3个枢纽工程建设，规划建设里程337公里；待相关建设条件落实后，有序推进塘厦至龙岗、常平至龙华等7个城际铁路项目和广州站改造工程等2个枢纽工程实施，规划建设里程438公里。
（三）重点枢纽布局和衔接方案。
粤港澳大湾区城际铁路与高铁、干线铁路通过枢纽换乘实现互联互通，与都市圈市域（郊）铁路、城市轨道交通在枢纽场站换乘衔接。广州枢纽主要场站间通过城际铁路环线和城市轨道交通连通，其余枢纽内各场站间通过城市轨道交通等方式实现连通。
客运枢纽总体布局。构建粤港澳大湾区内层次分明、分工合理、衔接高效的铁路客运枢纽体系，促进对外交通、城际交通和城市交通便捷衔接换乘。广州枢纽布局以广州、广州东、广州南、佛山西、广州白云（棠溪）站为主，广州北、南沙、新塘站为辅的“五主三辅”枢纽。深圳枢纽布局以深圳北、西丽、深圳站为主，深圳东、福田、深圳机场、深圳坪山站为辅的“三主四辅”枢纽。珠西地区布局以江门、珠海鹤洲、中山北站为主，珠海、中山、蓬江、横琴站为辅的“三主四辅”枢纽。此外，规划布局鱼珠、东莞西、惠州、肇庆东、珠三角新机场站等枢纽场站。
2. 重点枢纽衔接方案。按照城际铁路引入中心城区、干线铁路便捷衔接的思路，结合重点枢纽相关主辅枢纽场站的功能定位和能力，确定重点枢纽场站线路衔接方案（见附件2）。其中，珠海鹤洲站、肇庆东站衔接近期实施的珠海至肇庆高铁，珠三角机场站衔接近期实施的南宁至玉林铁路至广湛铁路连接线。
3. 与港澳口岸衔接方案。深圳市与香港特别行政区近期通过既有京九铁路、广深港高铁实现互联互通。珠海市与澳门特别行政区在珠海站、横琴站实现高铁、城际铁路与澳门轻轨衔接，做好各口岸与城际铁路站点之间的连接规划，支持粤澳新通道（青茂口岸）连接通道与广珠城际铁路在珠海站内连接，促进澳门融入国家铁路网络。
三、项目投资估算和融资方案
近期建设项目总投资约4741亿元，资本金比例50%、计2371亿元，由广东省和项目沿线地方使用财政资金等出资，并按照市场化原则，积极吸引社会资本参与。资本金以外资金通过银行贷款等方式解决。
四、下一步工作要求
由广东省会同有关方面负责组织规划实施，做好以下工作：
（一）科学把握项目建设时序。坚持量力而行、尽力而为、效益优先，严格按照规划批复要求落实项目资金，综合考虑区域发展需要和客流需求，稳妥把握项目建设节奏，具备条件后方可开工建设。积极推进投融资改革，涉及财政出资的应分年度纳入地方财政预算支出计划，规范开展社会资本合作，加强企业出资能力审核，科学规划、积极推进站场综合开发，盘活资产资源，将获得的收益优先用于铁路建设运营。
（二）做深做细项目建设方案。建立健全项目前期工作协调协商工作机制。高标准高质量做好项目可行性研究论证，根据城际铁路功能定位，加强客流预测，科学确定线路方案、主要建设标准。加大装备技术、控制系统等自主研发力度和应用。涉及环境敏感地区的建设项目，要优化线路走向，并按照相关规定和程序报主管部门批准。涉及与干线铁路衔接的枢纽工程项目，要加强与铁路企业沟通衔接，尽早稳定建设方案，形成一致后推进实施。
（四）加强交通一体化衔接。依据国土空间规划，统筹做好与综合交通规划以及干线铁路、重点都市圈市域（郊）铁路、城市轨道交通等规划对接，加强各种交通方式有效衔接，积极培育客流，促进各种轨道交通融合发展，同步建设城市配套设施，实现无缝衔接、零距离换乘。结合枢纽建设，形成“站城一体”的城市综合体。
（五）强化质量安全稳定各项措施。落实工程质量和施工安全各项要求，严把项目设计、施工、验收等各环节，加强对项目建设全过程的质量安全监督管理。切实做好社会稳定风险防范化解措施，落实好属地政府主体责任，依法依规、主动作为，加强沟通、扎实做好群众工作。
（六）积极探索创新体制机制。坚持服务至上、方便乘客的理念，以公交化运营、一体化管理、一站式服务为目标，努力探索多元化、有序竞争的运营模式。按照资源共享、互利共赢原则，支持铁路企业通过委托运营、购买服务等方式参与城际铁路运营。积极支持城市轨道交通企业开展城际铁路运营试点，及时总结经验成效，适时推广实施。
（七）对列入本规划的近期建设项目，由广东省会同有关方面按照现行权限审批（核准），批复文件及时抄送我委。加强对项目的跟踪监测，适时向我委报告规划实施进展情况。
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