一、扎实推动共同富裕，房地产税立法改革势在必行

2021年10月15日，国家主席习近平发表的重要文章《扎实推动共同富裕》。文章指出……要强化行业发展的协调性，加快垄断行业改革，推动金融、房地产同实体经济协调发展……要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入……要完善住房供应和保障体系，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举，因城施策，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给，重点解决好新市民住房问题……在依法保护合法收入的同时，要防止两极分化、消除分配不公。要合理调节过高收入，完善个人所得税制度，规范资本性所的管理。要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。要加大消费环节税收调节力度，研究扩大消费税征收范围。

根据中信证券研究分析，扎实推动共同富裕，需要稳定健康的房地产市场。从共同富裕的角度看，需要让更多人群享受到居民住房财产性收入的好处；需要以保障性租赁住房供给托底困难人群；也需要以稳妥的房地产税个别区域试点，避免两极分化。实现共同富裕，中国需要一个稳定和公平的房地产市场。另外，根据申万宏源研究分析表示：（1）房地产税或是实现共同富裕的有效手段之一，并且是稳定市场中的共同富裕，而在目前房地产市场下行风险加剧背景下，房地产税对于市场量价将有进一步负面影响，并参考国际案例，房地产税的推出往往也都在市场上行周期、而非下行周期;（2）本次《扎实推动共同富裕》中也提及了“要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入”，上述财产性收入大多与房地产市场挂钩，因而房地产市场健康稳定发展又是前提条件。因而，我们认为目前房地产市场下行风险加剧阶段推房地产税时机并不成熟，目前更应强调的是维护房地产市场健康稳定发展。

二、银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款；经营用途贷款违规流入房地产领域的问题得到了有效的遏制

2021年10月21日在国新办举行的三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会上银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞对记者提问的“近期银保监会在这方面所做的一些工作和下一步的打算”，表示：

第一，督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度，房地产贷款增速稳中趋缓。

第二，保障好刚需群体信贷需求。在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。

第三，因城施策，指导派出机构配合地方政府做好房地产调控，促进各地房地产市场平稳健康发展。

第四，严肃惩治违法违规行为。我们会同住建部和人民银行联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，指导各地开展专项排查，做好违规问题的整改问责，经营用途贷款违规流入房地产领域的问题得到了有效的遏制。持续四年开展全国性房地产专项检查，对发现的违规行为依法进行处罚。

第五，稳妥做好对住房租赁市场的金融支持。加大对保障性租赁住房支持力度，研究细化金融支持措施，会同人民银行推进房地产投资信托基金试点。

在党中央、国务院的坚强领导下，房地产调控工作取得了积极的成效，基本实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。下一步，银保监会将继续贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，指导银行保险机构准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融监管政策的连续性、稳定性，促进房地产市场平稳健康发展。按照市场化、法治化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。

更多内容请参考国新办官网：

http://www.scio.gov.cn/xwfbh/xwbfbh/wqfbh/44687/47238/wz47240/Document/1715054/1715054.htm

三、三季度金融数据发布会谈地产信用风险、美元债违约事件等，对房企信贷收缩总结为市场化行为，未来会逐步回归合理区间 

2021年10月15日，人行举行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会，发布会上对个别大型房企风险问题及影响、部分金融机构对“三线四档”融资管理规则执行的误解、房地产企业债券违约等风险事件的影响等进行了回复。相关内容如下：

日本经济新闻：今年的中国金融稳定报告强调“房地产贷款集中度管理制度已经进入常态化实施阶段”。最近很多城市的楼市降温了。经济增速也在放缓。请问如果今后经济增速进一步放缓，央行有可能对房地产信贷管理暂时放松吗？

邹澜：十九大以来，中央坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，加快建立房地产长效机制，在防范化解房地产“灰犀牛”风险、实现房地产市场平稳健康发展的同时，也有力推动了中国经济结构转型和高质量发展，降低了整体金融风险水平。中央关于房地产调控的战略和方针，是我们做好房地产金融工作的长期遵循。

从数据上看，今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。近期，个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。这种短期过激反应是正常的市场现象，2019年包商银行出险、去年永煤和华晨债务违约后，在同业市场和信用债券市场也发生过类似现象。

此外，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

针对这些情况，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

彭博新闻社：恒大集团的债务危机引起了国内外投资者的广泛关注，我们想问中国央行怎么看房地产的企业面临的信用风险？是否担心会引发系统性的风险？

邹澜：恒大集团资产总规模超过2万亿元，其中房地产开发项目约占60%，涉及到1000多家作为独立法人的项目子公司。近年来，这家公司经营管理不善，未能根据市场形势变化审慎经营，反而盲目多元化扩张，造成经营和财务指标严重恶化，最终爆发风险。

恒大集团总负债中，金融负债不到三分之一。债权人也比较分散，单个金融机构风险敞口不大。总体上看，其风险对金融行业的外溢性可控。

目前，相关部门和地方政府正在按照法治化、市场化原则，依法依规开展风险处置化解工作，督促恒大集团加大资产处置力度，加快恢复项目建设，维护住房消费者合法权益。在此过程中，金融部门将配合住房城乡建设部门和地方政府，做好项目复工的金融支持。

恒大集团的问题在房地产行业是个别现象。经过近几年的房地产宏观调控，尤其是房地产长效机制建立后，国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳，大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好，房地产行业总体是健康的。

香港经济导报：我们注意到近期不少房地产企业海外美元债券价格出现下跌，请问央行对此持什么态度？

邹澜：近期，受个别房地产企业债券违约等风险事件的影响，境外房地产企业美元债价格出现了较大幅度的下跌，这是市场在违约事件出现后的自然反应，历史上也有很多案例。比如说，前段时间华融集团出现风险后，市场避险情绪急剧上升，连带其他资产管理公司的股价、债券价格也都出现下跌，再融资困难，随着8月华融成功引入战投，境外债券折价快速收窄，市场情绪得以恢复。

目前，相关部门已关注到境外房企美元债市场的变化，将敦促发债企业及其股东，严格遵守市场纪律和规则，按照市场化、法治化原则，妥善处理好自身的债务问题，积极履行法定偿债义务。

我们也注意到，一些中资房地产企业已经开始回购境外债券，这体现了企业对自身发展前景的信心，预计对于缓解市场紧张情绪、恢复市场信心将起到积极作用。

根据中信证券分析研究表示，央行首次定调恒大问题，有助于控制房地产信用风险外溢。央行表态恒大问题是经营管理不善、盲目多元化，是财务指标严重恶化，并不是资金调度的暂时困难，并把恒大和大多数房地产开发企业区别开来。这有助于淘汰低水平经营的企业，避免金融资源被不当占用，反而有助于信用风险的平息。我们相信，无论从少数股东权益、应收账款等财务指标看，还是从盲目多元化经营记录看，恒大都是严重背离审慎经营原则的个例，不代表中国房地产市场的主流。房地产金融政策兼顾长期定力和逆周期调节。央行指出，在坚持房地产调控战略和方针的前提下，三道红线不能误读为对红档企业停贷，要支持正常合理的项目开发。房价回稳的城市，房贷供求关系将回归正常。我们相信，这说明后期监管将适度加大合理的住房开发贷和按揭贷款投放，克服金融系统过度收缩的倾向，保证房地产市场平稳发展和信用系统运转。关注地产美元债市场动荡，尊重市场规则，肯定企业自救行为。央行表示注意到地产美元债市场的变化，并称将尊重市场规律，肯定了部分企业回购境外债券的行为。我们认为，这有利于境内外投资者信心的恢复。信用风险有待时间化解，系统性金融风险防线牢固。我们认为，监管的目标不是保护某一家地产企业，而是保护金融系统安全和购房人权益。我们相信，后续仍有可能出现个别经营管理不善的地产企业风险暴露。但从中央到地方，有数量繁多的托底政策可供选择。我们坚信，基本面还会继续向下一段时间，但市场不会陷入房地价螺旋下降、企业持续爆雷的局面。我们坚信，房地产金融体系不存在系统性风险。

根据申万宏源研究表示，此次央行表态金融机构误解“三线四档”规则，造成原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，并要求保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展；并且叠加央行9 月底连续两次强调“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”；预计后续信贷政策将触底回暖，融资环境有望改善。此外，在 9 月底央行的连续积极表态之后，多个城市的房贷利率出现回调，10 月后广州、佛山、成都等地房贷利率均有下滑，个别城市按揭放款速度略有加快，居民信贷边际宽松，利于减少居民购房压力，提升需求端景气度。

四、恒大风险是个案风险，要保护好已购房消费者的合法权益；房地产合理的资金需求正在得到满足，健康发展整体态势不会改变

易纲行长在2021年G30国际银行业研讨会就记者提问的“随着恒大事件的不断发酵，中国人民银行和中国政府是否认为有必要采取措施避免发生系统性风险？能否仅靠私营企业购买恒大债券来代替中国央行和当局采取更多措施”？回复称，近期恒大的情况引发了较多关注。恒大是一家房地产公司，目前的主要风险是到期债务未能偿还，部分工地停工，已预售的房产按时交付有不确定性。总体而言，恒大风险是个案风险。应对措施方面，我们一是要避免恒大的风险传染至其他房地产企业。二是要避免风险传导至金融部门。恒大负债约3000亿美元，其中有三分之一是金融负债，债权人分散，还有抵押物，总体上恒大事件对金融行业的外溢性可控。我们应对恒大事件的原则是，严格按照法律规定的受偿顺序，充分尊重并保护债权人和产权人的合法权益。在此过程中，尤其是要保护好已购房消费者的合法权益。我们将坚持法治化的原则，确保所有债权人和利益相关方的正当合法权益得到公平对待。总体而言，有信心能把风险控制在一定范围，避免发生系统性风险。

2021金融街论坛年会10月20日在京开幕，刘鹤副总理表示：金融系统要进一步主动担当作为。更好服务实体经济，做好货币政策调节，加大对民营经济、小微企业等的融资支持......统筹做好金融风险防控，实现防风险和稳发展的动态平衡。目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

央行副行长、国家外汇局局长潘功胜在2021年金融街论坛年会上的讲话《量化宽松政策：退出和外溢》表示，近期我国的房地产市场及相关的金融市场出现一点波动，这是市场主体在个别企业违约事件出现之后的应激反应。在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。十九大以来，按照中央确定的方针政策，实施对房地产市场的宏观调控，建立长效管理机制，房地产市场金融化、泡沫化的势头得到遏制，房地产市场地价、房价、预期保持平稳，房地产行业总体健康发展。下一步，金融部门将积极配合住房城乡建设部和地方政府坚定的维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

五、9月土地累计购置面积、房屋新开工面积、房地产投资额增速均“由正转负”，房地产增加值两年平均增长4.8%，比上半年回落1.3个百分点，总体看对经济影响有限

2021年10月18日，国家统计局数据显示，9月份我国房地产投资额为1.45万亿，同比增速为-3.47%，增速“由正转负”，进入实质性下降阶段。9月份土地累计购置面积为1.37亿平方米，同比增速为-8.5%；房屋新开工面积15.29亿平方米，同比增速为-4.5%。国家统计局新闻发言人就2021年前三季度国民经济运行情况答记者问中表示：……前三季度，全国商品房销售面积同比增长11.3%，两年平均增长4.6%，比1-8月份回落1.3个百分点。房地产开发投资同比增长8.8%，两年平均增长7.2%，比1-8月份回落0.5个百分点。7、8月份，70个大中城市的房价涨幅也整体上趋于回落。下一阶段，随着多主体供应、多渠道保障，购租并举住房制度不断完善，市场主体趋于理性，房地产市场有望保持平稳发展……前三季度，房地产增加值两年平均增长4.8%，比上半年回落了1.3个百分点，总的看影响有限。

根据中信证券的研究表示：销售表现持续低迷。9 月商品房销售面积、销售金额分别同比下降 13.2%及15.8%。从样本企业、样本城市销售数据看，增速也达到数年来新低。销售疲软有三个原因：（1）按揭投放不足，2021Q3 新增居民户中长期贷款同比下降 28.3%。（2）购房者开始担心开发企业履约能力，9 月低信用等级公司销售明显更差。（3）房价调整冲击销售。房价失去向上弹性，居民配置房地产会出现系统性下降。企业信用风险正在厘清。9 月开发企业到位资金同比下降 11.2%，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款分别下降 25.0%、9.8%、6.8%。开发企业信用风险还在发酵中，不排除还会有违约案例。政策的预期拐点已经出现，信用风险正在厘清。房地产投资持续下滑。9 月看，开发投资同比下降 3.5%。房地产投资下降有两个原因：（1）基本面制约，企业拿地谨慎，即使是绿档企业在三季度的投资都表现出克制姿态。（2）拿地减少，新开工下降，现金流压力传导到建安开支管控，影响企业建安投资。我们判断，企业的新开工在全面将保持负增长，而竣工面积的增速有望维持在高位，房地产投资增速将持续下行。

六、住建部拟加强预售资金监管，预售资金监管合规化，短期在保交付前提条件下有一定放松需求

2021年10月16日，根据财联社报道，住建部拟加强预售资金监管，目前文件正在起草中，现阶段正要求各地方住建部门汇报相关意见及建议。根据申万宏源研究表示，预售资金监管合规化是长周期考量，短期在保交付前提条件下有一定放松需求。由于恒大资金风险以及接连停工出现，年初以来广州、西安、重庆、无锡等多个城市已对预售资金监管从严，“节点管理”监管更加细化；比如 9 月 22 日重庆对所有房企全部采用最高比例进行监管。我们认为，预售资金监管合规化将是一大趋势，旨在防范房企建设资金挪为他用问题，充分保障交房工作，但短期内确实会增加房企资金端压力。住建部拟加强预售资金监管的消息也是更长周期维度的考量，目的在于推进房地产行业长期稳健经营。我们判断，后续预售资金监管调控方向是合规化，在保交付基础上有一定放松预期，比如 10 月 9 日哈尔滨“十六条”新政中提及加快预售资金返还。

七、系统重要性银行名单出炉，监管框架完善，整体压力可控，防范“大而不能倒”的风险

2021年10月15日，央行发布我国系统重要性银行名单，基于2020年数据，评估认定了19家国内系统重要性银行，包括 6 家国有行、9 家股份行和 4 家城商行。按系统重要性得分从低到高分为五组：第一组包括平安、光大、华夏、广发、宁波、上海、江苏、北京 8 家银行；第二组包括浦发、中信、民生、邮储 4 家银行；第三组包括交行、招行、兴业 3 家银行；第四组包括工行、中行、建行、农行 4 家银行；暂无银行进入第五组。同期，央行会同银保监会联合发布《系统重要性银行附加监管规定（试行）》（下称“《附加监管规定》”），将系统重要性银行分为五组，第一组到第五组的银行分别适用0.25%、0.5%、0.75%、1%和1.5%的附加资本要求，该监管要求将于12月1日起实施。根据天风证券的分析表示，附加监管要求设置温和，入选银行整体资本压力不大，明确恢复与处置计划，防范“大而不能倒”的风险。

八、穆迪一次性下调10余家房企评级；惠誉将26家开发商列入评级观察名单；今明两年境外美元债进入集中还债期

2021年10月18日，穆迪一次性下调绿地、阳光城、富力、领地、中梁、祥生、中南、合生创展等10余家内房企评级。穆迪在多份评级报告中均表示，主要是考虑到离岸债券资本市场的动荡以及近期在岸和离岸债券价格的下跌，公司将不太可能以合理资金发行新的境内和境外债券，以便在未来6-12个月为其到期债务进行再融资，因此公司可能会使用内部现金偿还债务，这将减少未来12-18个月可运营的资金。穆迪同时指出，以上房企的合同销售金额将在未来6-12个月下降，主要是由于融资环境趋紧导致购房者信心减弱，这将削弱公司的营运现金流，进而影响其流动性。

近日，惠誉在一份声明中表示，在修订标准后，将29家中国房地产开发商列入评级观察名单(UCO)，并将在六个月内审查所有列入 UCO内的发行人，相关公司的评级可能会因在其发布新的或修订的标准生效后而有所变化。29家开发商包括中国金茂、富力地产、旭辉控股、佳兆业集团、龙湖集团、融信中国(03301)、融创中国、阳光城集团和禹洲集团等。

根据彭博数据显示，2021年，地产美元债到期规模为599.8亿美元，2022年到期规模为648.2亿美元，而2018年-2020年三年平均年到期规模为309.2亿美元。截至目前，房企债务违约已经超过100家，包括恒大、阳光100中国、蓝光发展、协信远创等多家房企。为维持市场信用，多个房企着手回购美元债，10月5日以来，禹洲、德信、融信、金辉、弘阳等企业披露美元债回购计划，积极救市，以稳定投资人。