金地集团：完成全年销售目标，三条红线维持绿档

销售同比积极增长，业绩目标完成率低于行业平均水平。2021年全年，金地集团实现合约销售金额2867.1亿元，同比增长18.1%，销售面积1377.0万平方米，同比增长15.2%，销售均价较2020年进一步提升至20821元/平方米。销售规模增速高于百强房企收缩3.5%的平均水平，2021年CRIC全口径销售额行业排名上升至第11位。根据金地2800亿元的销售目标计算，目标完成率为102%，高于百强房企88%的销售目标完成率。

图：2017-2021年金地集团销售情况

数据来源：企业年报、CRIC中国房地产决策系统

深耕高能级城市，上海单城销售324亿。金地集团深耕一二线重点城市的投资策略，这类城市销售均价较高，单城销售贡献较高。2021年，单城销售金额超50亿元的城市有14座，上海、南京、北京、金华、东莞销售额超100亿元，其中金地进入上海、南京、北京2021年CRIC城市全口径销售金额榜单TOP10。从具体项目看，南京大成雅境单盘销售额接近85亿元，上海市嘉定区嘉定北项目、北京华樾领尚嘉园、上海青浦区西虹桥项目销售额超过40亿元。

图：金地集团2021年合约销售超50亿元城市

数据来源：企业年报、CRIC中国房地产决策系统

新进8城，拿地销售金额比0.46。2021年金地集团新增111幅土地，新进入南阳、阜阳、泉州、南宁、包头、抚州、洛阳、临沂共8个城市。新增土储建面1636万方，权益土储建面648万方，权益比例39.6%，与2020年相比下降约9.5个百分点。总投资额1309亿元，按此计算的拿地销售比为0.46，高于百强房企0.25的平均水平，但2021年新增土储中76.2%为上半年获取，下半年受市场和政策影响，拿地态度趋紧。楼面地价相比2020年减少1.8%至8001元/平方米，拿地端楼面地价下降，同时销售端均价上升，或将支撑利润上升。

图：金地集团2015-2021年新增土地情况（单位：万平方米）

数据来源：企业年报、CRIC中国房地产决策系统

聚焦高能级城市，控制三四线投资。2021年金地集团在一二线城市的投资额占比合计约65%，相比2020年下降1.4个百分点，但依旧聚焦上海、北京等高能级城市。从投资额来看，期内企业加大了在一线城市的投资力度，较2020年提升2个百分点至34%，达到近年来最高占比。二线城市则有所下降，较2020年下降5个百分点，占比31%，分布在武汉、成都、南京等城市。金地在深耕一二线核心城市的同时，也适当下沉了部分优质三四线城市。期内新进城市除南宁外均为三四线城市，且三四线城市投资拿地金额占比从2015年的11%逐步上升至今年的35%，但未来是否会增加对三四线城市的投资力度，还要考量三四线城市项目的盈利情况。

图：金地集团2015-2021年新增土地投资额分布情况

数据来源：企业业绩PPT、CRIC中国房地产决策系统

土储充裕，总土储权益占比偏低。截止2021年12月31日，金地集团在全国78个城市拥有建面达6398万方的总土地储备，相比2020年末增长6%，权益土储3515万方，权益由2020年的53%下滑至46%，权益占比处于近年来的低位。按照企业新增土储的权益比例40%来看，总土储的权益比例仍将持续保持较低水平。从城市能级看，一二线城市土储占比为62%，三四线占比38%，结合新增土储城市能级情况看，短时间内土储格局不会出现很大改变。以企业目前的合约销售规模和增速，土储足以支撑企业未来4-5年发展需要，土储充足。

图：金地集团2016-2021年累计总建面（单位：万平方米）

数据来源：企业年报、CRIC中国房地产决策系

营收同比增长18.2%，2021年竣工速度加快。2021年金地集团实现营业收入992.3亿，同比增长18.2%。营收增长主要是因为期内房地产项目结算规模的扩张，2021年结算面积563.6万平方米，贡献结算收入883.6亿，分别同比增长21.5%和17.5%。2021年竣工提速，2021年金地新开工面积约1843万平方米，同比2020年扩张16%，竣工面积约1534万平方米，同比2020年增长约39%。

行业利润下行趋势明显，2021年金地实现毛利润212.5亿元，同比下滑23.6%，整体毛利率约为21.4%，相比2020年的33.1%，大幅下降11.7个百分点。其中，房地产毛利率19.7%，同比下滑13.9个百分点，但仍高于行业19.3%的平均水平。企业管理层认为，毛利率下降一方面与政策调控和市场整体下行有关；另一方面由于2021年下半年部分房企暴雷，为缓解资金压力而打折促销进一步拉低价格；除此之外，2021年年底长三角疫情反复，拖延了部分项目的交付结转，导致交付结转面积未达到原定计划。三重因素叠加下，尽管2021年下半年金地积极加推销售，也仅能对冲掉部分毛利率下滑的影响。

图：金地集团2017-2021年盈利情况

数据来源：企业年报、CRIC中国房地产决策系统

债务结构优化，融资成本4.56%。截止2021年12月31日，金地集团拥有现金648.1亿元（包含受限资金），相比2020年末增长19.6%，而短期债务411.4亿元，相比2020年末减少2.3%，由此现金短债比由1.28升至1.58。同时,长期债务相比2020年末增长24.7%至857.6亿元，长短期债务比升至2.08，债务结构进一步优化。此外，金地的融资成本进一步降低，加权平均融资成本仅为4.56%。

“三道红线”维持绿档。截止2021年12月31日，金地集团的净负债率为56.5%，相比2020年末下降3.9个百分点。同时，剔除预收款的资产负债率达67.6%，较去年同期下降0.5个百分点，低于监管70%的阈值，“三道红线”维持绿档。

图：金地集团2017-2021年负债情况

数据来源：企业年报、CRIC中国房地产决策系统

集团以房地产开发为主，多元营收占比8.8%。金地集团经营模式以自主开发销售为主，业务板块分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。2021年，多元业务营收达87.4亿元，同比增长23%，多元营收占比达8.8%。

顺应行业发展新模式，持续布局持有型业务。在房地产供给侧改革和需求侧房住不炒的背景下，中央提出了房地产的新发展模式，金地顺应行业的趋势，发展持有型物业，布局自持的资产、服务、科技等业务赛道。截止2021年末，金地共有56个持有物业，总建筑面积将近500万平米。其中产业的项目19个，管理的面积是210万个平米，其余项目以写字楼的项目为主。其中产业园区业务由金地威新负责，目前已经实现全国化布局，截止到2021年末，累计开发和运营的项目是24个，管理的面积是225万平米。2021年在运营项目16个，租金收入达到4.7亿元。未来金地的产业战略将继续做大优质产业园运营管理的规模，助力经济集团逐步向综合性的城市服务商和产城融合的新区发展上的身份转变。

金融协同代建、城市更新、持有型物业共同发展。金地集团的金融业务主要集中在稳盛投资，在代建业务方面，期内通过股权合作及“投资＋代建”模式与中小开发商合作，优势互补。在城市更新方面，稳盛投资协同金地商置，完成了对持有型物业广州创智汇产业园项目的股权收购，增加了公司持有类物业运营管理经验。在证券化方面，完成上海8号桥项目ABS产品的续发。

物业板块由旗下的金地智慧服务负责，打造"三横九纵"服务矩阵，包括住宅物业、商办物业以及城市服务三大业务版块。截止2021年末，金地智慧服务的业务覆盖中国280余座大中城市，服务近100家政府机构、开发商、知名大型企业总部、物业企业，管理项目包括中高端住宅、产业园、学校、商写、政府机关等多种业态，合约管理面积已经突破了3.3亿平方米，较2020年末增长了22%，在管的面积约1.63亿平米，较2020年末增长了26%。未来金地智慧服务将坚持“平台+生态”的双轮驱动，向中小型物管企业提供SaaS云平台，共享产业赛道和资源的数字化能力。

未来，金地将通过集团-区域-城市三级管理模式，在专注地产业务的同时，在地产新业务、多元化等方面持续探索和布局，促进集团规模、利润和竞争力的进一步提升，将有计划分步骤地在医疗养老、文化旅游、体育产业、教育、家居生活等产业领域探索实践。