赶紧醒醒,总有人对楼市放松不死心

投拓江湖 投拓江湖 作者:投拓江湖
2020-03-16 09:50 1676 0 0
这一轮调控的尽头在哪里?短期利益,同金融稳定的大局来看,高层明显会选择后者,毫无悬念。

作者:投拓江湖

来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

最近各种媒体异常兴奋,一会是湖州降低首付比例,一会又是海南取消了现房销售政策,一会又是哪个地方政府出台了扶持措施。

业界某部分人对政策层面放松楼市的期盼,已经非常急不可待,稍有政策风吹草动就被反复、过度解读,仅仅看媒体的报道,感觉马上就要放松楼市了。

但我要说一句大实话。想楼市放松的人,赶紧醒醒,这只是一厢情愿的设想罢了。坚持不放松,是一些列的考量,并不是短期能改变的

(一)

继续严控房地产的第一个重要原因,就是严防金融系统风险。

2019年11月26日,央行发布了《中国金融稳定报告(2019)》,报告显示2018年我国住户部门贷款余额47.9万亿,同比增长18.2%,只是增速较上年回落3.2%,增速回落证明稳杠杆取得了一定的效果。

住户部门贷款由个人消费贷款、住房贷款和经营性贷款三部分组成,在国内,住房贷款占了大头,约为25.8万亿元。2018年,包括住房贷款在内的住户部门贷款余额,占到了当年GDP的60.4%,也就是大家经常提到的居民综合负债率。在2012年的时候,这个数字还是30%,2015年也才不到40%,可想而知这一轮房地产行情的轮动,大大增加了居民杠杆率。

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数据来源:央行-中国金融稳定报告

60%的综合居民负债,算高了还是低了?对比欧美发达国家,这个数字普遍在70%以上,但是发展中国家阵营,特别是南非、巴西、印度等国,这个数字在20-30%,我们的负债确实高了。这是现在宏观调控,限购限贷坚持“降杠杆,稳杠杆”的核心出发点。

从居民负债的省份对比来看,各省份的居民负债分布极不均衡。排在前列的有浙江、上海、广东、甘肃、福建、北京。这六个省份的居民部门综合负债率占比,都超过了60%。其中浙江、广东、上海三省市的不仅比例高于全国,而且在近几年增长幅度也很大。三省市近三年累加的贷款余额和近四年的贷款增幅,均占占比超过全国的四分之一。

通过上面的数据我们总结出一个规律,那就是经济发达的省份普遍负债率较高,这些省份普遍房价较高,购买一套住房所需的总金额就会更高,但是收入与其他地区并没有倍数的差价。而且这些身份居民人均拥有住房套数排在前列,自然导致居民负债偏高。当然也有特例,那就甘肃省,这不是因为甘肃房价太高,可能因为甘肃人口太少(不到2400万),收入也不高。

有一个问题可能很多人会问,河南、四川、江苏这三个人口大省,按道理会有很多购房需求,为啥居民负债率那么低?别着急,全省的负债率低,不代表省内的核心城市负债率就低,这个需要另外一组数据。

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根据上图统计的数据显示,全国居民负债率高于80%的城市总共有五个,即杭州、厦门、泉州、海口、温州、深圳。其中杭州的情况尤为惹眼,负债率达到了103.2%,也就是说杭州人民借的钱(大部分是购房)已经超过了GDP。大家可以试想一下,如果一个地区举债已经超过了他当年能挣的钱,这说明了什么?说明金融的风险很大。所以去年杭州的楼市调控上,官方有多次行动,政策层层加码。另外几个超过80%负债的城市,风险也很大。

除此之外,合肥、昆明、西安、南京这几个省会城市的综合负债也都在60%以上。如果我们拿省会城市的负债跟全省的相比,会得出一个更有意思的结论。比如陕西全省的居民负债率是36%,但是西安的却接近63%;江苏的全省居民负债是43%,省会南京却是71%。这充分说明了当地省会城市在当地发展中的“虹吸”作用明显,省会城市在全省房地产占比一家独大,省内其他城市要么房价没涨,要么就是房地产市场空间增长极为缓慢。

再往后面,就是重庆、石家庄、哈尔滨、九江四个城市,综合负债都在60%以下,还是属于相对合理的水平。其他没有提到的城市,居民负债都没超过50%,是属于相对合理区间的。

分析了这么多数据,能得出的一个结论是,那几个居民负债率在70%以上的城市,具有较大的金融风险,是央行重点关注,集中照顾的对象。未来城市的房地产限贷政策持续严苛,短期内不会有松动。

居民负债率还知识社会总体负债的冰山一角,为了追求极速扩张规模,现在的房企普遍奉行高周转,高杠杆的运营理念,负债率极高。占用的金融资源,难以估量,这是一个严重的定时炸弹。

(二)

在房地产发展带来经济拉动的短期利益,同金融稳定的大局来看,高层明显会选择后者,毫无悬念。

说说现实的问题,很多人觉得今年的经济形势那么差,全球股市大跌,世界经济一团糟,经济危机就在眼前。作为国民经济的真正支柱,房地产今年不拯救一下,可能经济增长目标就完不成了。这个理由很现实,也很站得住脚,但不正确,篇主观认识了。

房地产经历了二十多年的发展,没大家想的那么脆弱,2019年那么困难,地产全行业销售额,相比2018年都还有8%左右的增长。就算是破产掉一大波房企,也是行业的洗牌,留下更加稳健和健康的那部分房企,这是高层可以接受的一部分。剩下的这些健康稳健的房企,一样能拉动经济的增长。另外,很多房企已经在探索房地产开发以外的其他业务,这是一个趋势,脱离了纯粹的房地产开发,很多房企未来也能活得下去。

我们国家的经济,不只是有房地产,还有互联网、制造业、物流业、旅游业、零售业等多个行业,这些行业也都能起到带动经济发展的作用,是真正的源头活水。另一方面,高层对经济缓慢增长的容忍度在提高,官媒经常所说的“新常态”,就是要适应经济增速下滑的一些列改变。

(三)

前段时间,媒体界吵得沸沸扬扬的24万亿基建新闻,其实大家不用过度解读,也不用把它跟2008年的“4万亿”刺激计划相提并论。目前各地政府公布的重大项目基建计划,确实总投资额高达24万亿,总量可观,但是这是地方政府长期基建投资的一部分,还要分4年逐步实施,每年年初各地都会公布重大基建投资计划。其实,每年地方政府的基建投入都是数以万亿计,2019年公布的投资计划总金额,也是20万亿出头,今年没增加多少。

与此同时,多地政府也相继出台了一系列的“救市”措施,但仅仅是在土地款支付节奏,开竣工条件上进行了局部的微调。对于房地产调控的核心三大重拳:限购、限贷、融资政策方面并没有涉及,从这个层面讲,提“放松调控”还有为时尚早。

这些都不是地产调控政策的本质放松,高层“住房不炒”的政策犹在耳边回响。房地产不能再继续刺激了,这点是决策层和社会有识之士(包括很多地产业内人员)的共同观点,而且要高层推出与之前“住房不炒”政策相违背的新政策,这个在短期内基本上是不可能的。因为高层深知,楼市不能再刺激,目前地产行业的泡沫还未消除,给金融系统带来的风险问题,还未彻底解决。

本届领导班子上台以来,所有公开发表的政策都一以贯之地执行了,从未有哪个政策是中途悄悄取消的。可以预见,像悄悄取消楼市调控这种,在政策上自我否定,朝令夕改的行为,是不会出现的。

(四)

那么,这一轮调控的尽头在哪里?

这个从高层经常提及的“建立房地产长效机制”中去领悟,什么叫长效机制?这是一个组合措施,主要内容包含了廉租房建设,围绕房地产税的立法和开征,引导房地产投资实体经济等举措。主要目的是引导理性投资,消除投机炒作,稳定和巩固房子的居住功能。

坚持住房不炒,继续严控楼市,但不代表政策层面就不采取任何行动。救还是要救的,但是不针对房地产,是针对各行各业,特别是实体经济。

可以预期,高层未来会陆续采取一些措施,助力经济,帮助市场恢复信心,提振经济的活力。主要的方向不是直接地刺激楼市,放开楼市调控的缰绳,而是通过继续的减税降费,让利于企业,做到对民企的一视同仁。同时,加大政府改革的力度,降低市场交易环节的费用,提供更加高效的公共产品。

例如前几日,国务院最新发布的政策,将农业用地转建设用地的审批权下放到省一级政府,就是一个很好的例子。这个简政放权措施,将加大地方政府在产业供地上灵活性,利于地方招商引资,做好经济服务工作。未来,还有更多这样的改革措施出台,拭目以待。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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