雷猴的小号 作者：雷猴哥
来源：雷猴的小号（ID：gh_6f903a861cab）
又是一年人间四月天……
四月除了看樱花，还要看年报。
几百页的年报看起来费事儿啊，
那就看看各家关于年报解读和新闻稿吧。
可是好多文章只挑好的说，
看了等于白看啊！！!
比如——
3月底，万科财报刚出来的几天，各种财报解读满天飞，其中很多报道都提到万科“连续11年现金流为正”。
（图片来源：新浪财经）
如果按照上文一样只看营收和归属于上市公司股东的净利润，万科在2019年交了一份很棒的答卷。然而，营收增速和净利润都创新高的万科，怎么会在今年财报刚出炉的第四天就被汇丰、瑞信等大行下调评级呢？
汇丰认为，万科去年核心利润同比升9%，差过该行及市场预期，且削减派息比率至30%更是令人失望。并且，即使万科管理层希望合同销售能够追上，但很难逆转施工进度缓慢的影响，因此下调其今年核心盈利预测11%至430亿元人民币，目标价相应由37.4港元降至30.6港元。瑞信甚至将万科目标价由35.6港元下调至27.4港元，评级由“跑赢大市”降至“中性”。
打开DM终端的地产板块可以看到，万科近两年的拿地数据都下降，19年拿地总金额比18年减少了15.48%，这反应了万科高层对于公司销售的扩张势头逐渐趋于谨慎。据业内分析，“万科土地储备仅可供未来约2.8年使用，较同行的平均水平短约4年。”
(图片来源：DM终端——地产板块）
另外，万科2020年需要偿还的债券金额也非常高，这跟其他地产商相比，短期债务压力极大。
(图片来源：DM终端——地产板块）
因此，即使万科的年报数据比较好看，也挡不住2020年万科很难的事实。
再来看看“宇宙第一房企”碧桂园。
碧桂园的年报一出来，所有媒体都是一顿夸。确实，近年来在房地产行业资金面持续收紧和“住房不炒”的背景下，碧桂园在2019年依旧实现了增长超10%的全年合同销售金额。去年是碧桂园净经营性现金连续第四年为正，净利润相比前一年增长了26.1%，势头正猛。一个规模极大的龙头企业，能保持如此高的年增长，是非常不容易的。
但是当我们在DM终端地产板块中仔细研究碧桂园在售和待售项目，以及去年一年的拿地分布时会发现，碧桂园的项目主要分布在三四线城市，当前在三四线城市的在售和待售项目占所有项目的57%，去年一年的三四线城市拿地金额占总金额的59%。
(图片来源：DM终端——地产板块）
碧桂园三四线的项目这么多，但总所周知，三四线房价泡沫比一二线城市都大，现在在疫情的影响下，居民消费信心不足，卖房子是难上加难。
一直看好房地产的专家马光远最近发表演讲说，三四线城市房产风险加剧，下跌速度将超过预期。另外，随着棚改货币化安置政策逐渐弱化，三四线的房地产需求已经慢慢降低，碧桂园未来的销售恐怕要花点心思。
全国260多家房企的拿地数据、销售数据、项目分布和融资数据哪里找？
上DM终端，地产板块一探究竟吧。
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