投拓江湖 作者：投拓江湖
来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
受疫情的影响，房地产行业的困难在持续，行业的洗牌效应加剧，房企的破产数量也会迎来一个上升的趋势。
最近一些关于房企破产的文章，在行业广泛传播转载，这预示着地产行业的调整在加剧进行。
根据最高人民法院全国企业破产重整案件信息网，查询的最新消息，截止2月8日，全国二月份已有95家房企破产。
（一）
在此之下，很多地方政府，纷纷出台了一些“救市”措施，让很多人觉得房地产马上就会放松限购限贷，机会来了。
昨日，财政部发表了住房不炒的意见，让很多人大为失望，这证实了我之前发文的预测。
从目前的形势来看，虽然地方政府会在土地款，预售条件等方面进行放松，但是核心的限购限贷等政策，并不会放松。地产行业的困难，并不会很快缓解，行业洗牌，会愈演愈烈。其中一部分严重资不抵债的，会直接走向破产，从而成为法拍资产。
因此，对于广大的地产投资人来说，今年在法拍领域可以多关注一下，作为拿地，出业绩的一个突破口。
（二）
司法拍卖的土地，在价格方面有着巨大的吸引力。一般来讲，为了快速将资产变现，方便用于偿还各种债务，会在市场评估价格的基础上进行打折。
根据2004年最高人民法院公布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》法释〔2004〕16号，其中第八条明确规定：拍卖应当设置保留价，首次拍卖的保留价不得低于市场评估价格的80%，如果流拍后继续拍卖的，保留价不得低于前次保留价的80%。意思就是说，法拍价格最低可以做到八折，再次流拍后可以在前面价格的基础上再八折，后面如果流拍还可以八折，以此类推。
价格方面的优势，是很多房企考虑法拍项目的原因。但是法拍项目相比同样是公开拍卖的招拍挂项目，前期研判的复杂程度要高一下，除了地块问题外，还需要对项目的开发情况，项目公司资产，对外法律关系进行调查。挂网公示以后再研判，基本上是来不及的，因此法拍项目必须要提前获取，工作前置。
（三）
关于税费的问题，法拍项目主要涉及增值税、土地增值税、契税四种。
1、增值税，需要对纳税人的性质，土地取得时间进行区分处理。根据2016年国家税务总局公布的《纳税人转让不动产增值税征收管理办法》，2016年4月3日以前取得的土地，一般纳税人可以采用简易计税法或者一般计税法，2016年5月1日以后取得的项目，只能采用一般计税法。
2、土地增值税。如果相关票据完备的，按照土增税暂行条例，适用四级超率累进税率进行征收。
如果相关票据遗失，或者失真的，按照8%的税率进行核定征收。
3、关于契税，按照3%的税率进行核缴。纳税基数为不含增值税的金额，需要进行换算后，再计算契税。
4、印花税，印花税税率为万分之五，具体依据拍卖成交确认书，或者法院裁定书上确定的金额为计税依据。另外，交易双方均需要分别缴纳万分之五的契税。
5、另外一个就是拍卖服务费的问题，这个跟招拍挂土地的交易服务费适用同样的规则，具体参考各地收费标准。最高人民法院制定的标准是：200万以下的，佣金不超过标的5%；200万至1000万的的部分，佣金不超过标的3%；1000万至5000万的的部分，佣金不超过标的2%；50000万至1亿元的的部分，佣金不超过标的1%；超过1亿元的，不超过标的0.5%。拍卖成功由买受人承担，拍卖失败由申请人承担（一般是破产管理人）。
税费承担的特别之处。因为法拍项目，被执行人（土地所在公司）已经资不抵债且在执行破产程序，失去支付能力，上述的5项税费成本，一般来讲都是由买家承担。这个通常法院在项目的竞拍公告里面，会进行约定，将买卖双方的税费规定为由买家承担。
大家在接触法拍项目的过程中，进行前期测算时，需要将这部分成本先考虑进去，否则后面利润率会有较大差距。
（四）
在缴清土增税、增值税、所得税以后，项目实际取得的价格，为项目的全票价格。这里还会涉及前期已经缴纳的税费，在后期开发过程中，是否会被税务部门作为开发成本认可的问题。
在《土地增值税暂行条例实施细则》第七条中列举了各项可扣除的成本，并未明确禁止不能扣除。而且项目实实在在已经完成了投资，如果不能抵扣，无异于是在进行重复无效的投资。
但有的地方政府是明文规定不能计入和抵扣的，例如广西省。但是广西的做法不具有普遍性，大家在实操中可以根据法无明文禁止即可为的原则，只要地方没有明确禁止，就可以抵扣。
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